Daňová pravidla spojená s nemovitostmi se v posledních letech několikrát změnila. Přesto se mezi lidmi stále drží informace, které už neplatí. Někdo počítá s daní, která byla dávno zrušena, jiný se naopak spoléhá na časový test, který se mezitím prodloužil. Obě chyby mohou stát peníze – a někdy i zbytečné komplikace s finančním úřadem.
Pan Jan koupil v červnu 2021 stavební pozemek na okraji krajského města. Původně na něm chtěl postavit rodinný dům, ale plány se postupně změnily. V září 2026 se proto rozhodl pozemek prodat.
„Vždyť ho mám déle než pět let. To už přece musím být od daně osvobozený,“ uklidňoval se po rozhovoru s přáteli.
Jenže právě tady se skrývá zásadní omyl. U nemovitostí nabytých od 1. ledna 2021 se časový test pro osvobození příjmu z prodeje prodloužil z pěti na deset let. U nemovitostí nabytých do 31. prosince 2020 zůstává zachován původní pětiletý test.
Jan tedy při prodeji v září 2026 vlastní pozemek přibližně pět let a tři měsíce. Desetiletou lhůtu nesplnil, a samotná doba vlastnictví ho proto od daně neosvobozuje.
Nepomůže mu ani argument, že na pozemku plánoval bydlet. Dvouletý test bydliště se vztahuje na zákonem vymezené obytné nemovitosti, nikoli na samostatný nezastavěný pozemek.
To ovšem ještě automaticky neznamená, že Jirka musí zdanit celou prodejní cenu. Záleží na konkrétních okolnostech a na tom, zda splňuje jinou podmínku osvobození. Pokud ne, při stanovení základu daně se zpravidla zohledňují také související výdaje, například pořizovací cena pozemku.
Existuje i další možnost. U nemovitostí nabytých od roku 2021 může být příjem z prodeje osvobozen, pokud prodávající získané prostředky použije na obstarání vlastní bytové potřeby a splní zákonné podmínky.
Získané peníze je zpravidla nutné použít nejpozději do konce zdaňovacího období následujícího po roce, ve kterém je prodávající obdržel. Zákon připouští za stanovených podmínek také využití prostředků vynaložených na bytovou potřebu ještě před jejich získáním.
Důležitá je i oznamovací povinnost: záměr využít toto osvobození musí poplatník oznámit finančnímu úřadu ve lhůtě pro podání daňového přiznání za rok, ve kterém peníze získal. Pokud použije na bytovou potřebu pouze část prostředků, může být osvobozena jen odpovídající část příjmu.
Každý případ je proto potřeba posoudit samostatně. Rozhodují nejen data, ale také způsob nabytí nemovitosti, její případné využití k podnikání a další zákonné podmínky.
Na podzim roku 2022 se v jedné internetové diskusi řešil nákup bytu. Zájemkyně se před podpisem rezervační smlouvy ptala, s jakými náklady má kromě kupní ceny počítat.
Jeden z diskutujících, který se označoval za zkušeného obchodníka s nemovitostmi, jí doporučil připočítat ještě čtyři procenta z kupní ceny na daň z nabytí nemovitých věcí.
Jeho rada však byla zastaralá.
Daň z nabytí nemovitých věcí byla v roce 2020 zrušena, a to se zpětnými účinky na vymezené případy od prosince 2019. Dnes se tedy při běžném nákupu nemovitosti tato čtyřprocentní daň neplatí. Neplatí ji kupující ani prodávající.
To samozřejmě neznamená, že je převod nemovitosti úplně bez nákladů. Kupující i prodávající mohou platit například právní služby, úschovu kupní ceny, poplatky za financování nebo provizi realitní kanceláře podle sjednaných podmínek. Tyto výdaje ale nejsou daní z nabytí nemovitosti.
Při sestavování rozpočtu je proto důležité rozlišovat mezi skutečnými náklady transakce a daněmi, které už v českém právním řádu neexistují.
Zrušení daně z nabytí neznamená, že se při prodeji nebo vlastnictví nemovitosti nemusíme zabývat žádnými dalšími daněmi. Přehled nejdůležitějších pravidel vypadá takto:
| Oblast | Základní pravidlo |
|---|---|
| Daň z příjmů při prodeji | U nemovitostí nabytých do konce roku 2020 se obecně uplatňuje pětiletý časový test, u nemovitostí nabytých od 1. ledna 2021 desetiletý. Existují i další možnosti osvobození. |
| Osvobození na základě bydliště | U zákonem vymezeného rodinného domu nebo bytu může být příjem osvobozen, pokud v něm prodávající měl bydliště alespoň dva roky bezprostředně před prodejem a jsou splněny další podmínky. |
| Využití peněz na vlastní bytovou potřebu | Za stanovených podmínek může umožnit osvobození i před uplynutím časového testu. Je třeba dodržet pravidla použití prostředků a oznamovací povinnost. |
| Daň z nabytí nemovitých věcí | Byla zrušena. Při běžném nákupu se již neplatí. |
| Daň z nemovitých věcí | Jde o každoroční daň vlastníka. Pro určení poplatníka je zásadní stav vlastnictví k 1. lednu daného roku. |
| DPH při prodeji nemovitosti | Záleží mimo jiné na postavení prodávajícího, typu nemovitosti a podmínkách konkrétního převodu. Od 1. července 2025 platí nová pravidla. |
Základní pravidla osvobození příjmů z prodeje a každoroční daně z nemovitých věcí je vhodné ověřovat podle aktuálních informací Finanční správy. U konkrétního obchodu totiž mohou rozhodovat i výjimky a přechodná ustanovení.
Při posuzování časového testu nestačí podívat se na datum podpisu kupní smlouvy. U nemovitosti zapisované do katastru je zásadní datum nabytí vlastnického práva, které se váže k právním účinkům vkladu. Ty se zpravidla vztahují k okamžiku, kdy návrh na vklad došel katastrálnímu úřadu.
Proto se vyplatí zkontrolovat příslušné údaje v katastru a dokumentech k nabytí nemovitosti, nikoli vycházet jen z data uvedeného na smlouvě.
Zvláštní pravidla platí také při dědictví. V případech stanovených zákonem se do časového testu může započítat doba, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel, pokud šlo o dědictví po příbuzném v přímé linii nebo po manželovi či manželce. To může potřebnou dobu vlastnictví výrazně zkrátit.
Daňová úleva v podobě odpočtu úroků z úvěru na bydlení stále existuje. U bytové potřeby obstarané do konce roku 2020 lze za splnění zákonných podmínek odečíst zaplacené úroky až do ročního limitu 300 000 Kč. U bytové potřeby obstarané od 1. ledna 2021 činí limit 150 000 Kč za rok.
Rozhodující přitom není samotné datum podpisu úvěrové smlouvy, ale datum obstarání bytové potřeby. U konkrétní hypotéky proto není správné automaticky vycházet pouze z data, kdy byla uzavřena smlouva s bankou.
Při prodeji nemovitosti podnikatelem, například developerem, může za určitých okolností vzniknout povinnost uplatnit DPH. Pravidla se liší od zdanění příjmů fyzických osob při běžném soukromém prodeji.
Navíc od 1. července 2025 platí nová pravidla pro uplatňování DPH při dodání nemovitých věcí. Nelze proto bez dalšího spoléhat na starší zjednodušené poučky o univerzální pětileté lhůtě. Rozhoduje konkrétní situace, povaha nemovitosti a podmínky jejího dodání.
Daňové chyby často nevznikají proto, že by pravidla byla úplně neznámá. Častěji je příčinou informace, která kdysi platila, ale mezitím se změnila – nebo zjednodušené vysvětlení, které přehlíží důležitou výjimku.
Před prodejem nemovitosti se proto vyplatí ověřit především tři věci:
Realitní makléř může klientovi pomoci zorientovat se v základních pravidlech a upozornit na možná rizika. U složitějších případů je ale rozumné obrátit se na daňového poradce. Včasná konzultace může stát méně než následné opravy daňového přiznání, penále nebo úroky z prodlení.
A někdy přinese i zdánlivě obyčejný výsledek: potvrdí, že je všechno v pořádku. I taková jistota má svou hodnotu.
Setkali jste se při prodeji nebo koupi nemovitosti s chybnou informací o daních? Co vás překvapilo nejvíc?