Průkaz energetické náročnosti budovy, známý jako PENB, je dnes běžnou součástí dokumentace při prodeji nemovitostí. Neplatí to ale vždy. Zákon o hospodaření energií stanovuje nejen povinnost průkaz předložit, ale také několik konkrétních výjimek.
Právě na ty se v praxi často zapomíná. A protože nesprávné posouzení situace může prodej zbytečně zkomplikovat nebo prodražit, měl by se v této problematice orientovat každý realitní makléř.
Obecně platí, že při prodeji budovy nebo její ucelené části, například bytu, má prodávající povinnost průkaz energetické náročnosti kupujícímu předložit a předat.
Obdobná povinnost se za určitých podmínek vztahuje také na pronájem.
PENB musí zpracovat oprávněná osoba a v době jeho použití musí být platný. Standardní doba platnosti je 10 let, pokud nedojde k takovým změnám budovy, které by jeho platnost ovlivnily.
Kupující by navíc měl být s průkazem prokazatelně seznámen ještě před uzavřením smlouvy.
To je standardní postup. Zákon č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií, však zároveň stanovuje případy, kdy se povinnost PENB nevztahuje.
Pokud má budova celkovou energeticky vztažnou plochu menší než 50 m², povinnost zpracovat PENB se na ni nevztahuje.
V praxi může jít například o některé malé rekreační objekty nebo drobné stavby.
Pozor ale na jednu důležitou věc: u bytů v bytových domech se neposuzuje pouze plocha prodávané jednotky. Rozhodující je situace celé budovy.
PENB není nutné pořizovat u stavby, která je určena k odstranění, pokud je tato skutečnost doložena příslušným rozhodnutím či jiným relevantním podkladem.
Dává to logiku. U objektu, který má být odstraněn, nemá informace o jeho energetické náročnosti stejný význam jako u budovy určené k dlouhodobému užívání.
Samostatnou kategorií jsou objekty určené k rodinné rekreaci, které jsou využívány pouze omezenou část roku.
Typicky může jít o chaty nebo chalupy, které neslouží k trvalému bydlení. U této výjimky je ale potřeba pečlivě ověřit, zda jsou splněny všechny zákonné podmínky.
Nestačí tedy pouze konstatovat: „Je to chata, PENB nepotřebujeme.“
Právě zde může být mezi skutečným využíváním nemovitosti a představou prodávajícího podstatný rozdíl.
Výjimka se může týkat také některých průmyslových a zemědělských staveb či dílen, zejména pokud nejsou vytápěny, chlazeny nebo větrány způsobem souvisejícím se zajištěním tepelné pohody osob.
Typickým příkladem mohou být některé skladové nebo výrobní objekty s minimální či žádnou trvalou přítomností lidí.
I zde je ale potřeba posuzovat konkrétní charakter stavby, nikoliv pouze její označení v dokumentaci.
Specifickou výjimku představují také některé stavby určené pro náboženské účely.
U sakrálních staveb se tedy PENB nemusí vyžadovat za podmínek stanovených zákonem.
Specifická situace může nastat také při prodeji nemovitosti v rámci dražby nebo insolvenčního řízení. V některých případech může být získání PENB objektivně obtížné nebo prakticky nemožné.
Tady je však potřeba být obzvlášť opatrný. Právní posouzení se může lišit podle konkrétní situace, a proto je vhodné v pochybnostech konzultovat postup s právníkem.
To, že zákon v konkrétním případě nevyžaduje PENB, ještě neznamená, že by energetická náročnost nemovitosti přestala být pro kupujícího důležitá.
Naopak.
Náklady na vytápění, ohřev vody nebo provoz dalších technologií mohou významně ovlivnit celkové náklady na bydlení i budoucí hodnotu nemovitosti.
Pokud tedy PENB není k dispozici, měl by makléř pomoci kupujícímu získat alespoň základní představu o provozní náročnosti objektu.
Faktury za energie
Jedním z nejpraktičtějších zdrojů informací jsou vyúčtování elektřiny, plynu nebo tepla za předchozí roky. Ideální je pracovat s údaji za delší období, protože jediný rok nemusí být reprezentativní.
Je samozřejmě potřeba počítat s tím, že spotřebu výrazně ovlivňuje způsob užívání nemovitosti.
Vizuální prohlídka nemovitosti
Stav a typ oken, zateplení fasády, konstrukce střechy, způsob vytápění nebo stáří technických zařízení mohou zkušenému makléři napovědět mnoho.
Makléř samozřejmě nenahrazuje energetického specialistu. Měl by ale umět rozpoznat základní faktory, které mohou mít na energetickou náročnost zásadní vliv.
Technická a stavební dokumentace
Pokud je k dispozici projektová dokumentace nebo dokumentace k rekonstrukcím, může z ní být patrné, jaké úpravy byly na nemovitosti provedeny.
Výměna oken, zateplení, rekonstrukce střechy nebo změna zdroje vytápění mohou energetické vlastnosti objektu výrazně ovlivnit.
Dobrovolné energetické posouzení
Pokud chce mít prodávající nebo kupující o energetické náročnosti přesnější představu, může si nechat zpracovat odborné energetické posouzení.
Nejde o náhradu PENB tam, kde jej zákon vyžaduje. Pokud však PENB povinný není, může takové posouzení pomoci při rozhodování nebo při vyjednávání o ceně.
Evidence zpracovaných PENB
U některých nemovitostí může být užitečné ověřit, zda k nim nebyl v minulosti PENB zpracován. Starší průkaz sice nemusí být možné použít jako aktuální platný dokument, může však poskytnout užitečnou orientační informaci o předchozím stavu budovy.
Nestačí spoléhat na tvrzení prodávajícího.
„Je to jen chata.“
„Je to starý dům.“
„Stejně se bude bourat.“
Každé takové tvrzení je potřeba zasadit do konkrétních zákonných podmínek a ideálně také doložit.
Právě u rekreačních objektů může být rozhodující skutečný způsob jejich užívání.
Pokud se na nemovitost výjimka skutečně vztahuje, je vhodné tuto skutečnost transparentně uvést v dokumentaci a podle situace také odkázat na příslušné ustanovení zákona.
Makléř tím chrání nejen svého klienta, ale i sebe.
Absence PENB nemusí být problém. Problémem se může stát až situace, kdy nikdo nedokáže vysvětlit, proč průkaz chybí a jak si kupující může udělat představu o provozních nákladech nemovitosti.
Makléř, který pomůže kupujícímu získat relevantní informace, tím zároveň posiluje důvěru v celý obchod.
Pokud povinnost PENB existuje a není splněna, může jít o porušení zákona se sankčními důsledky. Proto je vždy lepší výjimku řádně prověřit a její použití si umět zdůvodnit.
Výjimka z povinnosti PENB není způsob, jak se vyhnout odpovědnosti. Je to zákonem stanovená možnost, kterou lze využít tehdy, pokud jsou splněny příslušné podmínky.
Prodávající by proto měl být připraven vysvětlit, proč se na jeho nemovitost povinnost nevztahuje, a pokud je to možné, tuto skutečnost také doložit.
Transparentnost se v realitním obchodu vyplácí vždy. U energeticky náročných nemovitostí to platí dvojnásob.
Absence PENB nemusí být důvodem ke zrušení obchodu. Měla by ale být důvodem k otázkám.
Proč průkaz není?
Vztahuje se na nemovitost skutečně zákonná výjimka?
Jaké jsou reálné náklady na její provoz?
Jaký je stav oken, zateplení, střechy a vytápění?
A pokud jde o starší nemovitost, jaké energetické úpravy byly v minulosti provedeny?
Energetická náročnost totiž není jednorázovým nákladem spojeným s koupí. Promítá se do každého dalšího roku užívání nemovitosti.
PENB je pro realitní makléře standardní součástí procesu prodeje. Moderní realitní software, například Poski REAL, pomáhá makléřům na povinnost spojenou s PENB nezapomenout.
Skutečná profesionalita se ale ukáže ve chvíli, kdy nastane nestandardní situace.
Makléř by měl umět poznat, kdy PENB potřeba je, kdy se naopak uplatní zákonná výjimka a jak tuto skutečnost správně doložit a komunikovat.
Protože dobrý makléř není jen ten, kdo zná standardní postup.
Dobrý makléř si umí poradit i tehdy, když standardní postup nestačí.