Jak dopadne fotbalový šampionát, se předpovídalo špatně i těm největším expertům. Ale sázka na to, že v prosinci bude v Česku chladněji než v červenci a bude nutné topit, má pravděpodobnost blížící se jistotě.
Proč začínáme takto triviální úvahou? Protože uprostřed léta, kdy nás hřejí sluneční paprsky a klimatizace běží na plné obrátky, je poslední věcí, na kterou při prohlídce bytu myslíme, efektivita radiátorů a tloušťka izolační vrstvy na plášti budovy. Je to jako kupovat si v srpnu zimní kabát – člověk se v něm v obchodě potí a má tendenci přehlédnout, že nemá pořádnou podšívku. Při koupi bytu pak často přehlížíme zásadní rozdíl mezi centrálním vytápěním a lokálním zdrojem.
Představte si dva vizuálně identické byty ve stejném domě. Realitní makléř vám je ukáže jako dvojčata. Přesto mohou mít diametrálně odlišné provozní náklady. Rozdíl netkví jen v ceně za teplo jako takovou, ale v něčem, co zní jako z učebnice kvantové fyziky, a přitom je to čistá administrativa. Říká se tomu polohové koeficienty.
Tento pojem možná neznáte. Nebo jste o něm slyšeli, ale uniká vám princip.
Takže, pokud uvedeme, že jde o použití zákonného ustanovení z § 6, odst. 2 zákona o službách, kde se píše o úpravě rozdělení tepla za „použití korekcí a výpočtových metod, zohledňujících i rozdílnou náročnost vytápěných místností na dodávku tepla danou jejich polohou“, tak už je vše jasné?
Stále ne? Nevěšte hlavu, ono ustanovení tíží hlavně ty firmy, které mají na starosti rozúčtování nákladů v domě. A pak také předsedy Společenství vlastníků či správcovské firmy. Pro nás postačí jednoduché vysvětlení.
Pokud máte v bytě vlastní plynový kotel nebo přímotopy, platíte jednoduše: to, co „protopíte“, to zaplatíte v měřiči. Vaše peněženka je v přímém vztahu s vaším termostatem. Jste pánem svého tepla.
U centrálního vytápění je to však složitější a měření spotřeby je jen základem pro rozúčtování tepla mezi byty. A to i přes sebepřesnější měření poměrovými měřidly či kalorimetry od těch nejlepších výrobců.
Část nákladů se totiž přerozděluje nikoli podle spotřeby, ale podle polohy bytu.
Nu, a v domech bez vysoce kvalitního nadstandardního zateplení a dokonalé regulace oběhu topného média dochází k poměrně velkým tepelným ztrátám. A přerozdělení je o to významnější.
Byt uprostřed domu, obklopený sousedy, je „izolován“ jejich vytápěnými stěnami. Naproti tomu rohový byt v posledním patře pod střechou a na severní straně je vystaven mrazu ze všech možných úhlů a teplo mu „utíká“ do fasády.
Úprava rozdělení tepla za použití polohových koeficientů je povinná. Nu, a ta tuto „nespravedlnost“ napravuje.
A jsme u jádra problému. Na scéně hraje prim de facto nelogická zákonná úprava z poloviny 90. let. Aby se předešlo (tehdy především u nájemního bydlení) „sociálním nespravedlnostem“, zavedly se ony polohové koeficienty, ona náprava bydlení v termodynamicky trpících bytech.
Princip byl prostý: aby to rohovým bytům nebylo líto, část jejich nákladů na teplo se jim „odečte“ a rozpočítá se mezi ty, kteří mají tu čest bydlet uprostřed domu.
Dnes se o tomto systému stále častěji hovoří jako o anachronismu. Odborníci volají po zrušení tohoto zákonného ustanovení. Otázkou je, zda na zavedení férového principu budou slyšet také zákonodárci. Zda se jim nebude nadále zamlouvat ona „sociální spravedlnost“.
Možná je přesvědčíme, když jim to vysvětlíme třeba obrazně na příkladu večeře v restauraci.
Sníte steak (protože bydlíte v rohovém bytě), ale útratu za vás z části doplatí pán u vedlejšího stolu, a to i přesto, že si objednal jen salát (bydlí uprostřed domu) a konzumoval méně.
Ztrácí se tak přirozený tlak na energetickou efektivitu celého domu.
Logika trhu říká: bydlení v okrajovém bytě by mělo být levnější, protože v zimě bude provoz nákladnější. U centrálně vytápěných bytů se však tato přirozená úměra stírá.
Při koupi bytu se proto dívejte i na věci, které v srpnu nehřejí:
1. Typ vytápění
Je kotel přímo v bytě, nebo je dům připojen na centrální teplárnu?
2. Poloha bytu
Je byt rohový, pod střechou, anebo je „sendvičem“ mezi ostatními byty?
3. Energetický průkaz (PENB)
Nečtěte jen barevné štítky, podívejte se na reálnou spotřebu domu v předchozích letech.
4. Historie vyúčtování
Požádejte o náhled do vyúčtování služeb za poslední topnou sezónu, nebo raději i více sezón. To vám o bytě řekne víc než deset krásných fotek z léta, které navíc upraví AI.
Takže si to shrneme. Kupujete byt a je léto.
V bytě, který si prohlížíte, je nyní příjemných 22 stupňů a vy se kocháte výhledem z balkonu a bezchybným parkováním v garáži. Ale pamatujte – kupujete si domov na celý rok, nejen na prázdniny.
Správný makléř vám přesně vysvětlí odlišnosti ve způsobu vytápění a upozorní na případný problém související s polohou bytu v domě. Měl by na otázky o provozních nákladech odpovědět bez mrknutí oka. A vy budete mít jistotu, že až napadne první sníh, nebude vás hřát jen pocit z dobré investice, ale i z toho, že vás nepřekvapí vyúčtování, které by zchladilo i ty největší letní nadšence.
Zdroj: Ing. Bc. Pavel Rakouš - realitní glosátor s 30letou praxí na MMR
www.black-reality.cz