Po období výrazně zvýšených úrokových sazeb, kdy se hypoteční úvěry pohybovaly výrazně výše než v předchozích letech, se na trhu znovu objevují nabídky hypoték s úrokem pod 4 %. Banky lákají klienty na sazby „už od 3,99 %“.
Je taková sazba skutečně dosažitelná? Nebo jde především o marketingový tahák, na který dosáhne jen část klientů?
Podívejme se na to bez emocí a s chladnou hlavou.
Ano. V určitých případech skutečně může být.
Výše hypotečních sazeb se odvíjí od řady faktorů – mimo jiné od vývoje sazeb na finančním trhu, měnové politiky České národní banky, konkurence mezi bankami a rizikovosti konkrétního klienta.
Klíčové je ale jedno malé slovo: „od“.
Úroková sazba „od 3,99 %“ zpravidla představuje nejlepší sazbu, kterou banka nabízí klientům splňujícím stanovené podmínky. Neznamená to, že ji automaticky dostane každý, kdo o hypotéku požádá.
LTV vyjadřuje poměr výše úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti.
Obecně platí, že čím vyšší vlastní prostředky klient do nákupu vloží a čím nižší je podíl financovaný bankou, tím nižší může být riziko pro banku. To se může promítnout i do nabídnuté úrokové sazby.
Nejnižší sazby proto často směřují ke klientům s nižším LTV.
Důležitým faktorem je také finanční situace žadatele.
Banka posuzuje zejména příjmy, výdaje, stávající závazky, úvěrovou historii a celkovou schopnost klienta úvěr splácet.
Stejnou sazbu proto nemusí dostat dva klienti, kteří si půjčují stejnou částku.
Nejnižší sazba může být podmíněna také využíváním dalších služeb banky.
Může jít například o:
Je proto důležité zjistit, zda je inzerovaná sazba skutečně konečná, nebo je podmíněna dalšími službami a náklady.
Rozdíly mohou vznikat také podle délky fixačního období. V některých obdobích mohou banky zvýhodňovat například kratší fixace, jindy se cenová politika může vyvíjet opačně.
Proto není dobré porovnávat pouze samotné číslo úrokové sazby. Důležité je vědět, na jak dlouho je sazba sjednána a za jakých podmínek.
Je i není.
Banky samozřejmě komunikují své nejlepší dostupné nabídky. To je přirozená součást konkurenčního boje. Inzerovaná sazba ale nemusí odpovídat sazbě, kterou nakonec získá konkrétní klient.
Na druhou stranu není správné automaticky označovat nabídku „od 3,99 %“ za klamavou. Pokud klient splní stanovené podmínky, může takovou sazbu skutečně získat.
Správná otázka proto nezní:
„Má banka hypotéku pod 4 %?“
Ale spíše:
„Za jakých podmínek ji mohu získat právě já?“
Při porovnávání hypoték je chybou soustředit se pouze na jedno číslo.
Důležité je sledovat také:
Rozdíl několika desetin procentního bodu totiž nemusí být rozhodující, pokud je nižší sazba podmíněna službami, které klient ve skutečnosti nepotřebuje nebo které úvěr celkově prodraží.
Refinancování se znovu stává aktuálním tématem. Klienti, kteří si sjednávali hypotéky v době vysokých sazeb, dnes přirozeně sledují vývoj trhu a hledají možnost, jak své úvěrové náklady snížit.
Na konci fixačního období je situace zpravidla jednodušší. Klient může porovnat nabídku své stávající banky s konkurenčními nabídkami a případně úvěr převést jinam.
Pokud splňuje podmínky nové banky a jeho finanční situace i hodnota nemovitosti odpovídají požadavkům, může získat výrazně lepší sazbu než při původním sjednání hypotéky.
Mimo konec fixačního období je situace složitější. Předčasné splacení hypotéky může být spojeno s náhradou nákladů bance, přičemž konkrétní podmínky závisí na okolnostech úvěru a platné právní úpravě.
Proto není možné jednoduše říct, že refinancování mimo fixaci se vždy vyplatí, nebo naopak nikdy nevyplatí.
Rozhodující je konkrétní propočet: kolik klient ušetří na úrocích a kolik ho změna hypotéky skutečně bude stát.
Vývoj hypotečních sazeb bude záviset především na vývoji inflace, ekonomiky, měnové politiky ČNB a situaci na finančních trzích.
Nelze proto spolehlivě říct, že sazby budou v následujících měsících pouze klesat.
Stejně tak není rozumné automaticky očekávat návrat k extrémně nízkým sazbám kolem 2 %, které jsme znali z období před rokem 2021.
Pro klienta je proto důležitější než čekání na „ideální sazbu“ posoudit, zda je konkrétní nabídka vhodná pro jeho finanční situaci a plánovanou dobu držení nemovitosti.
Hypotéka pod 4 % není mýtus. Na trhu se takové nabídky mohou objevit a pro některé klienty mohou být skutečně dosažitelné.
Neznamená to ale, že na ně dosáhne každý.
Rozhodující může být výše vlastních zdrojů, bonita klienta, hodnota nemovitosti, délka fixace nebo využívání dalších produktů banky.
Proto se nevyplatí podlehnout samotnému reklamnímu sloganu. Mnohem důležitější je porovnat celkové podmínky úvěru a jeho skutečnou cenu.
Stejně jako u každého většího finančního rozhodnutí platí jednoduché pravidlo: nejde pouze o to získat nejnižší úrok, ale nastavit hypotéku tak, aby dlouhodobě dávala smysl.
A právě tady může sehrát významnou roli kvalitní finanční poradenství.
Pro realitní praxi je přitom důležité řešit financování co nejdříve. Pokud klient kupuje nemovitost na hypotéku, neměl by otázku financování odkládat až na chvíli, kdy je podepsaná zprostředkovatelská nebo rezervační smlouva.
Dobře nastavené financování je součástí úspěšného realitního obchodu – ne až jeho poslední krok.