„A co bude s nájemníkem, když je byt prodám?“
To je otázka, kterou realitní makléř při prodeji pronajaté nemovitosti uslyší téměř jistě. A odpověď musí znát nejen prodávající, ale především kupující, který si pořizuje nemovitost užívanou někým jiným.
Častý omyl je představa, že prodejem bytu nájem automaticky skončí. Neskončí. Změna vlastníka sama o sobě nájemní vztah neruší. Nový vlastník vstupuje do postavení pronajímatele a nájem zpravidla pokračuje za dosavadních podmínek.
Pro makléře z toho plyne jednoduchý závěr: pronajímaná nemovitost se prodává jinak než prázdný byt. Kupující musí přesně vědět, co kupuje, jaký nájemní vztah na něj přechází a jaké možnosti má, pokud chce nemovitost později užívat sám.
Podle § 2221 občanského zákoníku přecházejí při změně vlastnictví práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka.
Nájemce tedy nemusí kvůli samotné změně vlastníka uzavírat novou nájemní smlouvu. Nemusí ani dávat souhlas s prodejem nemovitosti. Prodej bytu není důvodem k automatickému ukončení nájmu.
Nový vlastník se stává novým pronajímatelem a nájemní vztah pokračuje.
To je důležitá informace především pro kupujícího, který si byt pořizuje s představou, že se do něj po převodu vlastnictví okamžitě nastěhuje. Pokud je byt pronajatý, musí nejprve zjistit, jaký nájemní vztah na něj přechází a za jakých podmínek.
Nový vlastník přebírá postavení pronajímatele. Má tedy například právo na nájemné a současně na něj přecházejí povinnosti, které pronajímateli ukládá zákon.
Zásadní je ale také obsah samotné nájemní smlouvy.
Proto by měl kupující před podpisem kupní smlouvy znát zejména:
zda je nájem sjednán na dobu určitou, nebo neurčitou,
kdy případně nájem končí,
jaká je výše nájemného a záloh,
zda smlouva obsahuje inflační doložku,
jak jsou upraveny opravy a údržba,
zda existují další zvláštní ujednání,
zda má nájemce sjednány nějaké slevy nebo jiné výhody,
zda jsou všechny platby řádně hrazeny.
Právě tady může vzniknout problém, pokud kupující dostane informaci pouze ve stylu „v bytě bydlí nájemník“ a samotnou nájemní smlouvu si pořádně nepřečte.
Obsazený byt není jen nemovitost s člověkem uvnitř. Je to nemovitost zatížená konkrétním právním vztahem.
Tady je potřeba být velmi přesný.
Samotná změna vlastníka není důvodem k výpovědi nájmu. Nový vlastník tedy nemůže nájem ukončit jen proto, že byt koupil.
To ale neznamená, že nový vlastník nikdy nemůže nájem ukončit. Pokud existuje zákonný výpovědní důvod, může postupovat podle pravidel občanského zákoníku. Jedním z důvodů může být za zákonem stanovených podmínek také potřeba bytu pro vlastní bydlení pronajímatele nebo jeho příbuzných.
Rozhodující je vždy konkrétní situace, typ nájmu a splnění všech zákonných podmínek.
Makléř by proto rozhodně neměl kupujícímu slíbit: „Koupíte byt a nájemníka do tří měsíců vystěhujete.“
Správnější je říct: „Nájem prodejem nekončí. Pokud chcete byt pro vlastní bydlení, je potřeba prověřit konkrétní nájemní smlouvu a zákonné možnosti ukončení nájmu.“
To je nejen přesnější, ale také bezpečnější.
Občanský zákoník řeší také situace, kdy nový vlastník při nabytí nemovitosti o nájemním vztahu nevěděl a za určitých podmínek ani nemohl vědět, že nemovitost je pronajatá.
V takovém případě může nastat zvláštní režim podle § 2222 občanského zákoníku.
V praxi ale není vhodné tuto možnost prezentovat jako jednoduchý způsob, jak se nájemce po koupi zbavit. Pokud je nájem z okolností prodeje zjistitelný a kupující měl možnost se s ním seznámit, je prostor pro podobný postup výrazně omezen.
Pro makléře z toho plyne především jedno: nájemní vztah je potřeba kupujícímu odhalit ještě před tím, než se rozhodne nemovitost koupit.
Prodej pronajatého bytu vyžaduje větší přípravu než prodej prázdné nemovitosti.
Makléř by měl především:
Nestačí vědět, kolik nájemce měsíčně platí. Je potřeba znát základní obsah smlouvy, zejména její délku, podmínky ukončení nájmu a případná nestandardní ujednání.
Je nájemné hrazeno pravidelně? Existují nedoplatky? Jak je řešeno vyúčtování služeb? Jsou nějaké spory mezi pronajímatelem a nájemcem?
To všechno může být pro kupujícího důležité.
Nájem na dobu určitou a nájem na dobu neurčitou představují pro kupujícího rozdílnou situaci. Pokud chce byt v budoucnu užívat sám, musí tuto skutečnost zohlednit už při rozhodování o koupi.
Kupující by neměl zjistit zásadní podmínky nájemního vztahu až po podpisu kupní smlouvy.
Je v zájmu všech stran, aby měl před rozhodnutím o koupi k dispozici dostatek informací a mohl si vyhodnotit, zda mu koupě pronajaté nemovitosti vyhovuje.
Pokud kupující říká: „Byt chci pro sebe a potřebuji se nastěhovat hned,“ makléř by měl být první, kdo ho upozorní, že s existujícím nájemcem to nemusí být možné.
Dobrá služba není slib, že všechno půjde rychle. Dobrá služba je vysvětlení, co skutečně možné je.
Změnou vlastníka se mění osoba pronajímatele. Pro nájemce je proto důležité vědět, komu má od určitého okamžiku nájemné a případné další platby hradit.
Pokud nájemce ještě v dobré víře zaplatil původnímu vlastníkovi v době, kdy o změně vlastníka nevěděl, nelze po něm jednoduše požadovat, aby stejnou částku zaplatil znovu. V konkrétní situaci je ale důležité posoudit, kdy se nájemce o změně vlastníka dozvěděl a jakým způsobem byl o změně informován.
I tady tedy platí: jasná komunikace mezi původním vlastníkem, kupujícím a nájemcem může předejít zbytečnému sporu.
Pro nájemce může být změna vlastníka nepříjemná, ale samotný prodej nemovitosti neznamená, že musí ze dne na den hledat nové bydlení.
Jeho nájemní vztah zpravidla pokračuje.
Nájemce by proto měl především:
uschovat si svou nájemní smlouvu a související dokumentaci,
ověřit si, kdo se po převodu stal jeho novým pronajímatelem,
zjistit, kam má nově hradit nájemné,
nepodepisovat pod tlakem novou smlouvu jen proto, že se změnil vlastník,
při pochybnostech si nechat konkrétní požadavek nového vlastníka právně posoudit.
Nový vlastník nemůže jednostranně změnit podmínky existujícího nájmu jen proto, že nemovitost koupil.
A pokud nájemci přijde výpověď, měl by si ověřit, zda splňuje všechny zákonné požadavky. V případě pochybností je vhodné obrátit se na právníka.
Kupující by měl naopak počítat s tím, že spolu s nemovitostí kupuje také existující nájemní vztah.
To není automaticky nevýhoda. Pro investora může být naopak obsazený byt výhodou – nájemní vztah pokračuje a nemovitost generuje příjem.
Jiná situace je ale u člověka, který kupuje byt pro vlastní bydlení.
Ten by měl před podpisem kupní smlouvy přesně vědět:
jaký nájem kupuje společně s nemovitostí,
kdy a za jakých podmínek může nájem skončit,
zda je nájem sjednán na dobu určitou nebo neurčitou,
jaké povinnosti na něj jako na nového pronajímatele přejdou,
zda existují případné nedoplatky nebo spory.
Pokud chce byt sám užívat, měl by si zároveň nechat předem vysvětlit možnosti ukončení konkrétního nájmu. Není dobré stavět celý plán bydlení na předpokladu, že „nájemníka prostě vystěhuji“.
Pronajatý byt se samozřejmě prodat dá. Jen je potřeba od začátku počítat s tím, že součástí transakce není pouze nemovitost, ale také nájemní vztah.
Prodávající by měl makléři předat kompletní informace o nájemci a nájemní smlouvě. Kupující by měl dostat možnost se s relevantními podmínkami seznámit ještě předtím, než se zaváže ke koupi. A nájemce by měl být srozumitelně informován o změně vlastníka a o tom, komu bude po převodu hradit nájemné.
Právě tady se ukazuje rozdíl mezi makléřem, který pouze zprostředkuje obchod, a makléřem, který obchod skutečně provází.
Jeho úkolem není slibovat, že problém „nějak vyřeší“. Jeho úkolem je včas pojmenovat rizika, předat správné informace a nastavit očekávání všech tří stran – prodávajícího, kupujícího i nájemce.
Protože u pronajaté nemovitosti neprodáváte jen metry čtvereční. Prodáváte nemovitost, na kterou už existuje právní vztah.
A kdo ho zná předem, nekupuje zajíce v pytli.