Ještě před několika lety patřilo zjišťování informací z územních plánů k činnostem, které dokázaly realitnímu makléři zabrat pořádnou část pracovního dne. Každá obec měla své vlastní webové stránky, jinak uložené dokumenty, jinak řešené mapy a někdy také poněkud svérázný způsob, jak se k územnímu plánu vůbec dostat.
Od července 2024 je v provozu Národní geoportál územního plánování (NGÚP) – jednotný informační systém, jehož cílem je zpřístupnit výstupy územního plánování z celé České republiky na jednom místě. Digitalizace územního plánování má přinést nejen jednodušší přístup k dokumentům, ale také jejich sjednocení a lepší práci s prostorovými daty.
Pro realitní praxi je to významná změna. A přestože systém ještě není „hotový“ a data se postupně doplňují, je dobré se s ním naučit pracovat už nyní.
NGÚP byl spuštěn 1. července 2024. Původně se počítalo s tím, že povinnost jeho využívání nastane v roce 2026. Legislativní vývoj však termín posunul.
Aktuálně je povinnost využívání NGÚP orgány územního plánování stanovena na 1. července 2027. Do té doby pokračuje přechodné období a pořizovatelé mohou za stanovených podmínek zveřejňovat územně plánovací dokumentaci také jiným způsobem. Některé dokumenty se proto do geoportálu stále postupně doplňují.
To ale není důvod čekat do roku 2027.
Naopak. Pro realitního makléře může být výhodou naučit se s nástrojem pracovat dříve, než se stane běžnou součástí každodenní praxe.
Představme si klasickou situaci.
Klient má zájem o pozemek a chce vědět, co na něm může postavit.
Makléř musí najít webové stránky obce, dohledat sekci s územním plánem, otevřít příslušné PDF, najít správný výkres, nastudovat legendu a následně zjistit, do jaké plochy konkrétní parcela spadá.
A když chce klient prověřit pět nebo deset pozemků v různých obcích?
Práce se může velmi rychle změnit v několikahodinové pátrání.
Některé obce sice už dříve nabízely vlastní mapové aplikace, ale jejich kvalita, způsob ovládání i rozsah dat se výrazně lišily.
Cílem NGÚP je právě toto prostředí sjednotit. Na jednom místě zpřístupňuje dokumenty územního plánování a podporuje práci s nimi. Systém počítá jak s dokumenty pro běžné prohlížení, tak se strojově čitelnými daty pro další zpracování. Pro jednotný standard územních plánů jsou například využívány datové formáty založené na ESRI Shapefile.
Pro makléře je zajímavá především kombinace mapového zobrazení a dalších dostupných informací.
V praxi tak může být možné například:
Geoportál přitom není pouze elektronickou „skříní s PDF dokumenty“. Je součástí širší digitalizace územního plánování, jejímž cílem je standardizovat data a změnit způsob, jakým se s územně plánovací dokumentací pracuje.
Představme si, že makléře osloví klient s otázkou:
„Můžu na tomto pozemku postavit rodinný dům?“
Dříve mohl makléř strávit poměrně dlouhou dobu hledáním příslušného územního plánu a jeho výkresů.
Dnes má k dispozici další nástroj, který mu může práci výrazně usnadnit.
Vyhledá obec, otevře dostupnou dokumentaci, dohledá příslušnou část územního plánu a následně může klientovi vysvětlit, jak je pozemek z hlediska územního plánování využit.
A právě tady je potřeba zdůraznit jednu důležitou věc:
Geoportál nenahrazuje odborné právní nebo urbanistické posouzení.
To, že parcela leží například v ploše určené k určitému způsobu využití, ještě samo o sobě neznamená, že na ní lze bez dalších podmínek okamžitě postavit konkrétní stavbu.
Rozhodující mohou být další regulativy, limity území, ochranná pásma, dopravní napojení, technická infrastruktura nebo jiné podmínky.
Makléř tedy nemá klientovi říkat:
„Tady můžete určitě stavět.“
Mnohem profesionálnější je:
„Podle dostupné územně plánovací dokumentace je pozemek zařazen do této plochy. Konkrétní možnosti výstavby je ale potřeba ověřit podle všech relevantních regulativů a případně konzultovat s příslušným úřadem či odborníkem.“
A právě v tom je rozdíl mezi rychlým hledáním informace a skutečnou odbornou službou.
Povinné využívání systému bylo odloženo až na rok 2027. To ale může být pro realitní makléře paradoxně výhoda.
Máme totiž čas se s novým prostředím naučit pracovat bez zbytečného stresu.
Výhody jsou zřejmé:
NGÚP není kouzelná koule.
Ani ten nejlepší digitální nástroj neznamená, že makléř může bez dalšího garantovat budoucí využití nemovitosti.
Územní plán se může změnit. Mohou existovat další limity v území. Některé informace mohou být v systému v přechodném období ještě nedostupné nebo mohou být průběžně doplňovány. Ostatně samotný provozovatel upozorňuje, že v současné době probíhá ověřování správnosti a úplnosti některých údajů.
Proto bych NGÚP vnímala především jako výborný první nástroj pro orientaci a prověření nemovitosti, nikoli jako automatickou garanci toho, co lze na pozemku postavit.
Budoucí makléř podle mě nebude jen člověkem, který umí dobře nafotit nemovitost, napsat inzerát a zorganizovat prohlídku.
Bude muset umět také rychle pracovat s informacemi.
A právě znalost územního plánování může být významnou konkurenční výhodou.
Klientovi totiž často nestačí slyšet:
„Je to stavební pozemek.“
Chce vědět:
Co na něm lze postavit? Za jakých podmínek? Jaké jsou limity? A kde si to mohu ověřit?
Makléř, který dokáže tyto otázky kvalifikovaně zodpovědět nebo alespoň správně nasměrovat klienta k ověření, poskytuje podstatně vyšší úroveň služby.
Národní geoportál územního plánování není jen další webová stránka, kterou si má makléř uložit do záložek.
Je součástí postupné digitalizace celého systému územního plánování.
Portál byl spuštěn 1. července 2024 a jeho využívání se bude dále rozšiřovat. Aktuální termín pro povinné využívání systému je 1. července 2027.
Do té doby je ideální čas naučit se s ním pracovat.
Protože až se z novinky stane standard, nebude největší výhodou samotná existence geoportálu.
Výhodou bude umět z něj rychle vytáhnout správnou informaci, správně ji interpretovat a srozumitelně ji vysvětlit klientovi.
A přesně tam podle mě začíná skutečná přidaná hodnota moderního realitního makléře.
Národní geoportál územního plánování: oficiální portál NGÚP