Klient nemůže přijet na osobní schůzku, ale potřebujete splnit povinnosti podle AML zákona? V určitých případech lze identifikaci provést také na dálku. Je však nutné dodržet zákonem stanovený postup a celý proces řádně zdokumentovat.
V realitní praxi nastávají situace, kdy klient nemůže nebo nechce absolvovat osobní schůzku. Může žít v zahraničí, nacházet se na druhém konci republiky nebo jednoduše preferovat vyřízení záležitostí elektronicky.
Pro realitního makléře to přináší praktickou otázku: Jak klienta identifikovat, aniž by bylo nutné osobní setkání?
Jednou z možností je identifikace na dálku podle § 11 odst. 7 zákona č. 253/2008 Sb., o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu, běžně označovaného jako AML zákon.
Tento postup umožňuje provést identifikaci za stanovených podmínek i bez fyzické přítomnosti klienta. Nestačí však pouze získat kopii občanského průkazu a ověřit, že klient vlastní bankovní účet. Je nutné splnit všechny příslušné zákonné požadavky.
V praxi mohou mít realitní zprostředkovatelé pochybnosti, zda lze při identifikaci klienta využít kombinaci zaslaných dokladů a kontrolní platby z klientova účtu.
Na tuto otázku reagoval také Finanční analytický úřad (FAÚ), který ve svém písemném vyjádření ze dne 1. září 2025 potvrdil, že popsaný způsob může být v souladu se zákonem, pokud jsou dodrženy stanovené podmínky.
FAÚ současně upozornil na důležitost údajů doprovázejících kontrolní platbu. Pokud to platební systém umožňuje, mají zahrnovat:
Tyto informace pomáhají propojit platbu s konkrétní identifikací a povinnou osobou.
Je však důležité rozlišovat mezi potvrzením konkrétního postupu a splněním všech zákonných podmínek. Samotná správně vyplněná poznámka k platbě nenahrazuje ostatní kroky identifikace.
Identifikace na dálku podle § 11 odst. 7 AML zákona má několik vzájemně propojených požadavků.
Pokud je klientem fyzická osoba, je potřeba získat kopie příslušných částí průkazu totožnosti a nejméně jednoho dalšího podpůrného dokladu, z nichž lze zjistit požadované identifikační údaje.
Rozsah dokladů musí odpovídat zákonu. Nestačí automaticky předpokládat, že jakýkoli druhý průkaz bude v každém případě dostačující.
Pokud za klienta jedná jiná osoba, je třeba řešit také její identifikaci a oprávnění jednat za klienta.
U právnických osob se postup liší. Je nutné ověřit jejich existenci a příslušné identifikační údaje; podle okolností lze využít také veřejné rejstříky.
Povinná osoba musí získané informace zaznamenat a ověřit. Současně nesmí mít pochybnosti o skutečné totožnosti klienta nebo osoby, která za něj jedná.
Pokud vzniknou pochybnosti, nelze identifikaci považovat za řádně dokončenou jen proto, že klient zaslal požadované dokumenty.
V takové situaci je nutné zvážit další přiměřené ověřovací kroky nebo zvolit jiný zákonem přípustný způsob identifikace.
Zákon stanovuje také požadavky na uzavření smlouvy v textové podobě a na prokázání existence platebního účtu vedeného na jméno klienta u příslušné úvěrové instituce.
Součástí postupu je kontrolní platba z tohoto účtu na účet povinné osoby. Jejím smyslem je ověřit vazbu mezi klientem a účtem, z něhož platba přichází.
Platba musí splňovat zákonné podmínky a její účel musí být dostatečně doložitelný. Nelze ji automaticky nahradit běžnou úhradou odměny realitní kanceláři nebo zálohy.
Pozor na pořadí jednotlivých kroků: Zákon upravuje nejen samotné doklady a platbu, ale také smluvní vztah a okamžik dokončení identifikace. Před zavedením konkrétního interního postupu proto ověřte, jak má být v daném případě správně načasováno uzavření smlouvy a provedení kontrolní platby.
Pokud platební systém umožňuje uvést požadované údaje, je vhodné připravit klientovi přesné instrukce.
Poznámka by měla obsahovat:
Příklad:
Identifikace dle AML – ABC Reality s.r.o. – Jan Novák
Konkrétní text je vhodné přizpůsobit identifikačním údajům povinné osoby a možnostem dané banky.
Makléř by měl klientovi jasně vysvětlit, proč se platba provádí a jaký má význam. Klient tak lépe pochopí, že nejde o poplatek za službu, ale o součást ověřovacího postupu.
Splnění AML povinností nekončí okamžikem, kdy makléř obdrží doklady a zkontroluje příchozí platbu.
Povinná osoba musí být schopna doložit, jak identifikaci provedla a na základě čeho dospěla k závěru, že jsou zákonné požadavky splněny.
Proto doporučuji pro každý případ vést přehlednou AML dokumentaci, která podle konkrétního postupu zahrnuje zejména:
Dokumentace musí být uchovávána po zákonem stanovenou dobu a zabezpečena tak, aby k ní neměly přístup neoprávněné osoby.
Při práci s kopiemi dokladů je nutné myslet také na ochranu osobních údajů a používat přiměřeně zabezpečený způsob jejich předávání a ukládání.
Dobře vedená dokumentace je důležitá nejen při případné kontrole FAÚ, ale také pro jednotné fungování celé realitní kanceláře.
Další důležitou zásadou je rozlišovat identifikaci klienta od kontroly klienta.
Identifikace slouží především ke zjištění a ověření totožnosti klienta. Kontrola klienta zahrnuje podle okolností další úkony stanovené AML zákonem.
Může jít například o zjišťování účelu a povahy obchodu, posouzení rizikovosti obchodního vztahu nebo ověření skutečného majitele právnické osoby.
Součástí příslušných povinností je rovněž posouzení, zda se na klienta nebo další relevantní osoby vztahují okolnosti, které vyžadují zvláštní pozornost, například status politicky exponované osoby nebo mezinárodní sankce.
Rozsah kontroly se řídí zákonem a hodnocením rizik konkrétního případu.
Ani správně provedená identifikace na dálku proto automaticky neznamená, že jsou splněny všechny AML povinnosti související s obchodem.
Pokud chcete identifikaci na dálku využívat pravidelně, doporučuji připravit jednotný interní postup.
Měl by obsahovat zejména:
Součástí interního formuláře může být například následující záznam:
Způsob identifikace klienta
Formulář je vhodné přizpůsobit skutečnému postupu kanceláře a aktuálním požadavkům AML zákona.
Identifikace klienta na dálku může realitním makléřům výrazně usnadnit práci. Umožňuje řešit některé situace bez osobního setkání a zároveň zachovat požadovanou úroveň ověření klienta.
Aby však byla skutečně přínosem, musí být provedena v souladu se zákonem a řádně zdokumentována.
Nestačí tedy pouze získat kopii občanského průkazu a přijmout kontrolní platbu. Je potřeba ověřit všechny zákonné náležitosti, správně nastavit návaznost jednotlivých kroků a nezapomenout na další povinnosti v oblasti AML.
Profesionální přístup znamená nabídnout klientovi pohodlné řešení, které je současně bezpečné, transparentní a obhajitelné při případné kontrole.