Každý, kdo někdy hledal byt nebo dům přes realitní inzerci, si jistě všiml, že různé inzeráty uvádějí plochu nemovitosti různými způsoby. Jeden makléř napíše „podlahová plocha 68 m²", jiný „užitná plocha 72 m²" a třetí jen stroze „plocha 65 m²". Přitom může jít o naprosto stejný byt. Jak je to možné? A který údaj je správný? Odpověď není jednoduchá, ale je důležitá. A to nejen pro kupující a nájemníky, ale i pro makléře a prodávající, kteří nesou právní odpovědnost za správnost informací v inzerci.
V české realitní praxi se setkáváme se čtyřmi základními pojmy:
Ačkoli znějí podobně, označují zcela odlišné věci a vycházejí z různých právních předpisů. Záměna těchto pojmů není jen akademickým problémem. Může mít přímý dopad na kupní cenu, výši nájemného, příspěvky do fondu oprav a v krajním případě i na platnost smluvních ujednání.
Aby toho nebylo málo, správci domů s centrálním vytápěním užívají ještě jeden pojem:
Tento pojem je ale úzce spjat s rozúčtováním nákladů na topení, nebudeme jej tedy dále už rozebírat.
1. Nejprve k podlahové ploše
Ta je dnes nejdůležitějším a nejpřesněji definovaným pojmem pro byty. Od 1. ledna 2014 ji definuje nařízení vlády o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím jako půdorysnou plochu všech místností bytu, měřenou od vnitřního líce svislých konstrukcí.
Do podlahové plochy se nově započítává tloušťka nosných stěn, příček, sloupů i komínů, stejně jako plocha zakrytá vestavěnými prvky. Tedy zabudovanými skříněmi, vanou nebo kuchyňskou linkou. Nezahrnuje naopak lodžie, balkony a terasy, pokud nejsou výslovně součástí vymezené bytové jednotky, ani sklepy situované mimo byt.
2. Obytná plocha
Tento dosud užívaný pojem, avšak již bez zákonného zakotvení, byl ze všech pojmů nejužší a nejpřísnější. Vyhláška, která jej definovala jako součet ploch pouze těch místností, které splňují přísné podmínky: musí mít minimálně 8 m² (nebo 16 m², pokud je jedinou místností v bytě), přímé denní osvětlení, přímé větrání a regulovatelné vytápění, je již nahrazena od 1. ledna 2025 novou, kde celkový pojem obytná plocha již není uveden.
Kuchyň se do obytné plochy dříve nepočítala, pokud neměla alespoň 12 m² a přímé osvětlení. Koupelny, toalety, chodby, komory, sklepy ani terasy do obytné plochy také ne. Obytná plocha proto byla vždy výrazně menší než celková plocha bytu a nikdy by neměla být v inzerci prezentována jako hlavní nebo celkový údaj o velikosti nemovitosti.
Dnes lze podpůrně obytnou plochu uvést jako součet obytných místností, které již v nové vyhlášce definovány jsou.
3. Užitná plocha
Tento pojem se opírá o evropské nařízení a používá se zejména pro statistické účely a pro rodinné domy. Zahrnuje vnitřní plochu uvnitř vnějších stěn budovy, tedy pokoje, kuchyně, ložnice, sklepy i společné prostory. Ale nezahrnuje konstrukční prvky jako sloupy nebo šachty, ani balkony a terasy.
4. Užitková plocha
Specifický pojem, který zní podobně jako „užitná", ale znamená něco zcela jiného a především: od 31. prosince 2010 je právně neplatný! Vyhláška, ze které vycházel, byla také zrušena, a s ní zanikl i právní základ pro tento pojem. Přesto se s ním v realitní inzerci stále občas setkáváme. Buď z nevědomosti, nebo ze spekulativních důvodů. Opticky totiž zvětšuje plochu bytu oproti jiným metodikám, jiným způsobům výpočtu!
Je třeba jasně uvést, že jakékoli použití pojmu „užitková plocha" v dnešní inzerci je přinejmenším chybou, v horším případě klamavou obchodní praktikou.
Ano! Je to sci-fi! Na byt jsem nesáhl, ale pokud byl zapsaný před rokem 2014, má jinou plochu, než v případě zapsání později.
Vysvětlení je prosté: 1. ledna 2014 se stal účinným nový občanský zákoník a zároveň byl zrušen zákon o vlastnictví bytů, který byl po dvě desetiletí základním předpisem pro bytové spoluvlastnictví a prohlášení vlastníka budovy. Nový občanský zákoník (NOZ) byl doplněn prováděcím nařízením vlády, které otázku ploch definitivně upřesnilo.
Změna není jen formální. Podle starého zákona se podlahová plocha měřila jako součet ploch všech místností bytu včetně příslušenství, přičemž se vycházelo z vnitřních rozměrů. Tedy z plochy mezi stěnami. Tloušťka nosných stěn, příček, sloupů ani komínů se do plochy bytu nezapočítávala.
Zmíněné upřesňující nařízení vlády tento přístup změnilo. Podlahová plocha se nově měří od vnitřního líce svislých konstrukcí, přičemž se do ní zahrnuje i tloušťka vnitřních příček, konstrukčních prvků a vestavěných zařízení. Výsledkem je, že stejný byt, který měl v prohlášení vlastníka sepsaném podle starého zákona například 50 m², může mít při přepočtu podle nové metodiky klidně 53 až 55 m². A to prosím pěkně bez jediné stavební úpravy! Pouze díky změně způsobu měření.
Rozdíl ve výměře má zcela konkrétní praktické dopady.
Spoluvlastnický podíl na společných částech domu se odvozuje od podlahové plochy jednotlivých bytů, takže jiná plocha znamená jiný podíl, a tedy i jiné příspěvky do fondu oprav nebo jiný hlasovací podíl ve společenství vlastníků! Má vliv na daně, a také na cenu. Rozlišení starého a nového zákona má tedy dopad na několik věcí:
Nu, a co to znamená pro makléře? Pokud odvozují kupní cenu od výměry, pak záleží i na tom, podle které metodiky je plocha vypočítána. Jinak řečeno: stejně starý a stejně kvalitní byt na stejném místě může mít odlišnou cenu jen proto, že byl zapsán před nebo po roce 2014, a makléř cenu odvíjí od ceny za 1 m2.
Jak rychle poznat z listu vlastnictví, podle jakého zákona je byt zapsán
Nejspolehlivějším indikátorem je způsob vymezení jednotky (část B listu vlastnictví).
V části B listu vlastnictví (přehled vlastníků a předmět vlastnictví) je u každé bytové jednotky uveden její popis. Klíčové jsou dva různé způsoby označení:
1. Byt zapsaný podle zákona o vlastnictví bytů:
Jednotka je označena jako: „Byt č. XXX/Y" (např. „Byt č. 123/4" — číslo popisné domu / číslo bytu) nebo v popisu typu jednotky uvidíte formulaci: „jednotka vymezená podle zákona o vlastnictví bytů"
2. Byt zapsaný podle NOZ:
Jednotka je označena jako: „Jednotka č. XXX/Y" nebo v popisu uvidíte formulaci: „jednotka vymezená podle občanského zákoníku."
Pokud chcete absolutní jistotu (například při přípravě kupní smlouvy nebo při přepočtu podílů, anebo u složitě členěných domů), sáhněte přímo do prohlášení vlastníka, které je uloženo ve sbírce listin příslušného katastrálního pracoviště. Je veřejně dostupné. Buď přímo na pracovišti KÚ, nebo online přes portál nahlizenidokn.cuzk.cz v záložce „Listiny".
V prohlášení vlastníka najdete:
Základní pravidlo je jednoduché: v inzerci vlastnického bytu se vždy uvádí podlahová plocha, a to ta, která je zapsána na listu vlastnictví v katastru nemovitostí. Toto pravidlo platí bez ohledu na to, zda byl byt zapsán jako bytová jednotka ještě podle starého zákona, nebo až po roce 2014 podle nového občanského zákoníku.
Byty zapsané před rokem 2014 mají v katastru nemovitostí uvedenu plochu vypočítanou starší metodikou. Tedy bez tloušťky stěn. Tato hodnota zůstává v katastru platná i po změně zákona, pokud nebylo vydáno nové prohlášení vlastníka s novým geometrickým plánem. Makléř ani prodávající by proto neměli svévolně přepočítávat plochu bytu podle nové metodiky a uvádět vyšší číslo. To by bylo přinejmenším zavádějící.
Zásadně doporučujeme v inzerci vždy výslovně uvést zdroj plochy, například formulací „podlahová plocha dle listu vlastnictví: 68 m²". Kupující tak přesně ví, odkud číslo pochází, a může si ho snadno ověřit.
U nájemních bytů platí podobná logika jako u bytů vlastnických, ale situace je o něco složitější, protože ne každý nájemní byt je zapsán jako bytová jednotka v katastru nemovitostí. Pokud ano, platí totéž co pro vlastnické byty: uvádí se podlahová plocha z listu vlastnictví.
Pokud byt jako bytová jednotka v katastru zapsán není, což je případ mnoha starších nájemních domů, kde byty nebyly nikdy převedeny do vlastnictví nájemníků, pak se doporučuje uvést podlahovou plochu stanovenou v souladu s nařízením vlády a jasně specifikovat, co je do ní zahrnuto. Pojem „užitková plocha", který se historicky pro nájemní bydlení používal, je dnes právně mrtvý a v inzerci by se objevovat neměl.
Rodinný dům není bytová jednotka! Je to stavba jako celek, a proto se na něj nařízení vlády nevztahuje. Pro rodinné domy se v realitní inzerci standardně používá užitná plocha, tedy vnitřní plocha uvnitř vnějších stěn budovy bez balkónů, teras a konstrukčních prvků.
Samotná užitná plocha ale kupujícímu o rodinném domě neřekne vše. Proto je u rodinných domů doporučováno uvádět hned několik doplňujících údajů: zastavěnou plochu (tedy půdorysný rozměr stavby), plochu pozemku a případně i obytnou plochu jako doplňkový údaj o tom, kolik metrů čtverečních tvoří skutečně obytné místnosti. Čím ucelenější obrázek inzerát poskytne, tím méně zbytečných dotazů a tím větší důvěryhodnost inzerujícího.
Česká legislativa nestanoví přesnou závaznou formu realitní inzerce, ale zákon o realitním zprostředkování a zákon o ochraně spotřebitele jasně vyžadují, aby informace poskytované zájemcům nebyly klamavé ani zavádějící. Uvádění nesprávného typu plochy, záměna starší a novější metodiky nebo používání právně neplatných pojmů může být kvalifikováno jako klamavá obchodní praktika. Se všemi právními důsledky, které z toho plynou.
Správně uvedená plocha nemovitosti proto není jen formalitou. Je to základní kámen důvěry mezi makléřem a klientem, základ pro férové sjednání ceny a v neposlední řadě i ochrana před budoucími spory. Pravidlo je přitom překvapivě jednoduché: pro byty vždy podlahová plocha z listu vlastnictví s uvedením zdroje, pro rodinné domy užitná plocha doplněná o další relevantní údaje, a nikdy, za žádných okolností, „užitková plocha", jejíž právní základ zanikl před více než patnácti lety.
Makléři, kteří využívají profesionální SW podporu pro svoji činnost (např. Poski REAL), by měli být před chybami v této oblasti ušetřeni, systém je schopen z evidence v katastru nemovitostí převést správnou plochu se správným označením jak do inzerce, tak do případné následné smluvní dokumentace.
Zdroj: Ing. Bc. Pavel Rakouš - realitní glosátor s 30letou praxí na MMR
www.black-reality.cz