Ceny rekreačních nemovitostí letos rostou jako na houpačce. V Královéhradeckém kraji meziročně o 37 %, na Pardubicku o zhruba 25 %. Zájem kupujících přitom neopadá a realitní servery se zaplňují objekty, které potřebují rekonstrukci. Právě u nich bývá právní stav nejsložitější. Naše advokátka Kristýna Sasínová vysvětluje, co kupující u koupě chaty nejčastěji podceňují a co z toho může mít vážné právní důsledky.
Při koupi chaty nebo chalupy je klíčové prověřit, zda nemovitost a pozemek pod ní mají stejného vlastníka. V opačném případě kupující kupuje stavbu, ale ne půdu pod ní. U rekreačních objektů je situace, kdy chata a pozemek mají odlišné majitele, překvapivě častá. Týká se zejména starých chatových osad z 70. let, kde parcely patřily státu nebo armádě a chataři za ně dodnes platí nájemné.
Podobná situace nastává u zahrádkářských kolonií. Chata může být součástí pozemku, na němž stojí, okolní zahrada ale patří obci nebo jiné instituci. Před podpisem jakékoli smlouvy musíte porovnat výpis z katastru nemovitostí se skutečným stavem a zjistit, co přesně kupujete. Průměrná cena rekreačního objektu na trhu se pohybuje okolo 3,15 milionu korun. Při takovém výdaji se detailní prověrka pozemkových vztahů jednoznačně vyplatí.
Nelegální stavba na kupované nemovitosti je problém, jehož důsledky pocítí kupující až po podpisu smlouvy. Ověřit ji lze porovnáním výpisu z katastru nemovitostí s ortofotomapou. Pokud se na leteckém snímku nachází stavba, která ve výpisu nefiguruje, může jít o stavbu bez povolení. Ortofotomapu poskytuje katastrální úřad k nahlédnutí.
Důsledky jsou přitom konkrétní a bolestivé. Nelegální stavba ztrácí na tržní hodnotě a při pojistném plnění – například po požáru nebo povodni. Pojišťovny výplatu krátí nebo odmítají. Kupní smlouva by proto vždy měla obsahovat prohlášení prodávajícího o právním stavu nemovitosti včetně smluvní záruky. Pokud nesoulad existuje, je rozumné trvat na tom, aby prodávající situaci legalizoval ještě před uzavřením transakce.
Věcné břemeno je omezení vlastnického práva, které přechází na každého dalšího vlastníka nemovitosti – na rozdíl od nájmu tedy platí i pro kupujícího. „Na rozdíl od nájmu působí věcné břemeno vůči všem, tedy i budoucím vlastníkům. Kupující tak přebírá nemovitost se všemi omezeními,“ upozorňuje naše advokátka Kristýna Sasínová. Břemena mohou ukládat povinnost strpět průchod přes pozemek, vedení inženýrských sítí nebo právo doživotního užívání třetí osobou.
Klíčová je i vazba na financování hypotékou. Zatímco technická břemena (vedení sítí, průchod) banky zpravidla tolerují, právo doživotního užívání může způsobit, že banka nemovitost jako zástavu odmítne nebo výrazně sníží její zástavní hodnotu. Všechna věcná břemena najdete v katastru. Prověřte je proto ještě před podpisem rezervační smlouvy – ne až těsně před podpisem kupní.
Přístup přes cizí pozemek bez právně zajištěné cesty je jedno z nejčastějších skrytých rizik u rekreačních nemovitostí – a prodávající ho ne vždy sám uvede. „Pokud nemáte po právní stránce zajištěný přístup přes sousední pozemek a cestu využíváte jen na základě dobré vůle, vystavujete se riziku, že vám soused kdykoli přístup zakáže nebo změní podmínky užívání,“ vysvětluje Kristýna Sasínová, naše advokátka.
Nejspolehlivější řešení představuje věcné břemeno cesty, které majitel zapíše do katastru. Pokud se se sousedem nedohodnete, můžete podat k soudu žádost o povolení takzvané nezbytné cesty. Soud váš požadavek schválí jen tehdy, pokud nemáte k nemovitosti jiný přístup, soused dohodu odmítl a povolení cesty mu nezpůsobí nepřiměřenou újmu. Za zřízení nezbytné cesty sousedovi vždy zaplatíte a proces může trvat měsíce – i proto uděláte lépe, když formu věcného břemene dohodnete ještě před koupí.
Prověřit vlastnické vztahy k pozemku lze v katastru nemovitostí – porovnejte výpis pro budovu i pro parcelu a zkontrolujte, zda mají stejného vlastníka. U chatových osad a zahrádkářských kolonií bývá situace složitější, pozemek pod chatou nebo okolní zahrada mohou patřit obci nebo jiné instituci. Tyto informace zjistěte ještě před podpisem rezervační smlouvy.
Pokud při prověrce zjistíte nesoulad mezi stavem v katastru a skutečností, trvejte na tom, aby prodávající situaci před prodejem legalizoval, nebo tuto povinnost zapracujte jako podmínku do kupní smlouvy. Nelegální stavba snižuje pojistnou i tržní hodnotu nemovitosti a může způsobit komplikace při budoucím prodeji nebo pojistném plnění.
Ano. Technická věcná břemena (vedení sítí, průchod přes pozemek) banky zpravidla tolerují, ale právo doživotního užívání třetí osobou může vést k tomu, že banka odmítne nemovitost přijmout jako zástavu nebo výrazně sníží zástavní hodnotu. Věcná břemena je proto nutné prověřit ještě před výběrem způsobu financování.
Nezbytná cesta je soudně přiznané právo přístupu k nemovitosti přes cizí pozemek, pokud jiná možnost neexistuje. Soud ji přizná jen tehdy, pokud je přístup skutečně nezbytný, dohoda se sousedem nebyla možná a újma pro vlastníka sousedního pozemku je přiměřená. Zřízení je vždy za úplatu a proces může trvat měsíce i roky – lepší variantou je vždy dohoda o věcném břemeni ještě před koupí nemovitosti.
Zdroj: Spring Walk, advokátní kancelář
Autor: Mgr. Kristýna Sasinová, advokátka
www.springwalk.cz