Od 1. 1. 2026 platí zásadní změna v civilním procesu – nový institut rozkazu k vyklizení může pronajímatelům zrychlit cestu k uvolnění bytu či domu, pokud nájemce v nemovitosti neoprávněně zůstává po skončení nájmu. Jak ale upozorňuje Tomáš Bubela, partner Spring Walk, rychlost a úspěch stojí hlavně na kvalitní přípravě podkladů, správném doručování a dodržení předepsaných kroků.
Novela občanského soudního řádu účinná od 1. 1. 2026 zavádí rozkaz k vyklizení jako rozhodnutí ve zrychleném rozkazním řízení. Jde o procesní nástroj, který má zjednodušit řešení situace, kdy nájem skončil (zejména uplynutím doby, dohodou nebo výpovědí) a nájemce přesto byt nevyklidil.
Doposud byl pronajímatel pro vyklizení neoprávněného nájemce nucen podstoupit zdlouhavé soudní řízení trvající mnohdy i několik let.
Klíčová změna: soud může rozhodnout bez nařízení jednání a bez přítomnosti nájemce, pokud pronajímatel splní zákonné podmínky a doloží je jasnými písemnými důkazy.
Rozkazem pro vyklizení lze skutečně řešit jen situace, kdy bývalý nájemce odmítá vyklidit byt, ačkoliv již nájem zanikl. Neřeší další nároky pronajímatele, zejména:
Tyto nároky se vymáhají samostatně (např. platebním rozkazem, elektronickým platebním rozkazem nebo „klasickou“ žalobou na zaplacení). Současně platí, že neplacení nebo poškozování bytu může být důvodem výpovědi z nájmu – a teprve pokud nájem skončí výpovědí a nájemce neodejde, rozkaz k vyklizení dává smysl.
Pronajímatel nemůže podat návrh bez dalšího. Nejprve musí nájemci doručit písemnou předžalobní výzvu k dobrovolnému vystěhování, a to nejméně 14 dnů před podáním návrhu.
Prakticky to znamená, že pronajímatel musí:
Výzvu není vhodné zasílat jako obyčejný dopis (psaní) – k němu se nevydává potvrzení o odeslání a doručení. Má-li nájemce datovou schránku, je ideální výzvu doručovat do ní.
Soud bude chtít doložit, že jste vlastníkem a že nájem opravdu skončil. Typicky půjde o:
Výpovědní důvody zákon rozlišuje primárně podle závažnosti. Pro některé lze dát jen výpověď s výpovědní dobou (např. hrubé porušení povinností nájemce) a pro jiné i bez výpovědní doby (zvlášť závažné porušení povinností nájemce). U druhé varianty je navíc potřeba splnit i další povinnosti, zejména předchozí upozornění na porušování povinností a poskytnutí přiměřené lhůty k nápravě.
Soud nejprve zkontroluje formální náležitosti a přílohy. Pokud je návrh v pořádku, zpravidla vydá rozkaz k vyklizení. Dle sdělení Ministerstva pro místní rozvoj lze očekávat rozhodnutí v řádu týdnů až měsíců, nejpozději do cca 6 měsíců (v praxi ale nejde o závaznou lhůtu).
Nájemce má právo se rozkazu bránit. Proti rozkazu může podat odpor do 15 dnů od jeho doručení. Samotný odpor může být velmi stručný a jeho podáním se rozkaz ruší. Ale tím to nekončí: soud nájemce s vydáním rozkazu vždy vyzve, aby do 30 dnů od doručení rozkazu doplnil důvody, pro které s rozkazem nesouhlasí a přiložil k tomu důkazy.
Pokud nájemce zůstane jen u čistě formálního odporu a na výzvu nic věcně nedoloží, zákon brání tomu, aby jen „hrál o čas“ – soud může na pasivitu nájemce navázat postupem, který spor procesně rychle ukončí, a to tzv. rozsudkem pro uznání. Na nečinného nájemce se bude hledět, jako by s vyklizením souhlasil.
Rozkaz se doručuje do vlastních rukou, a to za přísných podmínek – nelze ho doručovat např. uložením na poště nebo vhozením do poštovní schránky. Pokud by nájemce nebyl zastižen, rozkaz bude zrušen. Výjimkou je doručování do datové schránky, kde může nastat tzv. fikce doručení po 10 dnech od zpřístupnění dokumentu a rozkaz bude považován za doručený, i kdyby si ho nájemce fakticky nepřečetl.
Právě proto je prakticky významná i související novinka účinná od 1. 1. 2026: strany si mohou v nájemní smlouvě ujednat doručování písemností do datové schránky a pronajímatel může chtít, aby si ji nájemce zřídil už před uzavřením smlouvy. Tím se výrazně omezí obstrukce založené na „nepřebírání“ zásilek souvisejících s nájmem, a to včetně rozkazu k vyklizení.
Pokud řešíte situaci, kdy nájem skončil a nájemce v bytě zůstává, dává rozkaz k vyklizení od začátku roku 2026 reálnou šanci zrychlit cestu k uvolnění nemovitosti – při správně nastavených dokumentech a doručování.
Tomáš Bubela, partner Spring Walk, téma rozkazu k vyklizení komentuje také v mediálním rozhovoru pro iDNES.cz ZDE
Zdroj: Spring Walk, advokátní kancelář
Autor: Mgr. Tomáš Bubela, advokát
www.springwalk.cz