Byt, podlahová plocha, stavba nebo právo stavby. Myslíte si, že přesně víte, co tyto pojmy znamenají? V realitní praxi může mít i zdánlivě drobný rozdíl v jejich výkladu zásadní význam.
Zkušený realitní makléř se může domnívat, že základní pojmy svého oboru dokonale ovládá. Česká legislativa však dokáže překvapit i odborníky. Stejný výraz totiž může mít v různých právních předpisech odlišný význam nebo se může používat pro různé právní situace.
Proč na tom tolik záleží?
Přesné vymezení pojmů ovlivňuje způsob, jakým nemovitost prezentujeme v inzerci, jaké údaje uvádíme ve smlouvách, co se zapisuje do katastru nemovitostí a jaké povinnosti mohou vzniknout klientovi.
Nesprávně použitý pojem může vést k zavádějícím informacím, sporům o obsah smlouvy, nesrovnalostem v dokumentaci nebo komplikacím při převodu nemovitosti.
Podívejme se proto na několik pojmů, u kterých se vyplatí být obzvlášť pečlivý.
Při prodeji bytu se zájemci obvykle zajímají především o jeho dispozici a výměru. Údaj v metrech čtverečních přitom může být stanoven podle různých pravidel.
Důvodem je mimo jiné skutečnost, že bytové jednotky mohou být vymezeny podle různých právních předpisů.
Zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, který byl zrušen k 1. lednu 2014, upravoval vlastnictví bytů a nebytových prostor ve zvláštním právním režimu.
Současný občanský zákoník č. 89/2012 Sb. vychází z odlišné koncepce bytového spoluvlastnictví.
Podle § 1159 občanského zákoníku zahrnuje jednotka byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci.
Způsob určení podlahové plochy v tomto právním režimu upravuje také nařízení vlády č. 366/2013 Sb.
Proč je to důležité při prodeji?
Způsob určení podlahové plochy se může podle právního režimu jednotky lišit. Do výměry se navíc podle příslušných pravidel mohou započítávat některé prostory nebo jejich části odlišným způsobem.
Makléř by proto neměl automaticky předpokládat, že výměra uvedená ve starší dokumentaci odpovídá výměře vypočtené podle současných pravidel.
Pokud se výměra uvedená v dokumentaci liší od údajů používaných v inzerci, je vhodné rozdíl vysvětlit a podle potřeby ověřit.
Nejde jen o počet metrů čtverečních. Jde také o to, aby zájemce věděl, co přesně uvedená výměra představuje.
Se slovem „stavba“ pracuje realitní makléř téměř každý den. Přesto není samozřejmé, že má tento pojem ve všech právních souvislostech stejný význam.
Jiný pohled může mít stavební právo, občanské právo a jiný pravidla katastru nemovitostí.
Současný stavební zákon č. 283/2021 Sb. definuje v § 5 stavbu jako stavební dílo vznikající stavební nebo montážní činností ze stavebních výrobků, materiálů či konstrukcí za účelem užívání na určitém místě. Za stavbu se považuje také výrobek plnící funkci stavby.
Zákon současně rozlišuje kategorie staveb, například stavby drobné, jednoduché, vyhrazené a ostatní.
Z pohledu stavebního práva je důležité zejména to, zda daný objekt naplňuje zákonné znaky stavby a jaké požadavky se na něj vztahují.
Občanský zákoník řeší především právní povahu stavby a její vztah k pozemku.
Podle § 506 jsou stavby zřízené na pozemku zásadně jeho součástí, s výjimkami stanovenými zákonem. Právní posouzení proto musí zohlednit také to, zda jde například o dočasnou stavbu, samostatnou nemovitou věc nebo stavbu, která je součástí práva stavby.
To má přímý dopad na vlastnictví i na způsob převodu nemovitosti.
Katastrální zákon č. 256/2013 Sb. používá mimo jiné pojem „budova“, pro který stanovuje vlastní definici.
Podle § 2 jde o nadzemní stavbu spojenou se zemí pevným základem, která je prostorově soustředěna a navenek převážně uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí.
Ani každá stavba ve smyslu stavebního zákona proto automaticky nesplňuje podmínky pro evidenci jako budova v katastru nemovitostí.
Navíc záleží na tom, zda má být budova evidována jako samostatná nemovitá věc, nebo zda je součástí pozemku či práva stavby.
Představme si mobilní dům umístěný na pozemku.
Pouhé označení „mobilní dům“ nám ještě neřekne, jak bude objekt posouzen podle jednotlivých právních předpisů.
Záleží například na jeho konstrukci, způsobu umístění, spojení se zemí, účelu užívání a dalších konkrétních okolnostech.
Objekt může být z pohledu stavebního práva posouzen jako stavba, ale jeho právní povaha z hlediska občanského práva a podmínky případného zápisu do katastru vyžadují samostatné posouzení.
Praktické pravidlo pro makléře: Nestačí vědět, jak se objekt běžně nazývá. Je nutné zjistit, jakou má právní povahu, komu patří a jak je evidován.
Dalším pojmem, který si zaslouží pozornost, je právo stavby.
Občanský zákoník upravuje v § 1240 a následujících zvláštní věcné právo umožňující mít stavbu na povrchu nebo pod povrchem cizího pozemku.
Právo stavby je podle občanského zákoníku nemovitou věcí. Může být za zákonných podmínek předmětem převodu, dědění nebo zatížení.
Zřizuje se na dobu určitou, která nesmí přesáhnout 99 let. Zápis do katastru nemovitostí je pro jeho vznik zásadní.
V běžné komunikaci se někdy výraz „právo stavby“ používá nepřesně jako obecné označení oprávnění postavit něco na určitém pozemku.
Takové oprávnění však může mít různý právní základ.
Může jít například o vlastnictví pozemku, nájemní vztah, smluvní souhlas vlastníka nebo jiný právní titul. Samotné stavební povolení či povolení záměru zase řeší jinou otázku než vznik věcného práva k cizímu pozemku.
Tyto situace nelze automaticky zaměňovat s právem stavby podle občanského zákoníku.
Pokud se při prodeji setkáte s pojmem právo stavby, ověřte zejména:
Právě zde může mít nesprávné pochopení jediného pojmu zásadní dopad na celý obchod.
Právní terminologie není jen otázkou odborné elegance. Správné posouzení nemovitosti může mít také ekonomické důsledky.
Při prodeji nebo výstavbě nemovitostí může být významné, zda jde o pozemek, stavbu, jednotku nebo jiný předmět plnění.
Pro uplatnění DPH je rozhodující konkrétní právní úprava a skutečné okolnosti transakce. Samotné označení nemovitosti v inzerátu nestačí k určení správného daňového režimu.
Zákon o dani z nemovitých věcí vymezuje předměty daně a podmínky zdanění samostatně.
Při posuzování daňových povinností proto záleží na právní povaze nemovitosti, jejím druhu a dalších zákonem stanovených skutečnostech.
Také při prodeji nemovitosti může být významné, zda jde o nemovitou věc, jak byla nabyta, jak dlouho ji vlastník držel a zda jsou splněny podmínky pro případné osvobození od daně.
Konkrétní daňové důsledky je vždy nutné posuzovat podle aktuální právní úpravy a individuálních okolností případu.
Makléř nemusí nahrazovat daňového poradce. Měl by však poznat situace, kdy je vhodné klienta na možný daňový dopad upozornit a doporučit mu odbornou konzultaci.
Realitní zprostředkovatel poskytuje odbornou službu. Klient proto oprávněně očekává, že informace, které od něj dostává, budou odpovídat skutečnému stavu a budou formulovány s potřebnou pečlivostí.
Občanský zákoník v § 5 stanoví požadavky na osobu, která se hlásí k odbornému výkonu určité činnosti. Odpovědnost za škodu způsobenou nesprávnou informací se následně posuzuje podle konkrétních okolností a příslušných ustanovení zákona.
Chyba v označení nemovitosti nebo jejího právního režimu tak nemusí být jen drobným administrativním nedostatkem.
Pokud klient v důsledku nesprávné informace učiní rozhodnutí, které mu způsobí škodu, mohou vzniknout nepříjemné právní následky.
Proto je důležité nejen znát základní pojmy, ale také vědět, kdy si informace ověřit a kdy je vhodné obrátit se na právníka, geodeta, stavebního odborníka nebo daňového poradce.
Při práci s nemovitostmi se vyplatí pamatovat na několik základních pravidel:
V realitním zprostředkování mohou rozhodovat zdánlivé maličkosti. Rozdíl mezi bytem a jednotkou, mezi stavbou a budovou nebo mezi právem stavby a pouhým oprávněním stavět nemusí být při běžném rozhovoru patrný. V konkrétní transakci však může hrát zásadní roli.
Profesionální makléř proto nepracuje pouze s názvy a čísly. Rozumí jejich významu, ověřuje informace a dokáže klientovi srozumitelně vysvětlit, co pro něj dané skutečnosti znamenají.
Právě takový přístup pomáhá chránit klienta, předcházet zbytečným sporům a budovat dlouhodobou důvěru v realitní služby.