Nájem a podnájem bytu může být stabilní investicí, ale stačí jedna špatně nastavená smlouva nebo opomenutá prevence a z příjmu se stává náklad. Tomáš Bubela, partner naší advokátní kanceláře, dlouhodobě řeší právní otázky kolem nemovitostí, nájmu a správy bytů a shrnuje, co by měl každý pronajímatel vědět dřív, než se dostane do sporu. Pro časopis Střecha k tématu přednášela naše koncipientka Romana Hošková.
Nájem vzniká přímo mezi pronajímatelem a nájemcem. Podnájem až odvozeně mezi nájemcem a třetí osobou, které nájemce byt nebo jeho část přenechá k užívání. Podnájem je na hlavním nájemním vztahu existenčně závislý: pokud zanikne nájem, zpravidla zaniká i podnájem. Klíčový praktický rozdíl je v míře ochrany – občanský zákoník chrání nájemce silně, na podnájemce tato ochrana v plném rozsahu nedopadá.
V podnájemní smlouvě tak mají strany větší prostor upravit si práva a povinnosti podle svých potřeb, samozřejmě v mezích zákona a dobrých mravů. Tento závěr potvrzuje i aktuální judikatura Nejvyššího soudu. Větší smluvní volnost u podnájmu využívají specializované modely – například služba Ideální nájemce společnosti UlovDomov.cz, pro kterou naše advokátní kancelář Spring Walk poskytuje právní služby. Společnost vystupuje jako nájemce a nese veškeré zákonné povinnosti vůči pronajímateli, zatímco koncové uživatele usměrňuje právy a povinnostmi sjednanými v rámci podnájmu.
„U podnájmu je zásadní pochopit, že i přes existenční závislost na nájmu se jedná o svébytný institut. Jeho existence i obsah jsou navázány na hlavní nájemní vztah. To má praktické dopady zejména při ukončování smluv a při řešení sporů,“ vysvětluje Tomáš Bubela, partner naší advokátní kanceláře.
Zákon stanoví, že kauce, tedy vratná jistota, nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. Sama o sobě ale nestačí. Občanský zákoník výslovně neřeší, do kdy a jak má pronajímatel jistotu vypořádat, jak má postupovat při jejím čerpání v průběhu nájmu ani jak vysoký úrok má nájemci z jistoty náležet. Vše, co zákon nepokrývá, musí ošetřit smlouva.
Sporné je dlouhodobě zejména úročení kauce. Soudní praxe neposkytuje jednoznačnou odpověď, jakou sazbu lze považovat za přiměřenou. Proto je vhodné upravit úročení přímo ve smlouvě tak, aby bylo pro obě strany srozumitelné a obhajitelné. Smlouva by měla popsat také to, kdy lze jistotu použít, jak se doplňuje a v jaké lhůtě se po skončení nájmu vypořádá. Pronajímatelé by si měli sjednat možnost započtení splatných pohledávek a povinnost nájemce doplnit jistotu, pokud z ní v průběhu nájmu čerpali.
„Největší chybou je spoléhat na to, že se vše vyřeší až při skončení nájmu. Kauce by měla být ve smlouvě popsána prakticky: kdy ji lze použít, jak se doplňuje, jak se vypořádá a jak se úročí,“ říká Tomáš Bubela, partner naší advokátní kanceláře.
Nejúčinnější obranou proti neplatičům je prevence. Pronajímatel může před podpisem smlouvy využít veřejně dostupný insolvenční rejstřík, zpoplatněný centrální registr exekucí, požadovat doložení příjmů nebo reference od předchozího pronajímatele. Při prodlení s nájemným kratším než tři měsíce přichází v úvahu výpověď s tříměsíční výpovědní dobou. Při prodlení delším než tři měsíce lze za splnění zákonných podmínek vypovědět nájem bez výpovědní doby, předchází jí písemná výzva k zaplacení s přiměřenou lhůtou a poučením o následcích.
Pokud nájemce komunikuje a má reálnou snahu dluh splatit, může pomoci dohoda o splátkách. Běžné uznání dluhu s dohodou o splátkách ale samo o sobě neumožňuje okamžitou vykonatelnost. Pokud dlužník přestane platit, musí se pronajímatel obrátit na soud. Silnějším nástrojem je notářský zápis se svolením k přímé vykonatelnosti, který je ale nákladnější. Alternativou je prétorský smír, tedy smírné řešení sporu schválené soudem, který bývá levnější a zároveň zaručí vykonatelnost bez plnohodnotného sporu.
„Čím déle pronajímatel čeká, tím horší bývá jeho vyjednávací i procesní pozice. U dluhů z nájmu se vyplatí jednat rychle, písemně a s dobrou dokumentací,“ upozorňuje Tomáš Bubela, partner naší advokátní kanceláře.
Po skončení nájmu je nájemce povinen vrátit byt ve stavu, v jakém jej převzal, s přihlédnutím k běžnému opotřebení. V praxi rozhodují důkazy: kvalitní předávací protokol při nastěhování i při ukončení nájmu, fotografie a přesný popis škod. Pronajímatel nemůže automaticky požadovat plnou cenu nové věci, pokud bylo původní vybavení už starší. Musí zohlednit stáří a opotřebení a finanční náhradu doložit, ideálně fakturami od řemeslníků.
Riskantní je svépomocné převzetí bytu. Pokud nájemce po skončení nájmu byt nepředá, vzniká pronajímateli nárok na náhradu ve výši sjednaného nájemného. Pronajímatel ale není oprávněn vstoupit do bytu, vyměnit zámek a byt převzít. Takový postup může mít i trestněprávní důsledky. Legálně lze do bytu vstoupit jen tehdy, pokud to nájemce umožní, nebo pokud lze byt považovat za opuštěný ve smyslu zákona. I tehdy musí pronajímatel postupovat opatrně – za přítomnosti svědků, s detailní dokumentací a soupisem věcí. Zákonnou cestou je žaloba na vyklizení nebo návrh na vydání rozkazu na vyklizení. Případně lze předem sjednat notářský zápis se svolením k přímé vykonatelnosti či prétorský smír na vyklizení.
Ano, a v širších mezích než smlouva nájemní. Občanský zákoník chrání nájemce poměrně silně a řada ustanovení se odchylkami ve smlouvě nedá obejít. Tato ochrana ale na podnájemce v plném rozsahu nedopadá, což potvrzuje i aktuální judikatura Nejvyššího soudu. Smluvní strany podnájmu tak mají větší prostor upravit si vzájemná práva a povinnosti podle svých potřeb, samozřejmě v mezích zákona a dobrých mravů.
Kauce nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. Zákon neurčuje přesnou lhůtu pro její vypořádání po skončení nájmu, proto by měli pronajímatel s nájemcem lhůtu i způsob čerpání popsat přímo ve smlouvě. Odborníci doporučují sjednat možnost započtení splatných pohledávek z kauce a povinnost nájemce doplnit jistotu, pokud z ní pronajímatel v průběhu nájmu čerpal na úhradu škod nebo dluhů. Smlouva by měla výslovně řešit i úročení.
Při prodlení s nájemným delším než tři měsíce může pronajímatel za splnění zákonných podmínek vypovědět nájem bez výpovědní doby. Výpovědi musí předcházet písemná výzva k zaplacení s přiměřenou lhůtou a poučením o následcích. Při kratším prodlení připadá v úvahu výpověď s tříměsíční výpovědní dobou. U podnájmu může být situace flexibilnější, pokud je okamžitá výpověď při kratším prodlení sjednána přímo ve smlouvě.
Ne. Svépomocné převzetí bytu je velmi rizikové a může mít i trestněprávní důsledky. Pronajímatel není oprávněn vstoupit do bytu, vyměnit zámek a byt převzít, i když nájem skončil. Zákonnou cestou je žaloba na vyklizení nebo návrh na vydání rozkazu na vyklizení. Zdlouhavému soudnímu řízení lze předejít notářským zápisem se svolením k přímé vykonatelnosti nebo prétorským smírem na vyklizení sjednaným předem.
Článek vyšel také v časopise Střecha zde.
Zdroj: Spring Walk, advokátní kancelář
Autor: Mgr. Tomáš Bubela, advokát
www.springwalk.cz