Průkaz energetické náročnosti budovy, zkráceně PENB, je dnes standardní součástí prodejní dokumentace. Ale ne vždy. Zákon o hospodaření energií stanovuje povinnost jeho předložení, zároveň ale vymezuje konkrétní výjimky, na které klienti velmi často zapomínají. A nepřesná znalost pravidel může pak zbytečně zkomplikovat nebo prodražit transakci. Dobrý makléř by si měl v dané situaci vědět rady.
Obecně platí, že prodávající je povinen předat kupujícímu průkaz energetické náročnosti při prodeji budovy nebo její ucelené části — typicky bytu. Povinnost vzniká i při pronájmu za obdobných podmínek. Průkaz musí být zpracován oprávněnou osobou, musí být platný (platnost je 10 let) a kupující s ním musí být prokazatelně seznámen ještě před podpisem smlouvy.
To je standardní situace. Ale zákon hned v § 7a odst. 5 zákona č. 406/2000 Sb. přináší výjimky.
1. Budovy s celkovou energeticky vztažnou plochou menší než 50 m²
Pokud je celková plocha budovy pod touto hranicí, povinnost zpracovat PENB nevzniká. V praxi jde typicky o malé chaty, zahradní domky nebo drobné stavby určené k rekreaci. U bytů v bytových domech tato výjimka zpravidla nepomůže, protože se posuzuje celá budova, nikoliv jen prodávaná jednotka.
2. Budovy určené k demolici
Pokud je stavba určena k demolici a tato skutečnost je doložena příslušným rozhodnutím stavebního úřadu, průkaz se nevyžaduje. Logika je zřejmá: energetická náročnost domu, který má být zbořen, nemá pro kupujícího praktickou vypovídací hodnotu.
3. Budovy pro rodinnou rekreaci užívané méně než 4 měsíce v roce
Jde o rekreační objekty, chaty, chalupy, víkendové domky, které jsou prokazatelně využívány sezónně a neslouží jako trvalé bydlení. Podmínkou je, že spotřeba energie za rok je nižší než 25 % toho, co by odpovídalo celoročnímu provozu. Tato výjimka je v praxi nejčastěji uplatňovanou. A pozor: je nutno si ji prověřit!
4. Průmyslové a výrobní závody, dílny a zemědělské budovy s nízkou spotřebou
Pokud jde o objekty, které nejsou vytápěny, chlazeny ani větrány pro účely zajištění pohody prostředí pro osoby, výjimka se uplatní. Typicky se jedná o zemědělské skladové haly nebo průmyslové objekty bez trvalé přítomnosti osob.
5. Kostely a jiné objekty sloužící pro náboženské účely
Sakrální stavby mají specifický charakter provozu a zákon je z povinnosti explicitně vyjímá.
6. Prodej ve výběrovém řízení (dražby, insolvence)
Při prodeji v rámci dražby nebo insolvenčního řízení může být povinnost předložit PENB fakticky nesplnitelná. Například proto, že insolvenční správce k budově nemá dostatečný přístup. Zákon v těchto situacích umožňuje určitou flexibilitu, nicméně právní výklad se může lišit případ od případu. Doporučuje se konzultace s právníkem.
Výjimka z povinnosti doložit průkaz neznamená, že kupující nemá právo vědět, do čeho jde. Energetická náročnost je pro mnoho kupujících klíčový faktor. Ovlivňuje provozní náklady, komfort bydlení i budoucí hodnotu nemovitosti. Jak tedy zjistit alespoň orientační obraz?
Faktury za energie za předchozí roky.
Nejpřímější zdroj. Prodávající by měl být schopen doložit vyúčtování plynu, elektřiny a tepla za poslední 2–3 roky. Tato data jsou sice závislá na způsobu užívání, ale dají rychlý obrázek o reálných nákladech.
Vizuální prohlídka stavebních prvků.
Zkušený makléř nebo stavební odborník dokáže při prohlídce odhadnout stáří a typ oken, tloušťku a typ izolace, stav střechy a způsob vytápění. To vše jsou signály, které hovoří samy za sebe. I bez papíru!
Technická dokumentace a stavební povolení
Pokud existuje projektová dokumentace nebo záznamy o rekonstrukcích, lze z nich vyčíst, co bylo na stavbě provedeno a kdy. Výměna oken, zateplení fasády nebo výměna zdroje vytápění jsou zásadní informace.
Dobrovolné energetické hodnocení
Nic nebrání tomu, aby si kupující (nebo i prodávající, chce-li cenu nemovitosti podpořit) nechal zpracovat energetický audit nebo neformální posouzení stavebním energetikem. Není to totéž, co PENB, ale pro interní rozhodnutí a vyjednávání o ceně to může být dostačující.
Registr PENB
Ministerstvo průmyslu a obchodu provozuje veřejný registr zpracovaných průkazů. Pokud byl pro danou budovu průkaz někdy v minulosti zpracován, je možné, že je v registru stále dohledatelný. I když jeho platnost mohla vypršet. Zastaralý průkaz nelze předložit jako platný dokument, ale jako orientační informace poslouží.
Ověřit, zda se na nemovitost výjimka skutečně vztahuje.
Klient sice řekne „to je chatička, to PENB nepotřebuje", ale kritéria jsou konkrétní. Rekreační objekt musí být prokazatelně využíván méně než 4 měsíce ročně. Pokud tam klient bydlí celoročně nebo má trvalý pobyt, výjimka neplatí.
Absenci průkazu popsat v inzerátu a smlouvě.
Pokud je výjimka oprávněná, je dobré to v dokumentaci výslovně uvést. A to včetně odkazu na zákonné ustanovení. Makléř tím chrání prodávajícího i sebe.
Informovat kupujícího o alternativních zdrojích informací.
Makléř, který kupujícímu pomůže získat aspoň orientační obraz o energetické náročnosti, buduje důvěru. Makléř, který se za absenci PENB jen „schová", riskuje pozdější reklamace nebo spory.
Pozor na pokuty.
Nesplnění povinnosti předložit PENB, pokud na ni povinnost dopadá, může být sankcionováno pokutou až 100 000 Kč pro fyzickou osobu. Výjimku si vždy důkladně zdůvodněte.
Výjimka je legitimní nástroj, ne způsob, jak se vyhnout zodpovědnosti. Pokud podmínky nemovitost splňuje, klidně ji lze využít. Ale je třeba být připraven to doložit. Kupující má právo se zeptat. Transparentnost se vyplácí vždy. A u energeticky náročných staveb to platí dvojnásob.
Absence PENB by neměla odradit, ale měla by přimět klást otázky. Proč průkaz není? Je to z legitimního zákonného důvodu, nebo proto, že nikdo neví, co by průkaz ukázal? Energetická náročnost starší zástavby se může dramaticky lišit. A provozní náklady jsou celoroční realita, nikoliv jednorázový poplatek při koupi.
Ve chvíli, kdy standardní postup nestačí, makléř poradí, najde cestu, aby zajistil informace jinak. A právě tato schopnost, tedy orientovat se i v méně obvyklých situacích, je to, co je makléřům standardně vštěpováno od začátku jejich podnikání. Postup, který nemine PENB, je standardně zakotven v realitním SW (Poski REAL), a je denním chlebem makléřů. Ale poradit si musí i s výjimkami.
Zdroj: Ing. Bc. Pavel Rakouš - realitní glosátor s 30letou praxí na MMR
www.black-reality.cz