Prodej nemovitosti, která ještě není dokončena nebo právě prochází rozsáhlejší rekonstrukcí, patří mezi nejnáročnější realitní transakce. Makléř, prodávající i kupující se pohybují často na tenkém ledě. Běžné postupy nestačí, jedna přehlédnutá informace může mít vážné právní i finanční důsledky. Přesto se s tímto typem prodeje setkáváme stále častěji. Ať už jde o novostavby v různém stupni rozestavěnosti, o byty procházející rekonstrukcí, nebo o rodinné domy, jejichž majitel se rozhodl prodat dříve, než práce dokončí. Co je tedy nutné prověřit, na co upozornit kupující, a jak celou transakci správně uchopit?
Hlavní rozdíl oproti prodeji dokončené nemovitosti spočívá v tom, že předmět koupě v době uzavření smlouvy neexistuje ve své finální podobě. Nebo existuje, ale zatím není právně dokončen. Kupující kupuje do značné míry „na papíře" a musí důvěřovat projektové dokumentaci, stavebním povolením a slibům prodávajícího. To klade zvýšené nároky na důkladné prověření všech dostupných podkladů a na precizní smluvní dokumentaci.
Rozestavěná nemovitost navíc může mít specifický způsob evidence v katastru nemovitostí, odlišný režim pro hypoteční financování a komplikovanější vztahy k stavebnímu úřadu. Dobrý makléř musí tyto oblasti znát a aktivně je prověřovat.
Prvním a naprosto zásadním krokem je důkladné prostudování aktuálního výpisu z katastru nemovitostí. U rozestavěných nemovitostí je přitom třeba věnovat pozornost několika specifickým skutečnostem.
Rozestavěná budova může být v katastru zapsána jako rozestavěná stavba, tedy jako samostatná evidovaná věc, odlišná od pozemku. Je třeba ověřit, zda je stavba vůbec v katastru evidována, pod jakým parcelním číslem a v jakém vztahu k pozemku. Pokud není oddělena od pozemku, prodává se zpravidla jako součást pozemku. A to má dopad na kupní smlouvu i financování.
Zásadní je také prověření zástavních práv a jiných omezení. U rozestavěných nemovitostí se velmi často vyskytuje zástavní právo ve prospěch banky. Buď z titulu stavebního úvěru prodávajícího, nebo z dřívějšího financování. Tato zástavní práva musí být před převodem nebo při převodu vypořádána, jinak kupující přebírá nemovitost se závazkem.
Výpis z katastru dále prozradí, zda na nemovitosti nevázne věcné břemeno, předkupní právo, nebo exekuční příkaz k prodeji. Jakýkoli zápis v části C listu vlastnictví by měl být důvodem k podrobnějšímu šetření.
Návštěva nebo písemný dotaz na příslušný stavební úřad je u rozestavěné nemovitosti naprostou nezbytností. Základem je ověření existence a platnosti stavebního povolení. Zda bylo vydáno, zda nabylo právní moci a zda nebylo podmíněno splněním podmínek, které dosud nebyly naplněny.
Důležité je také zjistit, zda v průběhu stavby nedošlo ke změnám stavby před dokončením, a pokud ano, zda byly tyto změny řádně povoleny. Každá podstatná odchylka od schválené projektové dokumentace musí být legalizována, jinak hrozí kupujícímu budoucí problém (nejen pokuta!) s kolaudací nebo dokonce příkaz k odstranění stavby.
V této souvislosti je třeba zmínit nový stavební zákon č. 283/2021 Sb., který nabyl účinnosti v červenci 2024. Přináší řadu změn v procesech stavebního řízení, postupný přechod na Digitální technickou mapu a využívání datových schránek (ISDS) pro komunikaci s úřady. Část řízení je nově vedena u Specializovaného a odvolacího stavebního úřadu (SOSÚ). Pro makléře je klíčové vědět, že přechodná ustanovení zákona jsou poměrně složitá. Starší pravomocná povolení zůstávají v platnosti, ale nová řízení se již mohou řídit odlišnými pravidly. Vždy je proto nutné ověřit aktuální stav přímo na příslušném stavebním úřadě.
Od prodávajícího je nutné vyžádat kompletní sadu podkladů, bez nichž nelze transakci odpovědně připravit. Patří sem především:
Makléř by měl rovněž zjistit, v jakém stupni rozestavěnosti se nemovitost nachází a jaký je realistický předpoklad dokončení. Tyto informace jsou zásadní pro nastavení podmínek kupní smlouvy a pro komunikaci s bankou kupujícího.
Kupující by měl být od začátku srozuměn s tím, že se pouští do nestandardní transakce s vyšší mírou rizika. Makléřova povinnost spočívá v tom, aby kupujícímu tato rizika uvedl, aby se mohl kvalifikovaně rozhodnout.
Klíčová upozornění zahrnují: možné prodloužení termínu dokončení stavby, riziko vícenákladů a případných sporů s dodavatelem, nutnost sjednání podmíněného předání nemovitosti navázaného na kolaudaci nebo zápis do katastru, a zejména specifika hypotečního financování rozestavěné nemovitosti.
Kupující by měl také vědět, že do doby kolaudace nemůže nemovitost legálně užívat k bydlení, a v případě rekonstrukce staršího objektu je třeba počítat s tím, že rozsah nutných prací může být v průběhu realizace revidován.
I taková drobnost, jako zařízení staveniště (mobilheim, unimobuňka apod.) s nepovoleným napojením na vodu, či s nevyřešenou kanalizací může stát nejen pokutu, ale i zdlouhavé narovnání stavu, jednání se stavebním úřadem, či se sousedy.
Financování koupě rozestavěné nemovitosti hypotečním úvěrem je možné, ale má svá specifika. Banky zpravidla poskytují tzv. hypotéku s odloženým čerpáním nebo postupné čerpání navázané na stupeň dokončenosti stavby. Zástavní právo banky v takovém případě vzniká k rozestavěné nemovitosti. Ta musí být evidována v katastru nemovitostí, aby mohla být zastavena.
Banka si nechá nemovitost ocenit odhadcem, který stanoví jak aktuální hodnotu rozestavěné stavby, tak budoucí hodnotu po dokončení. Od tohoto odhadu se odvíjí výše poskytnutého úvěru. Pokud na nemovitosti vázne zástavní právo z titulu stavebního úvěru prodávajícího, musí být toto zástavní právo před zápisem zástavy pro kupujícího vymazáno nebo refinancováno v rámci transakce.
Časté bývá postupné uvolňování úvěru v závislosti na postupu stavby. Pak je nutno se připravit na opakovaný příchod znalce, kterého banka pověří sledováním tempa výstavby odpovídajícímu čerpání peněz z hypotéky.
Kupní smlouva na rozestavěnou nemovitost vyžaduje výrazně podrobnější zpracování než smlouva na dokončenou nemovitost. Je třeba precizně definovat předmět koupě včetně odkazu na projektovou dokumentaci, stanovit podmínky pro uvolnění kupní ceny (nebo její části) navázané na dosažení konkrétního stupně dokončenosti, sjednat mechanismy pro případ prodlení nebo vad, a ošetřit postup při kolaudaci a finálním předání.
Součástí smluvní dokumentace by měla být i smlouva o advokátní nebo bankovní úschově kupní ceny. U rozestavěných nemovitostí je tento nástroj ochrany kupujícího zcela zásadní. Nedoporučuje se naopak využívání úschovy u realitní kanceláře, pokud nedisponuje kvalitním stavebním znalcem.
Prodej rozestavěné nemovitosti nebo nemovitosti procházející rekonstrukcí není pro každého makléře. Vyžaduje znalost stavebního práva, orientaci v katastru nemovitostí, pochopení hypotečních produktů a schopnost sestavit nebo zkontrolovat kvalitní smluvní dokumentaci. Odměnou za tuto pečlivost je spokojený klient na obou stranách transakce a obchod, který nezkomplikuje nikomu život ani po letech.
Makléři, kteří využívají podpůrný SW Poski REAL, mají práci v tomto směru usnadněnou. Systém jim pomáhá vyvarovat se chyb a hlídá, aby žádný zásadní podklad jak pro čerpání hypotéky, tak pro přípravu smluvní dokumentace nebyl přehlédnut.
Realitní trh rozestavěných a rekonstruovaných nemovitostí bude v příštích letech nadále růst – a makléři, kteří se v této oblasti orientují, budou mít před konkurencí výrazný náskok.
Zdroj: Ing. Bc. Pavel Rakouš - realitní glosátor s 30letou praxí na MMR
www.black-reality.cz