Černá stavba není jen „administrativní problém“, ale reálné právní riziko. Kdo takovou stavbu vlastní – ať už ji právě koupil, zdědil, nebo ji vlastnil dlouhodobě – přebírá také problém, který může skončit buď jejím dodatečným povolením, nebo jejím odstraněním.
Zásadní je přitom jedna věc: pro další postup je rozhodující aktuální vlastník stavby. Samotným prodejem nemovitosti tedy problém nezmizí. Pokud se ukáže, že na nemovitosti stojí nepovolená stavba, nový vlastník může být tím, kdo bude muset situaci se stavebním úřadem řešit a nést s tím spojené náklady.
Významnou změnou je také způsob, jakým probíhá řízení o nepovolené stavbě. Řízení o odstranění stavby a řízení o jejím dodatečném povolení se dnes řeší v jednom procesním rámci. Nejde tedy o dvě zcela oddělená řízení, mezi kterými by bylo možné libovolně přecházet a tím celý proces výrazně prodlužovat.
V rámci řízení se řeší námitky, vyjádření i další podklady a výsledkem může být dodatečné povolení stavby, pokud jsou splněny zákonné podmínky. Pokud splněny nejsou, může stavební úřad nařídit její odstranění.
A právě tady je důležité nepodcenit jednu věc: dodatečné povolení není automatické řešení každé černé stavby.
Dnes je potřeba splnit poměrně přísné podmínky. Nestačí tedy pouze dodat dokumentaci a doufat, že úřad stavbu zpětně „razítkem“ legalizuje.
Problematické mohou být například odstupové vzdálenosti nebo další požadavky, které lze v některých případech řešit souhlasem či jiným právním postupem. Pokud je však k legalizaci nezbytná výjimka, kterou právní úprava v dané situaci nepřipouští, může být dodatečné povolení prakticky vyloučeno.
Zcela zásadní je také soulad s územně plánovací dokumentací. Pokud černá stavba jejím požadavkům neodpovídá, může být dodatečné povolení nemožné – bez ohledu na to, jak dlouho stavba stojí nebo kolik do ní vlastník investoval.
Představme si například rekreační chatu postavenou v území, kde územní plán takový způsob využití nepřipouští. V takovém případě samotný fakt, že chata stojí na místě už několik let, neznamená, že ji bude možné dodatečně legalizovat. Podobně mohou být problémem také některé regulativy územního plánu, například maximální podlažnost nebo jiné prostorové požadavky.
Že odstraňování černých staveb není jen teorie, ukazuje i případ z okolí Znojma.
V zahrádkářské kolonii měl podle původního záměru vzniknout projekt dvou menších chatek. Výsledkem však byla jedna výrazně větší stavba – v rozporu nejen s původním povolením, ale také s územním plánem.
Stavební úřad proto zahájil řízení o odstranění stavby. Vlastník se pokusil situaci vyřešit žádostí o dodatečné povolení. Jenže právě rozpor s územním plánem se ukázal jako zásadní překážka.
Následoval pokus vyřešit situaci změnou územního plánu. To však není otázka několika týdnů – změna územního plánu je dlouhodobý proces a její výsledek navíc není předem zaručen.
Stavební úřad proto rozhodl o odstranění stavby a stanovil lhůtu k jejímu odstranění. Protože k odstranění nedošlo, situace se posunula do další fáze: k nucenému výkonu rozhodnutí. Náklady odstranění přitom nese vlastník a mohou být velmi vysoké. V tomto konkrétním případě se hovořilo o částce kolem tří milionů korun, přičemž další náklady mohou souviset se samotným výkonem rozhodnutí.
Z pohledu praxe je ten příběh až překvapivě jednoduchý. Stavebník postavil něco jiného, než měl povoleno, a následně se snažil vzniklou situaci řešit dodatečně.
A právě tady se potvrzuje základní stavební pravidlo:
Nejdříve povolit, potom stavět. Ne obráceně.
Argument, že „se to pak nějak dodatečně vyřeší“, může být velmi drahý. Dodatečné povolení není běžná administrativní formalita. Je to zákonem upravený postup, jehož využití je podmíněno splněním konkrétních požadavků.
Pro realitní makléře má téma černých staveb zásadní význam. Kupující totiž může spolu s nemovitostí převzít také problém, který s ní souvisí. Není přitom rozhodující, kdo nepovolenou stavbu původně postavil. Pro další postup je klíčové, kdo je jejím vlastníkem v době, kdy se problém řeší.
V praxi se proto vyplatí zejména:
Zkušenost z praxe ukazuje ještě jednu důležitou věc. Makléř někdy musí mít odvahu říct prodávajícímu nepříjemnou pravdu: některé černé stavby jednoduše nepůjde legalizovat a může být nutné je odstranit.
Odkládání problému nebo jeho „přehlížení“ situaci zpravidla nevyřeší. Naopak může znamenat, že se problém dostane až k novému vlastníkovi – a s ním také náklady a odpovědnost za jeho řešení.
Pokud se nemovitost s nepovolenou stavbou přesto prodává, je zásadní, aby byla situace správně zachycena ve smluvní dokumentaci.
Kupující by měl být prokazatelně informován o existenci nepovolené stavby i o rizicích, která s ní souvisejí. Ze smluvní dokumentace by zároveň mělo být zřejmé, že kupující o této skutečnosti ví a jak se s ní strany vypořádaly.
To ale neznamená, že samotná smlouva „vyřeší“ černou stavbu vůči stavebnímu úřadu. Smluvní ujednání může upravit vztah mezi prodávajícím a kupujícím, nemůže však samo o sobě legalizovat stavbu, která nesplňuje podmínky pro dodatečné povolení.
Zjednodušeně řečeno: černou stavbu nelze prodat bez následků jen tím, že se její existence uvede do kupní smlouvy.
Ideální je problém vyřešit ještě před prodejem. Pokud to možné není, musí prodávající, kupující i realitní makléř přesně vědět, jaké riziko společně řeší. Protože podpisem kupní smlouvy problém nekončí – pro kupujícího může teprve začínat.