Při prodeji nemovitosti se prodávající i kupující obvykle obracejí především na katastr nemovitostí. Z něj lze zjistit vlastnické vztahy, zástavní práva, věcná břemena a řadu dalších důležitých údajů.
Ne všechna práva a povinnosti související s konkrétní nemovitostí však musí být v katastru na první pohled patrná. Jedním z příkladů jsou některá zákonná nebo smluvní předkupní práva.
Pokud se takové právo přehlédne, nemusí jít pouze o administrativní komplikaci. V některých situacích může mít zásadní dopad na samotný průběh prodeje a právní jistotu kupujícího.
Jedním z nejčastějších nedorozumění je představa, že každý spoluvlastník nemovitosti má automaticky právo přednostně odkoupit podíl, který chce jiný spoluvlastník prodat.
Tak tomu dnes obecně není.
Občanský zákoník účinný od roku 2014 zavedl poměrně široké zákonné předkupní právo mezi spoluvlastníky. Pokud tedy jeden ze spoluvlastníků chtěl svůj podíl prodat, musel za určitých okolností respektovat přednostní právo ostatních.
Tato úprava se však změnila novelou účinnou od 1. července 2020.
Obecné zákonné předkupní právo spoluvlastníků bylo zrušeno. Výjimku představují některé specifické situace, kdy spoluvlastnictví vzniklo nezávisle na vůli spoluvlastníků, například děděním nebo jinou právní skutečností. V takovém případě může být předkupní právo po určitou dobu zachováno.
Při prodeji spoluvlastnického podílu proto není možné automaticky vycházet z předpokladu, že ostatní spoluvlastníci předkupní právo mají, ale ani z opačného tvrzení, že jej nikdy mít nemohou. Rozhodující jsou okolnosti vzniku konkrétního spoluvlastnictví.
Samostatnou otázkou bývají bytové domy a společenství vlastníků jednotek.
Samotná skutečnost, že někdo vlastní byt v určitém domě, neznamená, že jeho sousedé mají automaticky předkupní právo k prodávané jednotce.
Vlastník jednotky tak obecně může svou nemovitost převést na jinou osobu, aniž by ji musel nejprve nabízet ostatním vlastníkům bytů v domě.
V souvislosti se změnou právní úpravy se v katastru nemovitostí ještě určitou dobu objevovaly starší údaje související s předkupními právy, která již podle nové úpravy nemusela existovat.
Postupné odstraňování historických zápisů proto mohlo vést k situacím, kdy se skutečný právní stav a informace dostupné v katastru posuzovaly poněkud obtížněji.
Ani čistý výpis z katastru proto nemusí vždy znamenat, že je možné celý právní stav nemovitosti posoudit bez dalšího prověření.
Daleko větší pozornost si zaslouží předkupní práva, která nevznikají na základě běžné dohody mezi vlastníky, ale přímo ze zvláštních právních předpisů.
Typickým příkladem jsou některé pozemky v chráněných územích.
U některých nemovitostí nacházejících se v režimu ochrany přírody může zákon poskytovat předkupní právo státu nebo jinému oprávněnému subjektu.
Týká se to například vybraných nemovitostí v národních parcích a dalších chráněných územích. Konkrétní podmínky se přitom odvíjejí od druhu pozemku a jeho umístění.
V praxi to znamená, že vlastník nemůže vždy jednoduše uzavřít obchod s libovolným kupujícím. Pokud se na nemovitost zákonné předkupní právo vztahuje, může být nejprve nutné učinit nabídku oprávněnému subjektu za podmínek stanovených zákonem.
Teprve pokud předkupní právo není využito nebo uplyne příslušná zákonná lhůta, může prodej pokračovat standardním způsobem.
Předkupní právo se samozřejmě nevztahuje automaticky na všechny nemovitosti v chráněném území.
Rozhodující může být například charakter pozemku, jeho umístění, způsob využití nebo konkrétní režim ochrany.
Zjednodušeně lze říci, že u běžného domu v zastavěné části obce bude situace jiná než u rozsáhlého lesního nebo zemědělského pozemku ležícího v chráněné krajině.
Právě proto je nutné posuzovat každý případ individuálně.
Další oblastí, které je při prodeji potřeba věnovat pozornost, jsou pozemky určené k plnění funkcí lesa.
U nich je třeba vycházet z pravidel lesního zákona a ověřit, zda se na konkrétní pozemek vztahuje některé ze zákonných omezení nebo předkupních práv.
Ne každý pozemek nacházející se v blízkosti lesa je automaticky „lesním pozemkem“. Rozhodující je jeho právní charakter a evidence.
Proto není vhodné vycházet pouze z toho, jak pozemek vypadá v terénu. Rozhodující jsou údaje v evidenci a příslušná právní úprava.
Specifická pravidla mohou existovat také u některých kulturních památek nebo jiných nemovitostí podléhajících zvláštnímu právnímu režimu.
V určitých případech může zákon přiznávat předkupní právo státu, kraji nebo obci.
U nemovitostí s významnou kulturní či historickou hodnotou je proto vhodné prověřit nejen katastr, ale také to, zda nemovitost podléhá ochraně podle zvláštních předpisů.
Předkupní právo nemusí vzniknout pouze přímo ze zákona. Mohou si jej mezi sebou sjednat také smluvní strany.
A právě tady může vzniknout další komplikace.
Pokud je předkupní právo sjednáno jako věcné právo a je zapsáno v katastru, je pro třetí osoby výrazně snazší se o jeho existenci dozvědět.
Jiná situace může nastat u předkupního práva, které má pouze závazkový charakter a nebylo do katastru zapsáno.
Takové ujednání může být například součástí starší smlouvy mezi rodinnými příslušníky nebo obchodními partnery. Z výpisu z katastru nemusí být jeho existence zřejmá.
Proto je při důkladné právní prověrce důležité pracovat také s dostupnými smlouvami a informacemi od samotného vlastníka.
Při prodeji nemovitosti nestačí pouze vytisknout aktuální list vlastnictví a zkontrolovat, zda na něm nejsou zapsány zástavy nebo věcná břemena.
Kvalitní prověření by mělo zahrnovat také širší kontext.
Prvním krokem je zjistit, kde se nemovitost nachází a jaký charakter má prodávaný pozemek.
Zvýšenou pozornost si zaslouží například nemovitosti v horských oblastech, národních parcích, chráněných krajinných oblastech, v extravilánu obcí nebo pozemky evidované jako lesní či zemědělské.
Samotná poloha samozřejmě ještě neznamená, že na nemovitosti předkupní právo existuje. Je však důvodem k podrobnějšímu prověření.
Dalším krokem je zjistit, zda na konkrétní nemovitost nedopadá některý ze zvláštních právních režimů.
V praxi mohou pomoci nejen údaje z katastru, ale také mapové podklady a další odborné informační zdroje. Profesionální realitní software může celý proces výrazně usnadnit, protože umožňuje pracovat s větším množstvím údajů o nemovitosti a jejím okolí.
Důležitým zdrojem informací je samotný prodávající.
Realitní zprostředkovatel by se měl aktivně ptát, zda k nemovitosti neexistují smluvní ujednání, která nejsou z katastru patrná.
Může jít například o starší smlouvu mezi příbuznými, dohodu mezi spoluvlastníky nebo jiný právní vztah vzniklý v minulosti.
Ne každý vlastník si přitom musí uvědomovat, že takové ujednání může být pro budoucí prodej důležité.
Pokud se zjistí existence zákonného předkupního práva, není vhodné tuto skutečnost řešit až po podpisu kupní smlouvy.
Nejdříve je třeba zjistit přesné podmínky, za kterých lze nemovitost prodat, a případně učinit nabídku oprávněnému subjektu v souladu se zákonem.
Tím se minimalizuje riziko, že již rozběhnutý obchod bude nutné zastavit nebo celý opakovat.
U složitějších případů by měla být součástí přípravy také právní kontrola.
Právník může posoudit nejen samotnou kupní smlouvu, ale také existenci případných předkupních práv a další omezení, která mohou mít na převod vliv.
Ve smluvní dokumentaci je zároveň vhodné jasně upravit odpovědnost prodávajícího za informace, které o právním stavu nemovitosti poskytl.
Předkupní právo není vždy něco, co lze jednoduše najít na první pohled v katastru nemovitostí.
U běžných spoluvlastnických vztahů se situace oproti minulosti výrazně změnila a automatické předkupní právo mezi spoluvlastníky již obecně neplatí. Na druhé straně ale existují zvláštní zákonné režimy, které mohou být pro konkrétní nemovitost významné.
Pozornost si zaslouží zejména pozemky v chráněných územích, lesní pozemky a nemovitosti podléhající zvláštní právní ochraně. Samostatnou kategorií jsou pak smluvní předkupní práva, která nemusí být v katastru vůbec uvedena.
Největším rizikem je zahájit prodej bez znalosti všech právních omezení. Pokud se problém objeví až v průběhu transakce, může dojít ke zdržení prodeje, dodatečným nákladům nebo dokonce ke sporu.
Kupující by se neměl spoléhat pouze na to, že list vlastnictví je bez poznámek a na první pohled „čistý“. U specifických nemovitostí je vhodné prověřit také jejich umístění, charakter a případné zvláštní právní režimy.
Úkolem makléře není pouze najít kupujícího a připravit inzerát. Součástí profesionálního servisu je také včasné odhalení potenciálních problémů a koordinace jejich řešení s vlastníkem, kupujícím a právními odborníky.
Dobře prověřený právní stav totiž není pouze formalita. Je jedním ze základních předpokladů, aby se připravovaný prodej skutečně podařilo bezpečně dokončit.