Tohle je otázka, kterou realitní makléř uslyší od klientů v případě prodeje pronajatého bytu naprosto jistě. A odpověď musí znát přesně. Protože na ní může záviset celý obchod. Prodávající i kupující si totiž často myslí, že prodejem bytu nájemní vztah prostě „skončí". Nestane se tak. Pojďme si říci, co musí makléř učinit, jaké informace předat. A na co si má dávat pozor nájemce, a na co pak nový nabyvatel bytu.
Základní pravidlo: nájem přechází automaticky
Při změně vlastnictví nemovitosti nájemní smlouva nezaniká. Podle § 2221 občanského zákoníku přechází nájem automaticky na nového vlastníka. Nájemce nemusí nic podepisovat ani souhlasit se změnou. Nový majitel prostě vstupuje do role pronajímatele a smlouva běží dál za naprosto stejných podmínek, jako by se nic nestalo.
Je to logické: zákon chrání nájemce před situací, kdy by mu střecha nad hlavou mohla zmizet ze dne na den jen proto, že se někdo rozhodl nemovitost prodat.
Co to v praxi znamená?
Tady je důležité rozlišit, co přechod nájmu znamená pro každou ze stran.
Pro nového vlastníka:
- Může požadovat nájemné od data zápisu do katastru nemovitostí. Od toho okamžiku je totiž právně pronajímatelem.
- Přebírá všechny povinnosti pronajímatele dané zákonem. Smluvní závazky nad rámec zákona (například nadstandardní opravy nebo jiné výhody sjednané ve smlouvě) na něj přecházejí jen tehdy, pokud s jejich obsahem byl prokazatelně seznámen. Například pokud měl smlouvu k dispozici před podpisem kupní smlouvy.
- Přebírá také všechna práva původního pronajímatele. A to včetně například práva zvýšit nájemné dle inflační doložky sjednané ve smlouvě. Tato práva přecházejí vždy, bez výjimky.
Pro nájemce:
- Je chráněn, pokud hradil nájemné původnímu majiteli v dobré víře, tedy ještě před tím, než se dozvěděl o změně vlastnictví. V takovém případě nový vlastník nemůže po nájemci vymáhat platby, které již zaplatil „tomu špatnému". Musí je vymáhat po prodávajícím z titulu bezdůvodného obohacení (NS 28 Cdo 270/2019). Nájemce za to nenese odpovědnost.
Může nový vlastník dát nájemci výpověď?
Tohle je otázka, která padne skoro vždy. A odpověď může některé klienty překvapit.
Zpravidla ne. Podle § 2224 OZ nemůže nový vlastník vypovědět nájem jen proto, že nemovitost koupil. Klient, který si pořídil byt s nájemcem a chce ho vystěhovat čistě kvůli vlastní koupi, na to právo nemá. Samotná koupě není výpovědním důvodem. Pokud chce byt využívat pro vlastní bydlení, musí postupovat standardní cestou, tedy přes zákonné výpovědní důvody a zákonné lhůty.
Pozor ale na výjimku podle § 2222 OZ!
Pokud nový vlastník o nájmu při koupi vůbec nevěděl a ani to nebylo objektivně zjistitelné (například z katastru nemovitostí nebo z prohlídky bytu), může dát výpověď s tříměsíční výpovědní dobou. Ale musí tak učinit do 3 měsíců od okamžiku, kdy se o nájmu dozvěděl.
V praxi je tato výjimka spíše vzácná. Nájem je zpravidla z katastru nebo z prohlídky zjistitelný, takže nový vlastník se na ni jen těžko odvolá.
Co by měl dobrý makléř ohlídat?
Makléř v transakci s obsazenou nemovitostí není jen zprostředkovatel. Je to první linie prevence problémů, které mohou komplikovat obchod ještě dlouho po předání klíčů. Na co se má zaměřit?
- Prostudovat nájemní smlouvu celou, nejen první stránku. Zajímat se zejména o ujednání nad rámec zákona: nadstandardní servis, délka výpovědní doby, inflační doložka, slevy z nájemného. Tato ustanovení mohou být pro kupujícího nepříjemným překvapením, pokud se o nich dozví až po podpisu.
- Zjistit stav plateb. Jsou nájemné i zálohy aktuální? Existují nedoplatky za energie nebo služby, které se mohou stát předmětem sporu? Tyto informace musí být součástí kupní dokumentace, ne překvapením po vkladu do katastru.
- Ověřit délku a typ nájmu. Smlouva na dobu určitou a smlouva na dobu neurčitou představují pro kupujícího zásadně odlišné situace. V prvním případě víte, kdy nájem nejdříve skončí. Ve druhém je výstup podmíněn zákonným procesem, který může trvat měsíce i déle.
- Informovat kupujícího včas a písemně je naprosto zásadní. Kupující musí být s obsahem smlouvy prokazatelně seznámen před podpisem kupní smlouvy. Jen tehdy na něj přecházejí i smluvní povinnosti nad zákonný standard. Zároveň tím chrání makléř sebe. Nese totiž odpovědnost za to, že klient rozhodoval informovaně.
- Makléř musí nastavit realistická očekávání. Pokud kupující počítá s tím, že byt po koupi okamžitě obsadí, je logickou rolí makléře jasně říct, že to tak fungovat nebude. A vysvětlit, jak zákonný proces ukončení nájmu vypadá.
Pokud makléř využívá profesionální podpůrný SW (např. Poski REAL), neměl by tyto kroky opomenout, sofistikovaný systém jej vede krok po kroku.
Co by měl vědět nájemce?
Pro nájemce je změna vlastníka citlivá situace. I bez jediného porušení smlouvy ze své strany najednou bydlí u cizího člověka. Zákon ho ale chrání celkem solidně. Není důvod k panice.
- Smlouva trvá dál, nájemce by nic neměl pod tlakem podepisovat. Nový vlastník nemůže jednostranně měnit podmínky nájmu jen proto, že koupil nemovitost. Pokud kdokoliv tlačí nájemce k podpisu nové smlouvy s horšími podmínkami, stačí zachovat chladnou hlavu. Nájemce má plné právo odmítnout.
- Platit by měl tomu, koho má ve smlouvě, dokud není prokazatelně informován o změně vlastníka. Do té doby je chráněn při platbách původnímu majiteli. Jakmile se o změně dozví, platí novému vlastníkovi. Jinak by riskoval, že bude v prodlení.
- Výpověď kvůli prodeji není zákonná. Pokud nový vlastník pošle výpověď s odůvodněním, že nemovitost koupil a chce ji pro sebe, pak je taková výpověď sama o sobě nedostatečná. Musí být splněny zákonné podmínky, dodržena výpovědní lhůta a v mnoha případech máte nárok na bytovou náhradu.
- Dobrá rada nade vše: uložit si kopii původní smlouvy. A to na dlouho po datu prodeje. V případě sporu o to, jaké podmínky platily a co nový vlastník věděl nebo nevěděl, je originál smlouvy klíčovým důkazem. I vágně nebo nepřesně napsaná smlouva je smlouva, nájemce má právo jí věřit.
Co by měl vědět nový kupující?
Koupě obsazené nemovitosti není špatná investice, ale musí být vědomá. Kupující, který vstupuje do transakce bez znalosti pravidel, si může nevědomky zavázat ruce na roky dopředu.
- Nájem nepřestane existovat jen proto, že došlo ke koupi. To je nejčastější mylný předpoklad. Pokud o rychlém ukončení nájmu nový majitel uvažuje, měl by nejprve zjistit, na jakou dobu je smlouva uzavřena a jaké výpovědní podmínky obsahuje.
- Což znamená jediné: přečíst si pečlivě nájemní smlouvu před podpisem kupní. Jen tak lze přesně vědět, do čeho kupující jde. Jakého „zajíce v pytli“ kupuje. Pokud je ve smlouvě ujednání, které přesahuje zákonný standard, je jimi vázán od chvíle, kdy má nájemní smlouvu k dispozici.
- Je třeba počítat s přechodem práv i povinností. Kupující přebírá nejen právo vybírat nájemné, ale i povinnost udržovat nemovitost, řešit opravy a dodržovat zákonné lhůty. Pokud má smlouva inflační doložku nebo jiná specifická ujednání, platí i pro nového pronajímatele.
- Chce kupec daný byt pro vlastní bydlení? Musí počítat s určitým procesem. Výpovědní lhůty jsou zpravidla tříměsíční, v některých případech i delší. Nájemce má zákonná práva, která nejde obejít domluvou nebo tlakem. Realisticky je tedy dobré plánovat, kdy byt skutečně bude kupující moci sám obsadit. A to skutečně obsadit. Pokud by tvrdil, že byt chce pro své bydlení a použil argument k výpovědi, aniž by tvrzení naplnil, jde o neplatný krok. De facto pokus o podvod. S dalekosáhlými důsledky, pokud falešné tvrzení použil u soudu.
Jak tedy na to? Jednoduše - se správnými informacemi od makléře!
Znalost těchto pravidel odliší dobrého makléře. Ten skutečně poradí nejen prodávajícímu, ale i dalším dotčeným stranám. Uklidní nájemce, který poté jedná věcně a přesně a nestresuje svoji rodinu. Kupujícího vede k obezřetnosti v jeho očekávání. Dobrý makléř zkrátka může všechny strany uklidnit díky přesným a včasným informacím. A právě tak se buduje důvěra, na které stojí jeho doporučení do budoucna.
Zdroj: Ing. Bc. Pavel Rakouš - realitní glosátor s 30letou praxí na MMR
www.black-reality.cz