Po dvou letech ochlazení se český realitní trh znovu nadechl. Rok 2024 přinesl postupný návrat kupujících a rok 2025 tento trend výrazně potvrdil. Hypotéky sice zůstaly podstatně dražší než v době historicky nízkých sazeb, jejich dostupnost se ale postupně zlepšovala. Současně rostly ceny bytů a výrazně ožil také hypoteční trh.
Co stojí za návratem poptávky? A proč ceny nemovitostí rostou, přestože financování bydlení stále není levné?
Pro pochopení současné situace se musíme vrátit do let 2020 a 2021. Historicky nízké úrokové sazby, vysoká dostupnost hypoték a změna životního stylu během pandemie tehdy vytvořily mimořádně silnou poptávku po vlastním bydlení.
Lidé hledali větší byty, rodinné domy i nemovitosti mimo velká města. Ceny rychle rostly a hypoteční sazby se pohybovaly kolem dvou procent.
Pak ale přišel prudký obrat.
Česká národní banka začala v reakci na vysokou inflaci zvyšovat základní úrokové sazby. Hypoteční sazby se během roku 2022 a následně v roce 2023 dostaly výrazně výše. Pro část domácností se vlastní bydlení jednoduše stalo finančně nedostupným.
Poptávka ochladla, počet nových hypoték klesl a realitní trh se dostal do období nejistoty. Ceny nemovitostí sice v některých segmentech a lokalitách klesaly, žádný dramatický plošný propad se ale nekonal.
Důvod byl poměrně jednoduchý: nabídka nemovitostí zůstávala omezená.
Situace se začala měnit v průběhu roku 2024. Úrokové sazby postupně klesaly a s nimi se začala vracet i část odložené poptávky.
Podle České bankovní asociace poskytly banky v roce 2024 nové hypotéky v objemu přibližně 228 miliard korun. Průměrná úroková sazba nových hypoték se podle údajů ČBA pohybovala kolem 5,1 %.
Pro mnoho zájemců to stále nebyla ideální situace. Po dvou letech čekání ale začalo být zřejmé, že návrat k hypotečním sazbám kolem dvou procent není něco, na co by bylo rozumné spoléhat při rozhodování o koupi.
Část kupujících proto jednoduše přestala čekat.
Rok 2025 už přinesl výrazně silnější aktivitu. Banky a stavební spořitelny poskytly nové hypotéky za 321 miliard korun, což představovalo meziroční růst o 41 procent. Počet nových hypoték vzrostl téměř o čtvrtinu a průměrná výše nově poskytnuté hypotéky dosáhla přibližně 4,21 milionu.
Průměrná sazba nových hypoték za celý rok činila 4,58 procenta. To je zhruba o půl procentního bodu méně než v roce 2024, zároveň ale stále výrazně více než v době hypotečního boomu před několika lety.
Realitní trh si tak postupně zvykl na novou realitu: hypotéka kolem čtyř až pěti procent není výjimečná a kupující s ní při svých rozhodnutích počítají.
S návratem poptávky se začaly zvyšovat také ceny bytů.
Podle Deloitte Real Indexu dosáhla průměrná realizovaná cena prodaných bytů v Česku ve čtvrtém čtvrtletí roku 2024 hodnoty 110 100 Kč za metr čtvereční. Mezičtvrtletně šlo o růst 5,8 procenta. Vývoj se ale mezi jednotlivými regiony výrazně lišil.
V průběhu roku 2025 růst pokračoval. V prvním pololetí dosahovala průměrná realizovaná cena sledovaných bytů 143 800 Kč za metr čtvereční a ve druhém pololetí už 149 500 Kč.
Praha samozřejmě zůstává zcela specifickým trhem. Ceny se zde pohybují výrazně nad celostátním průměrem a mezi jednotlivými městskými částmi existují obrovské rozdíly.
Podobně rozdílná situace panuje v Brně, Ostravě a dalších krajských městech. Proto už dnes příliš nedává smysl mluvit o jednom „českém realitním trhu“. Rozdíly mezi jednotlivými lokalitami, typy nemovitostí i jejich stavem jsou stále významnější.
To je jedna z nejčastějších otázek současného trhu.
Odpověď má několik částí.
Tou nejzásadnější je dlouhodobě omezená nabídka nových bytů. Česká republika stále nedokáže dostatečně rychle reagovat na poptávku po bydlení, zejména ve velkých městech a jejich okolí.
Povolování nové výstavby je dlouhé a komplikované. A i když se pravidla postupně mění, mezi přijetím legislativy a skutečným vznikem nových bytů existuje několikaleté zpoždění.
Druhým faktorem je nájemní bydlení. Vysoké ceny nemovitostí a omezená dostupnost hypoték drží značnou část domácností v nájemním bydlení. Rostoucí nájemné pak zvyšuje tlak na hledání vlastního bydlení.
A třetím faktorem je očekávání kupujících.
Pokud lidé získají pocit, že ceny nemovitostí budou dále růst a hypotéky už výrazně nezlevní, mohou se rozhodnout koupit i za podmínek, které by jim před několika lety připadaly nepřijatelné.
Rok 2025 přinesl zlepšení hypotečních podmínek, ne však návrat k historickému standardu.
Průměrná sazba nových hypoték za rok 2025 byla 4,58 procenta. Současně ale rostla průměrná výše úvěru. Kupující tedy sice platí nižší úrokovou sazbu, půjčují si však více peněz, protože ceny nemovitostí mezitím výrazně vzrostl.
Průměrná měsíční splátka nové hypotéky se proto v roce 2025 dostala téměř na 22 800 korun. Pokles sazeb tedy automaticky neznamenal nižší finanční zátěž pro všechny nové kupující.
Banky zároveň hledají způsoby, jak se odlišit. Nabízejí například offsetové hypotéky, flexibilnější možnosti splácení nebo produkty určené klientům s méně standardními příjmy.
Pro podnikatele, OSVČ nebo freelancery tak může být nabídka bank výrazně zajímavější než před několika lety. Zároveň ale stále platí, že banka posuzuje schopnost klienta úvěr bezpečně splácet.
Na trh se vedle běžných kupujících postupně vracejí také investoři.
V době nejvyšších hypotečních sazeb byla ekonomika investičního bytu pro řadu lidí příliš napjatá. Růst nájemného a postupný pokles sazeb ale situaci změnily.
Investiční nemovitosti proto opět přitahují pozornost, především v lokalitách s dlouhodobě vysokou poptávkou po nájemním bydlení.
Vedle individuálních investorů sledují český rezidenční trh také institucionální investoři. Zájem se netýká pouze jednotlivých bytů, ale stále častěji celých bytových projektů nebo nájemního bydlení jako investiční třídy.
To může být dlouhodobě důležitý trend, protože nájemní bydlení se postupně stává významnější součástí českého realitního trhu.
Předpovídat vývoj realitního trhu přesně je prakticky nemožné. Existuje příliš mnoho proměnných – úrokové sazby, ekonomický růst, vývoj mezd, inflace, stavební aktivita i ochota domácností zadlužovat se.
Jedno je ale zřejmé: návrat k podmínkám z let 2020 a 2021 nelze považovat za základní scénář.
Realitní trh si zvyká na prostředí vyšších úrokových sazeb. Pokud budou hypotéky dále postupně zlevňovat a současně zůstane nabídka bydlení omezená, lze očekávat pokračování relativně silné poptávky.
Vývoj cen ale nebude všude stejný.
Největší potenciál pro další růst mají především lokality s vysokou zaměstnaností, dobrou dopravní dostupností a dlouhodobým nedostatkem bytů. Naopak u nemovitostí ve slabších regionech nebo u technicky problematických objektů může být situace výrazně odlišná.
Budoucnost českého realitního trhu proto nebude o jednom velkém čísle. Bude především o lokalitě, typu nemovitosti, její kvalitě a schopnosti kupujícího financování.
Navzdory oživení trhu zůstává dostupnost vlastního bydlení jedním z největších problémů českých domácností.
Ceny nemovitostí rostou rychleji než možnosti části domácností si je pořídit. Hypotéky jsou dostupnější než před dvěma lety, ale stále představují významnou finanční zátěž. A nová výstavba zatím nedokáže nabídku dostatečně rychle rozšířit.
Pro mladé lidi bez vlastních úspor nebo rodinné finanční podpory proto zůstává cesta k vlastnímu bydlení složitá.
Český realitní trh tak vstupuje do další etapy. Už nejde o zamrzlý trh z let 2022 a 2023, ale ani o návrat k bezstarostnému hypotečnímu boomu. Je to trh, na kterém se kupující, prodávající, investoři i banky učí fungovat v nových podmínkách.
A právě schopnost těmto podmínkám rozumět bude v dalších letech jednou z největších konkurenčních výhod každého, kdo se v realitách pohybuje.