Každý, kdo někdy hledal byt nebo dům v realitní inzerci, si toho pravděpodobně všiml. Jeden inzerát uvádí „podlahovou plochu 68 m²“, jiný „užitnou plochu 72 m²“ a další jednoduše „plochu 65 m²“.
A přitom může jít o velmi podobné, nebo dokonce stejné nemovitosti.
Jak je to možné? A který údaj je vlastně správný?
Pro makléře nejde jen o slovíčkaření. Správně uvedená plocha je důležitou součástí prezentace nemovitosti, ovlivňuje vnímání ceny a v některých případech může mít význam i pro smluvní dokumentaci nebo výpočet spoluvlastnických podílů. Záměna jednotlivých pojmů proto může vést nejen k nedorozumění s klientem, ale také k pochybnostem o správnosti inzerátu.
Pojďme si v tom udělat pořádek.
V realitní praxi se setkáme především s pojmy:
podlahová plocha,
obytná plocha,
užitná plocha,
užitková plocha.
Znějí podobně, ale rozhodně nejsou zaměnitelné.
Navíc existuje ještě pojem započitatelná plocha, se kterým se setkáme například při rozúčtování nákladů na vytápění. Ten ale pro potřeby běžné realitní inzerce není zásadní.
Největší pozornost by měl makléř věnovat především tomu, aby přesně věděl, jaký typ plochy uvádí, z jakého dokumentu údaj pochází a co všechno je do něj započítáno.
U bytových jednotek je podlahová plocha klíčovým údajem. Její vymezení souvisí mimo jiné s právní úpravou bytového spoluvlastnictví a s nařízením vlády č. 366/2013 Sb.
U jednotek vymezených podle současné právní úpravy se do podlahové plochy započítává půdorysná plocha všech místností jednotky včetně půdorysné plochy svislých konstrukcí uvnitř jednotky, například stěn, sloupů nebo komínů. Specifické je také započítávání některých vestavěných prvků.
Naopak balkon, lodžie nebo terasa nemusí být součástí podlahové plochy jednotky. Záleží na konkrétním právním vymezení jednotky a na tom, jak je daný prostor evidován.
Právě proto není dobré plochu bytu pouze „odhadnout“ z půdorysu nebo ji přepočítat podle vlastního způsobu měření.
Pro makléře je nejbezpečnější pracovat s relevantními podklady k jednotce a jasně uvést, odkud údaj o ploše pochází.
Obytná plocha je pojem, který se v praxi stále používá, ale není vhodné ho zaměňovat s celkovou plochou bytu.
Tradičně označoval součet ploch obytných místností, tedy místností určených k bydlení, které splňovaly stanovené požadavky. Nezahrnoval například chodby, koupelny, toalety nebo další neobytné prostory.
Výsledkem je, že obytná plocha bývá logicky menší než celková plocha bytu.
Pro inzerci je proto důležité nepoužívat údaj o obytné ploše tak, aby zákazník nabyl dojmu, že jde o celkovou výměru jednotky.
Jinými slovy: byt o podlahové ploše 70 m² nemusí mít 70 m² obytné plochy.
S pojmem užitná plocha se můžeme setkat zejména u budov a rodinných domů. Její přesné vymezení ale závisí na použité metodice a účelu, pro který je údaj uváděn.
Právě tady vzniká v inzerci jeden z častých problémů: makléř použije pojem „užitná plocha“, aniž by vysvětlil, co do ní započítal.
U rodinného domu proto samotný údaj o užitné ploše nemusí kupujícímu poskytnout kompletní obrázek.
Mnohem praktičtější je uvést například:
užitnou plochu domu,
zastavěnou plochu,
plochu pozemku,
případně obytnou plochu jako doplňující údaj.
Kupující tak dostane mnohem přesnější představu o tom, co skutečně kupuje.
A teď jeden z nejčastějších zdrojů zmatku.
Užitková plocha není totéž co užitná plocha.
Pojem „užitková plocha“ se v realitní inzerci stále objevuje, přestože jeho historický právní základ již není aktuální.
Makléř by proto měl být velmi opatrný. Pokud není zcela jasné, podle jaké metodiky byla „užitková plocha“ vypočtena, je její použití v inzerátu zbytečným rizikem.
Může totiž vytvářet dojem, že nemovitost je větší, než ve skutečnosti podle relevantní metodiky je.
A přesně tomu bychom se měli v profesionální realitní inzerci vyhnout.
Tady se dostáváme k velmi zajímavé věci.
Nemovitost se samozřejmě fyzicky nezvětšila. Změnit se ale mohla metodika, podle které byla její plocha stanovena.
Zásadní změna přišla v souvislosti s novým občanským zákoníkem a novou právní úpravou bytového spoluvlastnictví účinnou od roku 2014.
U starších jednotek se proto můžeme setkat s údaji o ploše vycházejícími ze staršího způsobu vymezení. U nověji vymezených jednotek se může podlahová plocha počítat podle odlišných pravidel.
Výsledkem může být situace, kdy dva velmi podobné byty mají na papíře odlišnou výměru, aniž by mezi nimi byl odpovídající rozdíl ve skutečné velikosti.
A právě tady by měl makléř zpozornět.
Není správné vzít starší údaj z dokumentace a automaticky ho „přepočítat“ na vyšší číslo jen proto, aby byt vypadal v inzerci větší.
Rozhodující je vždy zjistit, podle jakého právního a dokumentačního základu byla konkrétní jednotka vymezena.
Rozdíl několika metrů čtverečních není v realitním obchodě zanedbatelný.
Pokud makléř pracuje s cenou za m², může nesprávně uvedená plocha výrazně ovlivnit prezentovanou cenu nemovitosti.
Plocha může mít význam také pro:
stanovení spoluvlastnických podílů na společných částech domu,
některé výpočty související se správou domu,
porovnávání nemovitostí na trhu,
komunikaci s bankou a odhadcem,
přípravu smluvní dokumentace.
Právě proto je dobré vždy vědět, co přesně dané číslo znamená a z jakého dokumentu pochází.
Základním zdrojem je samozřejmě katastr nemovitostí. ČÚZK uvádí údaje o jednotkách v rámci katastru a v případě potřeby je možné pracovat také s listinami uloženými ve sbírce listin.
Pokud tedy makléř řeší složitější případ, například starší bytový dům s více způsoby vymezení jednotek, neměl by se spoléhat pouze na jeden údaj z inzerátu nebo na vlastní měření.
Při pochybnostech je lepší sáhnout do zdrojové dokumentace.
Základní pravidlo je jednoduché: údaj o ploše musí být pravdivý, srozumitelný a nesmí vytvářet zavádějící dojem.
Ideální je uvést nejen číslo, ale také jeho zdroj nebo typ.
Například:
Podlahová plocha bytu dle příslušné dokumentace: 68 m².
Pokud byt disponuje balkonem, terasou, lodžií nebo sklepem, je vhodné tyto prostory uvést samostatně a jasně popsat jejich vztah k jednotce.
Kupující tak přesně ví, že například:
68 m² podlahové plochy + balkon 5 m² + sklep 3 m²
není totéž jako „byt 76 m²“.
A právě taková transparentnost výrazně snižuje prostor pro pozdější nedorozumění.
U nájemních bytů je situace o něco složitější.
Ne každý byt, který je pronajímán, je totiž samostatně evidován jako jednotka v katastru. Pokud samostatně evidován je, lze vycházet z příslušných dokumentů k jednotce.
U bytů, které nejsou samostatnými jednotkami, je potřeba pracovat s dokumentací k danému prostoru a jasně uvést, jak byla plocha stanovena a co zahrnuje.
Ani zde není vhodné používat neurčité nebo historické pojmy jen proto, že znějí marketingově lépe.
Nájemník by měl přesně vědět, kolik prostoru si pronajímá a co je součástí uvedené výměry.
U rodinného domu je situace odlišná od bytové jednotky.
Rodinný dům není jednotka v bytovém spoluvlastnictví, a proto není vhodné mechanicky přenášet pravidla používaná pro podlahovou plochu bytu na celý dům.
V inzerci je proto vhodné uvádět více údajů současně:
užitnou plochu,
zastavěnou plochu,
plochu pozemku,
případně obytnou plochu,
a u významných venkovních prostor také jejich výměru.
Čím přesnější informace kupující dostane, tím méně prostoru zůstává pro otázky typu:
„A těch 150 m² je opravdu všechno, co je uvnitř domu?“
Než se nemovitost objeví na realitních portálech, je dobré si položit několik jednoduchých otázek:
Vím přesně, jaký typ plochy uvádím?
Mám pro údaj o ploše relevantní podklad?
Odpovídá údaj dokumentaci k nemovitosti?
Nezaměňuji podlahovou, obytnou a užitnou plochu?
Neuvádím balkon, terasu nebo sklep tak, aby působily jako součást hlavní výměry bytu?
Je z inzerátu jasné, odkud údaj o ploše pochází?
Pokud jde o starší jednotku, ověřil jsem způsob jejího vymezení?
Pokud si na některou z těchto otázek neumíte odpovědět, je lepší ještě před zveřejněním inzerátu sáhnout do dokumentace.
Plocha nemovitosti může na první pohled působit jako banální údaj.
Ve skutečnosti je to jedno z prvních čísel, podle kterých kupující porovnává nabídky. A pokud není jasné, co toto číslo znamená, může být celý inzerát zbytečně nedůvěryhodný.
Profesionální makléř proto nepotřebuje plochu „nafukovat“. Potřebuje ji správně vysvětlit.
U bytu je důležité pracovat s podlahovou plochou a s dokumentací k jednotce. U rodinného domu je vhodné nabídnout širší soubor údajů, aby měl kupující jasnou představu o velikosti domu i pozemku.
A především: nikdy není dobrý nápad používat jiný pojem jen proto, že výsledné číslo vypadá lépe.
V realitách totiž platí jednoduché pravidlo:
Lepší je 68 poctivých metrů než 75 metrů, kterým klient nerozumí.
Právě přesnost a transparentnost jsou totiž tím, co dlouhodobě buduje důvěru mezi makléřem a klientem.