Letní vedra svádějí k jednoduchému řešení: pořídit klimatizaci nebo venkovní žaluzie a mít od horka pokoj. V bytovém domě ale nejde jen o rozhodnutí konkrétního vlastníka. Jakmile montáž zasáhne do fasády, společných částí domu nebo může ovlivnit sousedy, vstupuje do hry také SVJ.
Právě tady vzniká řada otázek. Potřebujete souhlas? Co má žádost obsahovat? A co dělat, když SVJ instalaci odmítne?
Na tyto situace upozorňují také advokát Spring Walk Jaroslav Zeman a advokátka Spring Walk Lucie Panáčková.
Jedním z nejčastějších omylů je představa, že pokud je klimatizace určena pouze pro váš byt, můžete si její venkovní jednotku jednoduše namontovat.
Jenže fasáda domu zpravidla patří mezi společné části nemovitosti. A právě do ní se při instalaci venkovní jednotky klimatizace nebo venkovních žaluzií zasahuje.
„Lidi často nenapadne, že fasáda domu není součástí jejich bytu, ale společnou částí nemovitosti. Proto nelze bez domluvy připevnit na fasádu venkovní jednotku klimatizace ani venkovní žaluzie,“ vysvětluje Jaroslav Zeman, advokát Spring Walk.
V praxi tedy vlastník zpravidla potřebuje souhlas SVJ nebo bytového družstva a současně musí respektovat pravidla týkající se vzhledu domu.
U klimatizace se navíc řeší hluk, vibrace nebo odvod kondenzátu. U venkovních žaluzií může být důležitý jednotný vzhled domu, barva nebo způsob jejich uchycení.
Než objednáte klimatizaci nebo žaluzie, vyplatí se udělat dvě věci.
Nejdříve si projděte stanovy SVJ, případně domovní řád a další pravidla, která mohou podobné zásahy upravovat.
Poté připravte konkrétní technické řešení.
U klimatizace by mělo být zřejmé zejména:
U žaluzií je vhodné popsat především jejich typ, barvu, způsob uchycení a umístění.
„Čím podrobnější dokumentace bude, například umístění zařízení, hlučnost nebo způsob odvodu kondenzátu, tím větší je šance, že výbor žádost schválí bez zbytečných komplikací,“ doporučuje Jaroslav Zeman.
Platí přitom jednoduché pravidlo: nejdříve schvalovat, potom montovat.
Dodatečné řešení nepovolené instalace může být výrazně komplikovanější a dražší. Odstranění nebo úprava již namontovaného zařízení může znamenat náklady, kterým se dalo předem poměrně snadno vyhnout.
SVJ může mít pro odmítnutí instalace legitimní důvody. Nejčastěji jde o:
Například klimatizace, která výrazně ruší obyvatele sousedního bytu, představuje jiný problém než zařízení, které je technicky správně umístěné a jeho provoz sousedy prakticky neobtěžuje.
Stejně tak může SVJ řešit situaci, kdy by každý vlastník zvolil jiný typ žaluzií, jinou barvu nebo jiný způsob jejich instalace. Výsledkem by mohl být značně nejednotný vzhled celé fasády.
Samotné „ne“ by však nemělo být jedinou informací, kterou vlastník dostane.
„Nejprve je vhodné zjistit, z jakého důvodu SVJ žádost zamítlo. Samotný nesouhlas nestačí – rozhodnutí by mělo být věcně odůvodněné,“ říká Lucie Panáčková, advokátka Spring Walk.
Odmítnutí ještě nemusí znamenat konec celé věci.
Prvním krokem je zjistit konkrétní důvod zamítnutí. Pokud například SVJ vadí hlučnost klimatizace, může vlastník předložit technické řešení s tišší jednotkou nebo akustický posudek.
Pokud je problém ve způsobu kotvení, lze navrhnout jiné řešení. Jestliže SVJ řeší především vzhled domu, může pomoci jednotný typ žaluzií nebo jiné umístění klimatizační jednotky.
Ideální je tedy nejprve hledat technické řešení, které bude přijatelné pro vlastníka i ostatní obyvatele domu.
Teprve pokud dohoda není možná a rozhodnutí SVJ působí svévolně, diskriminačně nebo odporuje zákonu či stanovám, může přicházet v úvahu soudní přezkum.
„SVJ nemůže vlastníka omezovat více, než je nezbytné k ochraně práv ostatních vlastníků nebo společných částí domu,“ doplňuje Lucie Panáčková.
U venkovních jednotek je dobré myslet nejen na samotné uchycení, ale také na jejich provoz.
Klimatizace může produkovat hluk a vibrace. Problémem může být také kondenzát, pokud je odváděn způsobem, který může znečišťovat nebo poškozovat fasádu či obtěžovat okolí.
Proto je vhodné mít technické řešení připravené ještě před podáním žádosti SVJ.
Čím méně otazníků výbor i sousedé mají, tím jednodušší bývá celý proces schvalování.
U žaluzií bývá technická stránka zpravidla jednodušší, ale právní princip je podobný.
Pokud se montují na fasádu nebo jinou společnou část domu, nejde pouze o úpravu interiéru konkrétního bytu.
SVJ může řešit například barvu, typ žaluzií, způsob jejich uchycení nebo jejich vizuální dopad na celou budovu.
Vlastník by proto neměl postupovat stylem „je to můj byt, takže si na něj mohu dát, co chci“.
V bytovém domě totiž vlastnictví jednoho bytu existuje vedle vlastnictví a užívání společných částí domu ostatními vlastníky.
Pokud o klimatizaci nebo venkovních žaluziích uvažujete, vyplatí se postupovat jednoduše:
1. Zkontrolujte pravidla domu. Projděte stanovy SVJ, domovní řád a případná předchozí rozhodnutí týkající se podobných instalací.
2. Připravte konkrétní technické řešení. Nestačí napsat „chci klimatizaci“. Uveďte její umístění, způsob kotvení, hlučnost, řešení kondenzátu a další relevantní parametry.
3. Požádejte o souhlas před montáží. Neobjednávejte instalaci s tím, že „se to potom nějak vyřeší“. Pokud SVJ žádost odmítne, máte stále prostor návrh upravit nebo hledat jiné řešení.
Fasáda je zpravidla společnou částí nemovitosti, nikoli součástí jednotlivého bytu. Při instalaci klimatizace nebo venkovních žaluzií proto může být nutný souhlas SVJ nebo bytového družstva.
Především konkrétní technické řešení – umístění venkovní jednotky, způsob kotvení, hlučnost, případně vibrace a způsob odvodu kondenzátu. Čím přesnější podklady SVJ dostane, tím lépe může posoudit dopad instalace na dům a ostatní vlastníky.
SVJ může instalaci odmítnout například kvůli ochraně fasády, vzhledu domu, hluku, kondenzátu nebo nevhodnému kotvení. Rozhodnutí by však mělo mít věcné odůvodnění a vycházet z oprávněných zájmů ostatních vlastníků či ochrany společných částí.
Nejdříve si vyžádejte konkrétní důvody zamítnutí a pokuste se návrh upravit tak, aby byly obavy SVJ odstraněny. Pokud dohoda není možná a rozhodnutí se jeví jako svévolné, diskriminační nebo nezákonné, může přicházet v úvahu soudní přezkum.
Instalace klimatizace nebo venkovních žaluzií v bytovém domě není jen otázkou výběru zařízení a ceny montáže.
Je potřeba myslet také na společné části domu, vzhled fasády, sousedy a pravidla SVJ.
Nejjednodušší cesta proto vede přes přípravu: nejdříve zjistit pravidla, připravit technické řešení a získat potřebný souhlas. Teprve potom objednávat montáž.
Několik minut věnovaných přípravě může ušetřit týdny dohadování – a v krajním případě i náklady na odstranění něčeho, co už na fasádě nemělo být.