V oblasti pronájmu nemovitostí občas nastane situace, která je pro vlastníky bytů i realitní makléře nepříjemná a zároveň právně poměrně složitá – smrt nájemce bytu.
Na první pohled by se mohlo zdát, že v okamžiku smrti nájemce nájem automaticky končí a pronajímatel může byt bez dalšího nabídnout novému nájemci.
Jenže tak jednoduché to není.
Smrt nájemce sama o sobě nájem bytu neukončuje.
Občanský zákoník v § 2279 až § 2283 upravuje pravidla, podle kterých může nájem po smrti nájemce přejít na další osoby. Smyslem této úpravy je především zajistit kontinuitu bydlení osobám, které s nájemcem žily ve společné domácnosti, a současně určit, jak se má s nájemním vztahem naložit po jeho smrti.
Zákon především počítá s přechodem nájmu na člena nájemcovy domácnosti, který s ním žil v bytě ke dni jeho smrti a nemá vlastní byt.
Typicky může jít například o manžela, partnera, děti, rodiče nebo jinou osobu, která s nájemcem skutečně žila ve společné domácnosti.
Pokud jsou splněny zákonné podmínky, nájem na takovou osobu přechází přímo ze zákona. Není tedy nutné uzavírat s pronajímatelem úplně novou nájemní smlouvu.
A právě tady může pro pronajímatele vzniknout poměrně překvapivá situace.
Osoba, která se stane nájemcem po smrti původního nájemce, nemusí být někdo, koho pronajímatel předtím znal nebo s kým by si nový nájemní vztah sám aktivně vybral.
V praxi může podmínky pro přechod nájmu splňovat více osob současně.
V takovém případě mohou vzniknout společná nájemní práva těchto osob. Pro pronajímatele to znamená, že původní nájemní vztah pokračuje, jen na straně nájemce se může objevit více osob.
Nejde tedy o nový nájem od začátku. Práva a povinnosti se odvíjejí od původního nájemního vztahu a zákonných pravidel pro jeho přechod.
Tady se situace komplikuje jinak.
Pokud nájem nepřejde na člena nájemcovy domácnosti, přechází za zákonem stanovených podmínek na dědice.
Důležité je, že právní účinky dědění nastávají už okamžikem smrti zůstavitele. Dědické řízení následně řeší, kdo dědictví skutečně nabude a jak se s pozůstalostí vypořádá.
To je důležitý rozdíl pro realitní praxi.
Pronajímatel tedy nemůže jednoduše čekat na pravomocné skončení dědického řízení s tím, že „do té doby nájem neexistuje“. Nájemní vztah je potřeba řešit podle pravidel občanského zákoníku a konkrétní situace.
S nájmem jsou přitom spojeny nejen práva, ale také povinnosti. To se týká například placení nájemného a dalších plateb souvisejících s užíváním bytu.
Pokud po zemřelém nájemci zůstaly dluhy na nájemném nebo jiné závazky, neznamená jeho smrt, že jednoduše zmizí.
Pohledávky a dluhy zemřelého jsou součástí pozůstalosti a řeší se v rámci dědického řízení.
Pro pronajímatele tak může vzniknout potřeba komunikovat nejen s osobami, které byt užívají, ale také s osobou, která řeší pozůstalost – typicky notářem jako soudním komisařem.
V praxi je proto důležité rozlišovat dvě věci:
kdo má právo byt užívat a kdo odpovídá za konkrétní dluh.
Ne vždy totiž půjde o stejnou osobu.
Ano, zákon s touto možností počítá.
Dědic, na kterého nájem přešel, může nájem vypovědět. Občanský zákoník přitom stanoví zvláštní pravidla pro tuto situaci, včetně dvouměsíční výpovědní doby a lhůty, ve které lze výpověď podat.
Podle § 2283 odst. 2 může dědic nájem vypovědět do tří měsíců od okamžiku, kdy se dozvěděl o smrti nájemce a o svém dědickém právu, nejpozději však do šesti měsíců od smrti nájemce.
Pokud dědic o pokračování v nájmu nestojí a využije této možnosti, může nájem skončit poměrně rychle.
A právě tady je potřeba velká opatrnost.
Smrt nájemce neznamená, že je byt automaticky volný.
Nejdříve je potřeba zjistit, zda nájem nepřešel na člena nájemcovy domácnosti nebo na dědice a jak bude s nájemním vztahem dále naloženo.
Teprve když je právně vyřešen konec nájmu a je jasné, že už neexistuje osoba oprávněná byt z tohoto titulu užívat, lze řešit jeho další pronájem.
Jinými slovy: nestačí vědět, že původní nájemce zemřel. Je potřeba vědět také co se stalo s nájemním vztahem.
Pro realitního makléře je to důležité zejména ve chvíli, kdy dostane nabídku bytu, jehož původní nájemce zemřel.
Než začne hledat nového nájemce, měl by si ověřit:
Včasná komunikace s pronajímatelem, rodinou zemřelého nájemce a podle situace také s notářem může předejít zbytečným komplikacím.
To je asi nejdůležitější závěr celého článku.
Smrt nájemce neznamená automatický konec nájmu.
Nájem může za určitých podmínek pokračovat s členem domácnosti nebo přejít na dědice. Teprve následně se řeší, zda a jak nájem skončí.
Pro pronajímatele i realitního makléře proto platí jednoduché pravidlo:
Nejdříve zjistit, kdo má k bytu právní titul. Teprve potom řešit nového nájemce.
Jinak se může velmi snadno stát, že realitní kancelář začne nabízet „volný byt“, který ve skutečnosti ještě volný není.
_____________________________________________________________________________________________________________
Pozn.: Jedná se o obecný informační text a konkrétní situaci je potřeba posoudit podle okolností případu. U dědictví a přechodu nájmu totiž mohou hrát roli detaily, které se do obecného článku nevejdou.