Prodej nemovitosti je sám o sobě poměrně komplexní proces. Pokud navíc prodávaný majetek pochází z dědictví a přešel do vlastnictví několika dědiců, může se z běžné realitní transakce stát poměrně složitá záležitost.
Do hry vstupují nejen právní a daňové otázky, ale také rozdílné představy jednotlivých spoluvlastníků, způsob užívání nemovitosti, případné dluhy či exekuce a v neposlední řadě také financování ze strany kupujícího. Úspěšný prodej proto vyžaduje dobrou přípravu a koordinaci všech zúčastněných.
Jedním z častých omylů je představa, že pokud jeden z manželů během manželství zdědí nemovitost, automaticky se stává součástí společného jmění manželů.
Tak tomu zpravidla není. Majetek nabytý děděním nebo darem je podle občanského zákoníku vlastnictvím toho z manželů, který jej nabyl. Druhý manžel tedy samotným uzavřením manželství nezískává k takové nemovitosti vlastnický podíl.
Situace se však může zkomplikovat v případě, kdy byly do zděděné nemovitosti investovány společné prostředky manželů. Typickým příkladem může být rekonstrukce střechy, zateplení domu, oprava koupelny nebo rozsáhlejší modernizace.
Pokud byly takové práce hrazeny ze společného majetku, může při pozdějším vypořádání SJM vzniknout nárok na zohlednění těchto investic. Při přípravě prodeje je proto vhodné prověřit nejen vlastnické vztahy, ale také případné majetkové nároky spojené s předchozími investicemi.
Pokud nemovitost připadne jedinému dědici, je situace zpravidla výrazně jednodušší. Po skončení pozůstalostního řízení a nabytí právní moci příslušného rozhodnutí může nový vlastník s nemovitostí standardně nakládat.
Pozornost je však vhodné věnovat období mezi úmrtím původního vlastníka a dokončením dědického řízení. Nemovitost mohl někdo užívat, mohly na ní vzniknout náklady nebo mohlo dojít k jejímu poškození. V konkrétních případech proto může být nutné vypořádat i otázky spojené s užíváním domu či bytu během této doby.
Mnohem komplikovanější situace nastává v okamžiku, kdy nemovitost získá více dědiců. Každý z nich vlastní určitý ideální podíl, například jednu polovinu, třetinu nebo čtvrtinu. Podíly ale mohou být i výrazně složitější.
Samotné vlastnictví podílu ještě neznamená, že se všichni vlastníci budou na budoucím využití nemovitosti shodovat.
Jeden spoluvlastník může potřebovat peníze a chtít rychlý prodej. Jiný může mít k domu silnou citovou vazbu a požadovat vyšší cenu. Další může preferovat pronájem a jiný může chtít nemovitost použít jako zajištění vlastního financování.
Právě rozdílné zájmy bývají jednou z největších překážek celého obchodu.
Pokud má být prodána celá nemovitost, je potřeba vyřešit součinnost všech osob, které mají k nemovitosti příslušná práva. V praxi navíc kupující a zejména jeho financující banka často požadují maximální právní jistotu a bezproblémový převod celé nemovitosti.
Jestliže některý ze spoluvlastníků odmítne spolupracovat, může se celý obchod výrazně zkomplikovat. Alternativou může být samostatný prodej spoluvlastnického podílu, ten však má z pohledu trhu a financování jiná specifika.
Dalším důležitým tématem je daňové posouzení prodeje.
U nemovitostí hraje významnou roli takzvaný časový test pro osvobození příjmu z prodeje od daně z příjmů fyzických osob. Pravidla se liší podle způsobu nabytí nemovitosti a konkrétní situace prodávajícího.
U dědictví po příbuzném v přímé linii nebo po manželovi či manželce se za určitých podmínek započítává do potřebné doby také doba, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel.
Prakticky to znamená, že pokud například rodič vlastnil dům dlouhou dobu a následně jej zdědí jeho dítě, nemusí dítě začínat příslušnou lhůtu počítat znovu od okamžiku dědictví.
Konkrétní daňové posouzení však vždy závisí na okolnostech případu a aktuální právní úpravě.
Odlišná pravidla mohou dopadat na dědictví mezi dalšími příbuznými nebo na případy, kdy dědic není v přímé příbuzenské linii se zůstavitelem.
V těchto situacích nemusí být možné jednoduše započítat předchozí dobu vlastnictví zůstavitele. Před samotným prodejem je proto vhodné daňové dopady ověřit s odborníkem, zejména pokud má k prodeji dojít krátce po skončení dědického řízení.
Pokud nemovitost přechází na dědice na základě závěti, může se objevit další komplikace – zpochybnění dědického práva nebo samotné závěti.
Významnou roli mají takzvaní nepominutelní dědicové. Právní úprava stanovuje jejich ochranu a podmínky, za kterých lze jejich právo omezit nebo je vydědit.
Pokud se po zahájení pozůstalostního řízení objeví další osoba s dědickým nárokem, může se celý proces prodloužit. V některých případech tak může trvat podstatně déle, než bude vlastnická situace definitivně vyjasněna.
Další skupinou sporů jsou případy, kdy některý z příbuzných tvrdí, že zůstavitel v době pořízení závěti nebyl schopen platně projevit svou vůli.
Takové námitky mohou vést k dokazování prostřednictvím zdravotnické dokumentace, znaleckých posudků nebo svědeckých výpovědí. Výsledkem může být dlouhodobý právní spor, během kterého je nakládání s nemovitostí výrazně komplikovanější.
Nejistota kolem vlastnictví pochopitelně působí také na potenciálního kupujícího. Pokud se právní stav nemovitosti dlouhodobě řeší, může kupující od transakce ustoupit.
Podobně může být problematické získání hypotéky. Banka potřebuje mít jistotu, že zástava i převáděné vlastnické právo jsou právně dostatečně bezpečné. Probíhající spor o vlastnictví nebo platnost závěti proto může financování výrazně zkomplikovat.
U nemovitosti získané dědictvím je důkladná příprava důležitější než u standardního prodeje.
Nejdříve je potřeba přesně identifikovat všechny dědice a jejich podíly. Pokud některého z vlastníků zastupuje jiná osoba, musí být správně vyřešeno také její oprávnění k zastupování.
Bez jasného přehledu o vlastnických vztazích nemá smysl spouštět marketing nemovitosti.
Velmi citlivým bodem bývá stanovení prodejní ceny. Každý spoluvlastník může mít o hodnotě nemovitosti jinou představu.
Úkolem makléře proto není pouze určit tržní cenu, ale také vysvětlit jednotlivým vlastníkům, z čeho navrhovaná cena vychází a jaké mohou být důsledky příliš vysoké nebo naopak příliš nízké nabídky.
Prověřit je potřeba také případné exekuce, insolvenci nebo jiné právní překážky na straně jednotlivých spoluvlastníků.
Pokud například jeden z vlastníků čelí exekučnímu řízení, může být nutné vyřešit způsob, jak bude jeho závazek vypořádán v souvislosti s prodejem. Bez předchozího řešení takové situace může dojít ke zdržení celé transakce.
Právě zde může zkušený realitní makléř fungovat jako koordinátor mezi dědici, právníky, kupujícím a bankou. Důležitá je především otevřená komunikace a realistické nastavení očekávání.
Nemovitost získaná dědictvím má také určitá specifika z pohledu prezentace a následného prodeje.
Transparentnost je v tomto případě zásadní. Pokud nemovitost vlastní více dědiců, měl by kupující vědět, s kým bude uzavírat smlouvy a jak je vlastnická struktura nastavena.
Stejně důležité je zjistit, zda je nemovitost skutečně volná a kdo ji v současnosti užívá.
Dům nebo byt může během dědického řízení zůstat neobývaný, ale stejně tak v něm může někdo nadále bydlet, skladovat své věci nebo jej využívat k podnikání.
Taková situace by měla být právně i prakticky vyřešena ještě před samotným prodejem. Je vhodné jasně určit, komu patří věci nacházející se v nemovitosti a na základě jakého právního titulu ji případní uživatelé využívají.
Podle konkrétní situace může jít například o nájemní, užívací nebo jinou dohodu.
Financování koupě hypotékou může být u zděděných nemovitostí komplikovanější. Banka musí mít jistotu, že vlastnické vztahy umožňují bezpečné zřízení zástavního práva a převod nemovitosti.
Specifickou otázkou je také ocenění spoluvlastnického podílu. Hodnota celé nemovitosti totiž nemusí být jednoduše dělitelná počtem vlastníků.
Dům v hodnotě 8 milionů korun vlastněný jedinou osobou tedy nemusí mít při čtyřech rovnocenných spoluvlastnících hodnotu 2 miliony korun za každý podíl. Samostatně prodávaný podíl může mít kvůli omezené likviditě a menšímu okruhu potenciálních kupujících nižší tržní hodnotu.
Prodej nemovitosti získané dědictvím nemusí být problematický, ale vyžaduje větší míru přípravy než běžná realitní transakce.
Nejdůležitější je mít od začátku jasno v tom, kdo nemovitost vlastní, jaké jsou podíly jednotlivých dědiců, zda existují dluhy nebo jiné právní překážky a kdo nemovitost fakticky užívá.
Pokud se podaří tyto otázky vyřešit ještě před zahájením prodeje, výrazně se snižuje riziko nepříjemných překvapení. U složitějších případů je vhodné zapojit realitního makléře, advokáta nebo daňového poradce podle povahy konkrétní situace.
Dědictví tedy nemusí znamenat překážku prodeje. Může však znamenat, že cesta k úspěšné transakci bude vyžadovat více času, komunikace a důkladnější právní přípravu.