Prodej nemovitosti je pro většinu lidí jednou z největších finančních transakcí v životě. A právě proto může být nepříjemným překvapením, když se po podpisu kupní smlouvy ukáže, že část peněz z prodeje může podléhat dani z příjmů.
Dobrá zpráva je, že pravidla nejsou tak složitá, jak se na první pohled může zdát. Ta horší: je potřeba vědět, která pravidla se vztahují právě na konkrétní nemovitost a konkrétního prodávajícího.
Rozhoduje zejména datum nabytí, způsob využívání nemovitosti, délka vlastnictví a v některých případech také to, co prodávající s penězi získanými prodejem následně udělá.
A protože u nemovitostí jde často o milionové částky, vyplatí se tyto otázky řešit ještě před podpisem.
Pokud příjem z prodeje nemovitosti není od daně osvobozen, jedná se u fyzické osoby typicky o ostatní příjem podle § 10 zákona o daních z příjmů.
Základ daně přitom nevzniká jednoduše jako „prodejní cena × sazba daně“.
Od příjmu se odečítají zákonem uznatelné výdaje, především prokazatelná pořizovací cena nemovitosti a další související výdaje.
Sazba daně z příjmů fyzických osob je v roce 2026 15 % do hranice 36násobku průměrné mzdy a 23 % pouze z části základu daně nad tuto hranici. Pro rok 2026 činí hranice 1 762 812 Kč. Neznamená to tedy, že po jejím překročení se celý základ daně zdaní 2
Než ale začnete počítat daň, je potřeba zjistit ještě důležitější věc:
Není příjem z prodeje od daně osvobozený?
Právě tady se rozhoduje o všem.
Jednou z nejdůležitějších podmínek osvobození je doba mezi nabytím nemovitosti a jejím prodejem.
A pozor na často opakovanou nepřesnost: pětiletý časový test rozhodně nekončí v roce 2026.
U nemovitostí nabytých před 1. 1. 2021 se i nadále uplatňuje pětiletý test.
U nemovitostí nabytých od 1. 1. 2021 je standardní časový test prodloužen na deset let.
Neznamená to však, že každý, kdo koupil nemovitost v roce 2021 nebo později, musí automaticky čekat deset let. Zákon zná i další možnosti osvobození – zejména v případě vlastního bydliště nebo použití prostředků na obstarání vlastní bytové potřeby.
U převodu nemovitosti na základě smlouvy je pro určení dne nabytí podstatný okamžik nabytí vlastnického práva; u převodu zapisovaného do katastru se vlastnictví nabývá vkladem, přičemž právní účinky zápisu se vážou k okamžiku podání návrhu na vklad.
U dědictví je situace odlišná – vlastnictví se nabývá smrtí zůstavitele.
A právě u dědictví navíc zákon umožňuje za určitých podmínek započítat do časového testu i dobu, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel.
Proto není dobré počítat časový test pouze podle roku, který vidíte na listu vlastnictví. U složitějších případů se vyplatí ověřit přesné datum a způsob nabytí.
Druhou zásadní cestou k osvobození je vlastní bydliště.
Pokud měl prodávající v prodávaném rodinném domě nebo v příslušné jednotce bydliště nejméně dva roky bezprostředně před prodejem, může být příjem z prodeje od daně osvobozen bez ohledu na délku vlastnictví.
A tady je důležitá drobnost:
Bydliště není totéž co trvalý pobyt.
Pro daňové účely se posuzuje skutečné bydliště a okolnosti, z nichž lze usuzovat na úmysl v daném místě trvale žít. Trvalý pobyt může být významnou indicií, ale není automaticky jediným rozhodujícím kritériem.
Ani v takovém případě nemusí být vše ztraceno.
Pokud prodávající v nemovitosti bydlel bezprostředně před prodejem kratší dobu než dva roky, může být příjem za splnění dalších podmínek osvobozen, pokud získané prostředky použije na obstarání vlastní bytové potřeby.
To ale není jen otázka toho, zda peníze „někam investoval“.
Je potřeba splnit zákonné podmínky a také včas oznámit správci daně získání prostředků. Finanční správa výslovně upozorňuje, že toto oznámení je podmínkou pro využití tohoto způsobu osvobození.
Byt pronajímaný nájemníkům, druhý byt nebo rekreační nemovitost se neposuzují stejně jako nemovitost, v níž měl prodávající bydliště.
Pokud se na ně nevztahuje osvobození z titulu bydliště, přichází v úvahu především časový test.
U nemovitostí nabytých od roku 2021 je standardně desetiletý.
Existuje ale ještě jedna důležitá možnost: i u nemovitosti, ve které prodávající nebydlel, může být za určitých podmínek příjem osvobozen, pokud získané prostředky použije na obstarání vlastní bytové potřeby. Finanční správa tuto možnost výslovně uvádí například i u prodeje rekreační chaty nabyté v roce 2021.
Právě proto je u investičních nemovitostí potřeba posuzovat konkrétní situaci, nikoliv jen říct:
„Byl to pronajímaný byt, takže se z něj vždy platí daň.“
Tak jednoduché to není.
Pak přichází na řadu výdaje.
Zjednodušeně lze říci:
zdanitelný příjem − uznatelné výdaje = dílčí základ daně
Mezi výdaje mohou podle zákonných podmínek patřit zejména prokazatelně vynaložené prostředky související s nabytím nemovitosti, její technické zhodnocení, opravy a údržba i některé další výdaje související s uskutečněním prodeje.
A právě tady se často dělají zbytečné chyby.
Prodávající by si měl průběžně uchovávat doklady o výdajích, které mohou být při prodeji daňově relevantní.
Může jít například o:
rekonstrukce a technické zhodnocení,
zateplení,
výměnu oken,
modernizaci vytápění,
opravy a údržbu,
další prokazatelné výdaje související s nemovitostí nebo samotným prodejem.
Neplatí tedy zjednodušené pravidlo, že uznat lze pouze to, co zvyšuje hodnotu nemovitosti. Zákon u příjmů z prodeje umožňuje za splnění podmínek zohlednit také prokazatelně vynaložené výdaje na opravy a údržbu.
Naopak vlastní práce prodávajícího se jako výdaj nezapočítává.
A samozřejmě platí základní princip:
výdaj je potřeba umět prokázat.
Ne všechno, co jste do nemovitosti během let pořídili, automaticky patří mezi daňově uznatelné výdaje spojené s jejím prodejem.
Jiná situace je u stavebního zásahu a jiná u volně stojícího nábytku nebo spotřebiče.
Proto je lepší nechat si při pochybnostech posoudit konkrétní výdaj daňovým odborníkem, než si zpětně vytvořit seznam „všech peněz, které jsme kdy do domu dali“.
Představme si, že jste koupili nemovitost za 4 000 000 Kč.
Později jste do ní prokazatelně investovali například 350 000 Kč do technického zhodnocení a dalších 280 000 Kč do dalšího výdaje, který splňuje zákonné podmínky pro uplatnění.
Nemovitost následně prodáte za 5 200 000 Kč.
Zjednodušeně:
5 200 000 − 4 000 000 − 350 000 − 280 000 = 570 000 Kč
Právě tato částka by představovala základ před dalšími případnými úpravami a před aplikací sazby daně.
Při patnáctiprocentní sazbě by šlo o 85 500 Kč.
Bez uplatnění těchto prokazatelných výdajů by byl rozdíl mezi prodejní a pořizovací cenou 1 200 000 Kč a patnáctiprocentní daň by vycházela na 180 000 Kč.
Rozdíl 94 500 Kč tedy nevznikl žádným daňovým trikem. Vznikl tím, že prodávající dokázal doložit oprávněné výdaje.
Konkrétní daňový výpočet se samozřejmě může lišit podle okolností případu, dalších příjmů, výdajů a dalších pravidel, která se na poplatníka vztahují.
U rekonstrukcí financovaných z dotací je potřeba být obzvlášť pozorný.
Pokud část výdaje ve skutečnosti nesl dotační program, není možné automaticky považovat celou částku faktury za vlastní daňově relevantní výdaj.
Jinými slovy:
schovávat faktury nestačí. Je potřeba vědět, co z nich skutečně můžete uplatnit.
Tady je další častý mýtus.
Pokud je příjem z prodeje nemovitosti osvobozený, neznamená to automaticky, že ho musíte celý uvést jako zdanitelný příjem v daňovém přiznání.
Existuje však samostatná oznamovací povinnost u některých osvobozených příjmů vyšších než 5 milionů Kč.
A právě zde je důležitá další výjimka: u osvobozených prodejů některých nemovitostí evidovaných v katastru nemovitostí se tato obecná oznamovací povinnost neuplatní, protože finanční úřad má údaje z katastru k dispozici.
Naopak u osvobození, které je založeno na použití prostředků na obstarání vlastní bytové potřeby, je oznámení získání prostředků zvláštní podmínkou osvobození. To je něco úplně jiného a nelze tyto dvě oznamovací povinnosti zaměňovat.
Právě proto je u této otázky lepší nevycházet z univerzálního pravidla typu „každý prodej nad pět milionů se musí hlásit“.
Ještě před podpisem kupní smlouvy si zjistěte:
kdy a jak jste nemovitost nabyli,
zda splňujete pětiletý nebo desetiletý časový test,
zda jste v nemovitosti skutečně měli bydliště a jak dlouho,
zda můžete využít osvobození prostřednictvím vlastní bytové potřeby,
jaké výdaje můžete prokazatelně uplatnit,
zda jste při rekonstrukcích využili dotace,
jaké oznamovací nebo jiné povinnosti se na vás vztahují.
A hlavně:
začněte doklady hledat ještě před prodejem.
Ne až ve chvíli, kdy po vás někdo chce doložit fakturu z rekonstrukce před osmi lety.
Kupující na daň z budoucího prodeje často vůbec nemyslí.
Přitom právě při koupi vzniká historie, která může být za několik let důležitá.
Uchovávejte proto kupní smlouvu a dokumenty k nabytí nemovitosti. Schovávejte faktury za rekonstrukce, technické zhodnocení, opravy a další relevantní výdaje.
A poznamenejte si také datum a způsob nabytí.
Za deset let už si totiž málokdo vzpomene, kdy přesně proběhl vklad do katastru, kdo dědictví nabyl a za jakých podmínek.
Makléř není daňový poradce.
A rozhodně by se jím neměl snažit být.
Jeho role je ale velmi důležitá: včas upozornit klienta, že daňová otázka vůbec existuje.
Zkušený makléř může s klientem projít základní otázky:
Kdy jste nemovitost nabyl?
Jak jste ji nabyl?
Bydlel jste v ní?
Jak dlouho?
Byla pronajímána?
Investovali jste do ní?
Máte k investicím doklady?
Byla na rekonstrukci použita dotace?
A pokud odpovědi naznačí složitější situaci, měl by říct jednoduše: „Tady už bych doporučil konzultaci s daňovým poradcem.“
To není slabina makléře.
Naopak.
Je to známka profesionality.
Daňová pravidla nejsou důvodem k panice. Jsou ale důvodem k tomu, aby se člověk začal ptát včas.
Rozdíl mezi osvobozeným a zdanitelným příjmem může být u nemovitosti v řádu statisíců korun. A stejně tak může být významný rozdíl mezi tím, když prodávající své oprávněné výdaje doloží, a tím, když je nedokáže prokázat.
Proto platí jednoduché pravidlo:
Daňovou otázku neřešte až ve chvíli, kdy máte podepsanou kupní smlouvu. Řešte ji ještě předtím, než nemovitost začnete prodávat.
Dobrý makléř nemusí znát odpověď na každou daňovou otázku.
Musí ale poznat, kdy ji položit a kdy ke klientovi přizvat odborníka.
A právě v tom spočívá skutečně profesionální realitní servis.