Prodej nemovitosti, která ještě není dokončena nebo právě prochází rozsáhlejší rekonstrukcí, patří mezi náročnější realitní transakce. Makléř, prodávající i kupující se pohybují v situaci, kdy běžné postupy nemusí stačit. Jedna přehlédnutá informace může mít právní, technické i finanční důsledky.
S rozestavěnými nemovitostmi se přitom setkáváme stále častěji. Může jít o novostavbu v různém stupni rozestavěnosti, rodinný dům, jehož majitel se rozhodl prodat ještě před dokončením, nebo starší nemovitost, která prochází rozsáhlou rekonstrukcí.
Co je tedy potřeba prověřit, na co upozornit kupujícího a jak takový obchod správně připravit?
Hlavní rozdíl oproti prodeji dokončené nemovitosti spočívá v tom, že předmět koupě nemusí mít v okamžiku uzavření smlouvy svou konečnou podobu. Kupující proto do značné míry rozhoduje na základě projektové dokumentace, povolení, technických podkladů a smluvních ujednání o tom, co bude dokončeno a jakým způsobem.
To klade výrazně vyšší nároky na prověření dokumentace a na přesnost smluv.
Rozestavěná stavba může mít také specifický způsob evidence v katastru nemovitostí, může být zatížena úvěrem a její dokončení může záviset na dalších rozhodnutích nebo postupech stavebního úřadu. Současně může být složitější její financování prostřednictvím hypotečního úvěru.
Úkolem makléře proto není pouze nemovitost nabídnout. Musí především pomoci odhalit informace, které mohou mít na rozhodnutí kupujícího zásadní vliv.
Základem je aktuální výpis z katastru nemovitostí a kontrola všech evidovaných právních vztahů.
U rozestavěné nemovitosti je důležité zjistit především:
zda je stavba v katastru evidována a jak je popsána,
jaký je vztah stavby k pozemku,
kdo je vlastníkem jednotlivých nemovitostí,
zda na nemovitosti váznou zástavní práva,
zda existují věcná břemena nebo jiná věcná práva,
zda není evidováno exekuční nebo insolvenční omezení,
zda probíhá nějaké řízení, které může vlastnické právo nebo převod ovlivnit.
U rozestavěných staveb je zvlášť důležité vědět, co je skutečně předmětem převodu. Způsob evidence stavby může mít význam nejen pro kupní smlouvu, ale také pro financování celé transakce.
Pokud je nemovitost zatížena zástavním právem banky prodávajícího, je nutné předem připravit způsob jeho vypořádání. Kupující by neměl být postaven před situaci, kdy až po podpisu smlouvy zjišťuje, jak bude zástava z katastru odstraněna.
U rozestavěné nemovitosti nestačí spoléhat pouze na dokumenty předložené prodávajícím. Je potřeba zjistit, jaký je skutečný právní stav stavby.
Podle konkrétní situace může být podstatné zejména ověřit:
jaké povolení nebo jiný právní titul ke stavbě existuje,
zda je pravomocný a stále relevantní,
zda skutečný stav odpovídá schválené dokumentaci,
zda byly v průběhu stavby provedeny změny a jak byly povoleny,
zda byly splněny podmínky stanovené stavebním úřadem,
jaký postup bude nutný k dokončení a případnému užívání stavby.
Pozornost je třeba věnovat také změnám provedeným během výstavby. Pokud skutečný stav neodpovídá schválené dokumentaci, může být před kupujícím nejen otázka dodatečného povolení, ale také komplikace při dokončení stavby či jejím budoucím užívání.
Právní režim stavebních řízení se navíc v posledních letech mění. Nový stavební zákon č. 283/2021 Sb. přinesl změny v organizaci stavebních úřadů i v jednotlivých procesech. U starších staveb proto není vhodné automaticky předpokládat, že se jejich právní režim řídí stejnými pravidly jako u současných staveb.
Rozhodující je vždy konkrétní stav dané nemovitosti a příslušná dokumentace.
Čím více informací je k dispozici ještě před zahájením prodeje, tím menší je riziko nepříjemného překvapení během transakce.
Podle charakteru stavby mohou být důležité zejména:
stavební povolení nebo jiný relevantní právní titul ke stavbě,
projektová dokumentace,
dokumentace skutečného provedení, pokud existuje,
smlouva se stavební firmou a případný harmonogram prací,
informace o rozsahu již provedených prací,
doklady o financování stavby,
informace o případném zástavním právu financující banky,
doklady o pojištění,
vyjádření správců sítí a dalších dotčených subjektů, pokud jsou relevantní,
dokumenty související s energetickou náročností stavby,
informace o případných vadách, reklamacích nebo sporech se zhotovitelem.
Makléř by měl zároveň zjistit, v jakém stupni rozestavěnosti se nemovitost skutečně nachází a co ještě zbývá dokončit.
Nestačí přitom věta „je hotovo asi osmdesát procent“. Pro kupujícího je podstatné vědět, co přesně je hotové, co zbývá a jaké náklady a povolení budou k dokončení potřeba.
Kupující by měl od začátku vědět, že kupuje nemovitost s vyšší mírou nejistoty než u dokončené stavby.
Může řešit například:
prodloužení termínu dokončení,
dodatečné stavební práce,
růst nákladů,
nedostatky v dosavadní realizaci,
spory se stavební firmou,
nesoulad skutečného stavu s projektovou dokumentací,
podmínky bankovního financování,
budoucí administrativní kroky nutné k dokončení a užívání stavby.
Zvláštní pozornost si zaslouží také různá provizorní řešení na pozemku. Zařízení staveniště, mobilheim, unimobuňka, provizorní přípojky nebo nevyřešené nakládání s odpadními a odpadními vodami mohou na první pohled působit jako drobnost. V konkrétním případě však mohou vyvolat další povolovací nebo technické otázky.
Kupující proto musí přesně vědět, co je součástí nemovitosti, co je pouze dočasné a co bude muset po převodu vyřešit sám.
Financování rozestavěné nemovitosti hypotečním úvěrem je možné, ale konkrétní podmínky se liší podle banky a charakteru transakce.
Banka bude zpravidla potřebovat znát nejen současný stav nemovitosti, ale také její předpokládanou hodnotu po dokončení. Významnou roli proto hraje znalecké nebo bankovní ocenění a předložená projektová a technická dokumentace.
V některých případech může být úvěr čerpán postupně podle stupně dokončení. Banka pak může průběžně kontrolovat, zda stav nemovitosti odpovídá předpokladům pro další čerpání.
Komplikací může být také zástavní právo banky prodávajícího. Jeho vypořádání musí být předem sladěno s podmínkami kupní smlouvy, úschovy kupní ceny a financováním kupujícího.
Proto je vhodné zapojit financující banku co nejdříve, nikoli až ve chvíli, kdy je podepsaná kupní smlouva.
Kupní smlouva na rozestavěnou nemovitost by měla být podstatně podrobnější než smlouva na dokončený byt nebo dům.
Musí být především jednoznačné, co přesně kupující nabývá a v jakém stavu.
V dokumentaci je proto vhodné přesně popsat například:
předmět převodu,
aktuální stav rozestavěnosti,
vazbu na projektovou dokumentaci,
případné nedokončené práce,
způsob a termín předání,
rozdělení odpovědnosti za dokončení,
podmínky uvolnění kupní ceny,
postup při prodlení,
řešení případných vad a nedodělků,
podmínky související s financováním a výmazem zástavních práv.
Pokud má být část kupní ceny uvolněna až po splnění konkrétní podmínky, musí být tato podmínka popsána dostatečně přesně. U složitějších transakcí je proto vhodné, aby smluvní dokumentaci připravil nebo minimálně zkontroloval advokát se zkušeností s nemovitostními transakcemi.
Bezpečné nastavení úschovy kupní ceny je další důležitou součástí celé transakce. U komplikovanějšího prodeje by mělo být předem jasné, kdy, komu a za jakých podmínek budou finanční prostředky uvolněny.
U běžného bytu může být příprava nabídky poměrně přímočará. U rozestavěné nemovitosti by však měla předcházet vlastnímu marketingu důkladná příprava.
Makléř by měl především vědět:
Co prodáváme.
Jak je nemovitost evidována a co přesně je předmětem převodu.
V jakém stavu ji prodáváme.
Co je dokončeno, co nikoliv a jaké práce ještě zbývají.
Co je právně povoleno.
Jaký je aktuální stav dokumentace a řízení před stavebním úřadem.
Co kupující převezme.
Včetně případných zástav, závazků, nedokončených prací nebo dalších omezení.
Jak bude obchod financován.
A zda způsob financování odpovídá skutečnému stavu nemovitosti.
Teprve potom má smysl připravovat marketing a hledat kupujícího.
Prodej rozestavěné nemovitosti není vhodný pro přístup „nějak to dopadne“. Vyžaduje znalost katastru, základní orientaci ve stavebním právu, schopnost pracovat s technickou dokumentací a především ochotu věnovat přípravě obchodu více času.
Makléř přitom nemá suplovat advokáta, projektanta, stavební úřad ani hypotečního specialistu. Jeho úkolem je vědět, kdy je potřeba příslušného odborníka přizvat, a zajistit, aby se na důležitou oblast nezapomnělo.
Právě zde se ukazuje rozdíl mezi makléřem, který pouze zprostředkuje kontakt mezi prodávajícím a kupujícím, a makléřem, který skutečně řídí realitní transakci.
U rozestavěné nemovitosti totiž klient nekupuje pouze to, co vidí na místě. Kupuje také projekt, právní stav, dokumentaci, budoucí náklady a všechna rizika, která s dokončením souvisejí.
A čím přesněji jsou tato rizika popsána ještě před podpisem smlouvy, tím větší je šance, že se z náročného obchodu nestane problém, který bude všechny strany provázet ještě několik let.
U rozestavěné nemovitosti proto platí více než kde jinde: dobrý obchod nezačíná podpisem kupní smlouvy. Začíná důkladným prověřením toho, co se vlastně prodává.