Prodej nemovitosti je pro většinu lidí výjimečná transakce. A právě proto bývá nepříjemným překvapením, když se po podpisu kupní smlouvy ukáže, že část zisku patří státu. Daňové povinnosti při prodeji nemovitosti nejsou složité, ale jejich podcenění může vyjít draho. Následující text shrnuje, co je potřeba řešit, kdy naopak nemusíte platit nic, a jak správně uplatnit náklady, které daňovou zátěž legálně snižují.
Zisk z prodeje nemovitosti podléhá v České republice dani z příjmů fyzických osob ve výši 15 % (případně 23 % při překročení hranice 36násobku průměrné mzdy). Zdanitelný příjem je přitom rozdíl mezi prodejní cenou a tzv. výdaji. Nejčastěji pořizovací cenou a uznanými náklady na zhodnocení.
Vše se vypořádává v daňovém přiznání za rok, v němž k prodeji došlo. Prodej nemovitosti je třeba vždy uvést, i pokud se nakonec ukáže, že daň platit nemusíte. A důvod osvobození doložit.
Nejdůležitějším faktorem je délka doby, po kterou jste nemovitost vlastnili před jejím prodejem. Zákon o daních z příjmů (§ 4 ZDP) zavádí dvě hranice:
5 let jako základní časový test už de facto koncem roku 2026 skončí
Pokud uplynulo od nabytí nemovitosti do jejího prodeje více než 5 let, příjem z prodeje je od daně osvobozen. Tento test platil pro nemovitosti nabyté před 1. 1. 2021. Teoreticky se například vkladové řízení posunovalo či přerušovalo, proto zde tento příklad ještě uvádíme, ale spíše je možno jej zapomenout. Pokud ovšem někdo na daňovou povinnost zcela nezapomněl.
10 let jako standardní prodloužený časový test pro současnost
Pro nemovitosti nabyté od 1. 1. 2021 platí prodloužený časový test: příjem z prodeje je od daně osvobozen až po 10 letech vlastnictví. Tato změna se týká investičních nemovitostí. Tedy těch, které nesloužily jako místo trvalého bydliště prodávajícího.
Počítá se přesné datum nabytí vlastnického práva (typicky zápis do katastru nemovitostí, u dědictví datum úmrtí zůstavitele, u darování datum nabytí).
Zákon rozlišuje dvě základní situace, a to velmi výrazně.
Prodej nemovitosti sloužící k vlastnímu bydlení
Pokud prodávaná nemovitost sloužila jako místo trvalého bydliště prodávajícího bezprostředně před prodejem (nebo alespoň po dobu 2 let v posledních 5 letech), uplatní se zvláštní osvobození. A to bez ohledu na délku vlastnictví. Tedy: i kdybyste nemovitost vlastnili jen 6 měsíců, ale bydleli v ní jako v hlavním bydlišti, příjem z prodeje je osvobozen.
Pozor na jednu podmínku: prostředky z prodeje musí být do jednoho roku použity na uspokojení vlastní bytové potřeby (koupě jiné nemovitosti k bydlení, vypořádání hypotéky apod.). Pokud tuto podmínku nesplníte, osvobození zaniká zpětně a daň doplatíte.
Prodej investiční nemovitosti
Pokud nemovitost sloužila k pronájmu, jako druhý byt, chalupa pro rekreaci nebo jiný účel než trvalé bydlení, jde o investiční příjem. Dani se nevyhnete bez splnění časového testu (5 nebo 10 let dle data nabytí). Navíc: pokud jste příjmy z pronájmu daňově uplatňovali odpisy, tyto odpisy vstupují do výpočtu základu daně. A daňový základ se tak může zvýšit nad rámec prosté kupní (respektive prodejní) ceny.
Tady mnoho prodávajících zbytečně přeplácí, protože nevědí, co si mohou odečíst.
Základ daně (ZD) se vypočítá takto:
ZD = Prodejní cena - pořizovací cena - uznané výdaje na zhodnocení
Jinými slovy: každá koruna prokazatelně vynaložená na zhodnocení nemovitosti snižuje základ daně, a tím i výslednou daňovou povinnost.
Co je uznatelné (§ 10, § 4b ZDP)
Uznatelné jsou výdaje, které zvyšují hodnotu nemovitosti a jsou doloženy daňovými doklady (faktury, smlouvy o dílo). Typicky:
Co uznatelné není
Praktický příklad: tepelné čerpadlo a FVE
Koupili jste byt v roce 2022 za 4 000 000 Kč. V roce 2024 jste nechali nainstalovat tepelné čerpadlo za 350 000 Kč a fotovoltaiku za 280 000 Kč, obojí s fakturou. V roce 2026 byt prodáváte za 5 200 000 Kč.
Bez zohlednění nákladů na zhodnocení by základ daně byl: 5 200 000 − 4 000 000 = 1 200 000 Kč. Daň by byla 180 000 Kč
Avšak po odečtení uznaných výdajů klesne DZ: 5 200 000 − 4 000 000 − 350 000 − 280 000 = 570 000 Kč. A daň je již jen 85 500 Kč
Rozdíl 94 500 Kč je pak tedy odměna za pečlivost při shromažďování potřebných dokladů a jejich správné použití při uplatnění doložených nákladů.
Daňové přiznání podáváte za rok prodeje, do 1. dubna následujícího roku (nebo do 1. července, pokud přiznání podává daňový poradce). I když je příjem osvobozen, může být povinnost jej uvést, záleží na konkrétní situaci. Pokud si nejste jisti, konzultace s daňovým poradcem se u transakce v řádu milionů korun jednoznačně vyplatí.
Uchovávejte faktury za veškeré práce na nemovitosti. Finanční správa může chtít uznatelné výdaje doložit. A bez hodnověrného dokladu je neuplatníte.
Pokud kupujete nemovitost jako investici, počítejte s tím, že při jejím pozdějším prodeji budete řešit stejné otázky. Uschovávejte faktury za veškeré zhodnocení od prvního dne. Datum nabytí si poznamenejte. A pokud je to možné, naplánujte prodej až po uplynutí časového testu. U nemovitosti nabyté po roce 2021 to znamená desetiletý výhled.
Prověřit společně datum nabytí a spočítat, zda časový test byl nebo nebyl splněn. Tato informace zásadně ovlivní rozhodnutí o načasování prodeje.
Doporučí klientovi shromáždit veškeré faktury za rekonstrukce, technické zhodnocení a modernizace od doby nabytí nemovitosti. Čím dřív, tím lépe, ne až po podpisu kupní smlouvy.
Zkušený makléř upozorní také na dotační omezení. Na ně se totiž často zapomíná. Klient, který rekonstruoval s dotací, si smí odečíst jen část, kterou skutečně zaplatil z vlastních prostředků.
Makléř neposkytuje daňové poradenství. Nechtějte to po něm. Jeho rolí je upozornit na problematiku a doporučit ve složitějších případech konzultaci s daňovým poradcem nebo účetním. Zodpovědnost za daňové přiznání nese vždy klient.
Daňová pravidla nejsou záměrně složitá, ale je třeba při jejich aplikaci myslet na řadu věcí. A v transakci, kde jde o miliony, se vyplatí znát je dopředu, nikoliv je řešit se spěchem po podpisu smlouvy.
Zkušený makléř, kterému jeho profesionální odborný SW (např. Poski REAL) napovídá krok po kroku, jak při prodeji postupovat, má vždy na ploše odkaz, ze kterého na něj při zpracování zakázky vystoupí otázka či upozornění, aby daňové záležitosti prověřil a klienta případně varoval.
Zdroj: Ing. Bc. Pavel Rakouš - realitní glosátor s 30letou praxí na MMR
www.black-reality.cz