Nákup distresové nemovitosti může přinést zajímavou investiční příležitost, zároveň ale vyžaduje mnohem důkladnější prověření než běžná koupě. Exekuce, zástavy, věcná břemena nebo spory o vlastnictví mohou celý obchod výrazně zkomplikovat a na dlouhou dobu zablokovat investované peníze. Kristýna Sasínová, advokátka Spring Walk, upozorňuje na nejčastější právní rizika. Ondřej Šaier, ředitel WIV Group, přidává zkušenosti z nákupu a následného prodeje těchto nemovitostí.
Distresová nemovitost je zatížena okolností, která komplikuje její běžný a rychlý prodej. Nejčastěji jde o zástavní práva, věcná břemena, zesplatněné úvěry, exekuce nebo insolvenci. Právní problémy se navíc mohou kombinovat s technickými vadami, rozdílným vlastnictvím stavby a pozemku nebo se stavbou, která není řádně evidována.
Problém může nastat také při financování. Banka nemusí být ochotna poskytnout hypotéku, dokud nejsou právní vady vyřešeny. V některých případech lze využít advokátní úschovu nebo jistotní účet, vždy však záleží na dohodě banky, zástavního věřitele a dalších účastníků transakce.
Podle zkušeností WIV Group tvořily od začátku roku její obchody ze 46 % hotovostní a z 54 % hypoteční transakce. I distresová nemovitost tedy může být financována hypotékou, postup ale vyžaduje pečlivou koordinaci všech zúčastněných.
Kontrola exekucí vyžaduje kombinaci několika zdrojů a především správné načasování. Zahájená exekuce může být zapsána na listu vlastnictví dříve, než se objeví v Centrální evidenci exekucí. Součinný prodávající může také požádat příslušný soud o informace o vedených řízeních.
Ani důkladná kontrola však nedokáže odhalit soukromý dluh, který zatím nikdo nevymáhá. Navíc může nová exekuce vzniknout během několika dnů mezi podpisem kupní smlouvy a podáním návrhu na vklad.
Riziko proto nelze úplně odstranit, lze ho ale ošetřit smluvně. Vhodné je například nastavit platby tak, aby část kupní ceny určená prodávajícímu byla vyplacena až po převodu vlastnického práva. Pokud by se během převodu objevila další komplikace, zůstane k dispozici část prostředků pro její řešení.
Pokud bylo vyrozumění o zahájení exekuce doručeno až po podání návrhu na vklad, kupující by měl vlastnické právo nabýt. Katastrální řízení se však může prodloužit. Rozhodující jsou přesná data jednotlivých úkonů a dokumenty, které je prokazují.
List vlastnictví ukazuje zapsaná práva a omezení, ne vždy ale odhalí celý skutečný stav nemovitosti. Před koupí je proto vhodné prověřit také katastrální mapu, okolní parcely, hranice pozemků, vlastnictví stavby a pozemku nebo právní přístup k nemovitosti.
Kontrola může odhalit například stavbu, která není řádně evidována, cizí pozemek pod přístupovou cestou nebo další spoluvlastnické podíly.
Zvláštní pozornost si zaslouží právě přístup. Pokud k nemovitosti neexistuje právně zajištěná přístupová cesta, může to zkomplikovat bankovní financování i budoucí prodej. Ústní dohoda se sousedem navíc nemusí po změně vlastníka pokračovat.
Ideálním řešením je proto dohodnout ještě před koupí zřízení věcného břemene. Soudní řešení přístupu by mělo být až krajní možností. Spor může trvat měsíce nebo roky a po tuto dobu snižuje likviditu nemovitosti.
Pro první investici do nemovitostí představuje distresový obchod poměrně vysoké riziko. Začátečník zpravidla nemá zkušenosti s komplikovanými převody, financováním, nájemníky ani vleklými právními spory.
„Toto není úplně dobrý obor v nemovitostech, kde začínat,“ říká Ondřej Šaier, ředitel WIV Group. Za důležité považuje především zkušenost se standardními nákupy a prodeji, dostatečné kapitálové zázemí a tým odborníků včetně advokáta, který má s podobnými transakcemi zkušenosti.
Rizikem totiž není jen několik týdnů navíc v katastrálním řízení. Může vzniknout žaloba nebo jiný spor trvající měsíce či roky. Investor přitom může dál splácet úvěr, zatímco nemovitost mu nepřináší očekávaný výnos.
Před nákupem je proto potřeba počítat nejen s plánovanou marží, ale také s nepříznivým scénářem.
Podle zkušeností z praxe bývá jednodušší jednání s nebankovním zástavním věřitelem u zesplatněného úvěru. Věřitel má zájem získat své peníze a zná mechanismus výkupu.
U exekucí je nejprve nutné zjistit jejich aktuální výši. Následně může být příslušná částka uhrazena na účet exekutora, který zajistí podklady potřebné k uvolnění zápisu v katastru.
Samotný exekutor zpravidla vyčíslí celou vymáhanou částku včetně své odměny a nákladů. Prostor pro vyjednávání proto bývá spíše na straně zástavního věřitele.
V uvedeném modelovém případě se například jistina 2,5 milionu Kč mohla snížit na 2 miliony Kč, zatímco náklady exekutora ve výši 300 tisíc Kč zůstaly zachovány.
U insolvence bývá prostor pro individuální dohodu výrazně menší. Před koupí je proto nezbytné přesně propočítat, zda po vypořádání všech závazků zůstane obchod ekonomicky smysluplný.
Může, ale záleží na konkrétní právní vadě a podmínkách banky. Některé banky požadují před čerpáním zcela čistý list vlastnictví a nechtějí přímo refinancovat nebankovního věřitele. V některých případech může pomoci advokátní úschova nebo jistotní účet, pokud s postupem souhlasí všechny zúčastněné strany.
Rozhodující je, zda k ní došlo před podáním návrhu na vklad, nebo až po něm. Pokud se nová exekuce objeví v období mezi podpisem smlouvy a podáním návrhu, může převod výrazně zkomplikovat. Po podání návrhu na vklad zpravidla samotné zahájení exekuce nabytí vlastnického práva neohrozí, může ale katastrální řízení prodloužit.
Poznámka spornosti upozorňuje na možný spor týkající se například vlastnictví nemovitosti. Nemovitost lze za určitých okolností dál převést, nový vlastník však vstupuje do právně rizikové situace.
Předběžné opatření může naopak převod nebo zatížení nemovitosti přímo zakázat. O návrhu soud rozhoduje zpravidla rychle.
Přímo s exekutorem je sleva velmi nepravděpodobná. Exekutor vyčísluje vymáhanou částku včetně své odměny a nákladů. Jednat lze spíše se zástavním věřitelem, který může svou pohledávku snížit a dát exekutorovi odpovídající pokyn.
Před podpisem smlouvy je vhodné prověřit především:
Distresová nemovitost může být zajímavou investiční příležitostí, ale pouze tehdy, pokud kupující přesně ví, co kupuje a kolik ho může řešení všech problémů stát. U složitějších transakcí je proto zkušený právník a důkladná prověrka nemovitosti spíše nutností než nadstandardem.