Od 1. ledna 2026 mají pronajímatelé k dispozici nový procesní nástroj, který může výrazně zjednodušit situaci, kdy nájem skončil, ale nájemce v bytě nebo domě přesto zůstává.
Rozkaz k vyklizení může v určitých případech urychlit cestu k uvolnění nemovitosti. Nejde ale o automatickou zkratku. Jak upozorňuje Tomáš Bubela, partner advokátní kanceláře Spring Walk, rozhodující bude především kvalitní příprava podkladů, správné doručování a dodržení všech zákonných podmínek.
Jinými slovy: nový nástroj může pomoci, ale jen tehdy, když má pronajímatel všechno správně připravené.
Novela občanského soudního řádu účinná od 1. ledna 2026 zavádí rozkaz k vyklizení jako rozhodnutí ve zrychleném rozkazním řízení.
Je určen pro situace, kdy nájem skončil – například uplynutím sjednané doby, dohodou nebo výpovědí – a nájemce přesto byt nevyklidil.
Dosud musel pronajímatel v takové situaci zpravidla absolvovat klasické soudní řízení. Nová úprava umožňuje soudu za splnění zákonných podmínek rozhodnout bez nařízení jednání a bez osobní přítomnosti nájemce.
To může celý proces výrazně zjednodušit.
Ale jen za předpokladu, že pronajímatel dokáže soudu jasně doložit, že nájem skutečně skončil a nájemce už nemá právo nemovitost užívat.
Je důležité si uvědomit, že rozkaz k vyklizení řeší pouze jednu konkrétní situaci:
nájem skončil a bývalý nájemce odmítá byt vyklidit.
Neřeší automaticky další finanční nároky pronajímatele.
Pokud nájemce dluží nájemné nebo služby, případně způsobil škodu na bytě, je potřeba tyto nároky řešit samostatně – například platebním rozkazem nebo žalobou na zaplacení.
Neplacení nájemného nebo jiné závažné porušování povinností může být samozřejmě důvodem k výpovědi. Teprve pokud nájem následně skutečně skončí a nájemce přesto neodejde, přichází na řadu rozkaz k vyklizení.
Ani nový institut neznamená, že lze nájemce rovnou „předat soudu“.
Pronajímatel musí nejprve nájemci doručit písemnou výzvu k dobrovolnému vyklizení a následně nejméně 14 dní počkat, než návrh k soudu podá.
V praxi je proto důležité nejen výzvu správně formulovat, ale také prokázat její odeslání a doručení.
Obyčejný dopis není ideální volbou. Pokud má nájemce datovou schránku a lze do ní písemnost doručit, může být právě datová schránka praktickým řešením.
Protože u podobných sporů často nehraje hlavní roli to, co pronajímatel skutečně poslal, ale co dokáže soudu prokázat.
Soud bude potřebovat především důkazy o tom, že pronajímatel má k nemovitosti odpovídající právo a že nájem skutečně skončil.
Typicky půjde například o:
U nájmu na dobu určitou bude důležité doložit sjednanou dobu nájmu a její uplynutí.
U dohody o skončení nájmu samotnou dohodu.
U výpovědi pak výpověď a důkazy prokazující splnění podmínek, za kterých mohla být dána.
A právě tady se může ukázat rozdíl mezi dobře připraveným případem a situací, kdy pronajímatel začne potřebné dokumenty hledat až ve chvíli, kdy už je problém na stole.
Tady je potřeba zvýšená opatrnost.
Zákon rozlišuje různé výpovědní důvody a jejich podmínky. U některých je možné dát výpověď s výpovědní dobou, u jiných může za splnění zákonných podmínek přicházet v úvahu výpověď bez výpovědní doby.
U zvlášť závažného porušení povinností nájemce navíc zákon stanovuje další podmínky, například předchozí upozornění na porušování povinností a poskytnutí přiměřené lhůty k nápravě.
Výpověď proto není dokument, který je vhodné připravovat podle vzoru staženého z internetu.
Pokud je výpověď vadná, může se problém s nevyklizeným bytem naopak výrazně prodloužit.
Soud nejprve posoudí návrh a předložené podklady.
Pokud jsou splněny zákonné podmínky, může vydat rozkaz k vyklizení bez nařízení jednání.
Podle informací Ministerstva pro místní rozvoj lze očekávat rozhodnutí v řádu týdnů až měsíců, přičemž se uvádí horizont nejpozději kolem šesti měsíců. Nejde však o pevnou zákonnou lhůtu a konkrétní délka řízení bude záviset na okolnostech případu a vytíženosti soudu.
Rozkaz tedy může být rychlejší cestou.
Ale pořád jde o soudní řízení.
Nový institut samozřejmě neznamená, že nájemce ztrácí možnost obrany.
Proti rozkazu může podat odpor do 15 dnů od jeho doručení.
Samotný odpor může být velmi stručný a jeho podáním se rozkaz ruší. Tím ale věc nemusí skončit.
Soud současně nájemce vyzve, aby ve stanovené lhůtě uvedl důvody, proč s vyklizením nesouhlasí, a předložil důkazy.
Pokud nájemce zůstane pouze u formálního odporu a na následnou výzvu soudu nijak věcně nereaguje, může mít jeho pasivita další procesní důsledky. Za splnění zákonných podmínek může soud věc ukončit například rozsudkem pro uznání.
I tady tedy platí jednoduché pravidlo:
Bránit se lze. Ale nestačí pouze říct „nesouhlasím“ a potom nedělat nic.
U rozkazu k vyklizení je mimořádně důležité doručování.
Rozkaz se doručuje do vlastních rukou a platí pro něj přísná pravidla. Nelze jednoduše počítat s tím, že zásilka bude uložena na poště a po uplynutí úložní doby se bude považovat za doručenou.
Pokud se doručení nepodaří, může být rozkaz zrušen.
Jiná situace může nastat při doručování do datové schránky, kde za splnění zákonných podmínek přichází v úvahu také fikce doručení.
A právě datové schránky mohou být v nájemních vztazích praktickým nástrojem.
Od 1. ledna 2026 je možné v nájemní smlouvě sjednat doručování písemností do datové schránky a pronajímatel může požadovat, aby si ji nájemce před uzavřením nájemní smlouvy zřídil.
To může v praxi výrazně zjednodušit doručování důležitých písemností a omezit problémy spojené s jejich nepřebíráním.
Nový institut může být užitečný, ale nejlepší je začít s přípravou ještě předtím, než se problém objeví.
Pronajímatelům se proto vyplatí:
A především:
nepokoušet se dostat neoprávněně setrvávajícího nájemce z bytu vlastními silami.
Výměna zámků, odpojování energií nebo jiné „svépomocné“ řešení může situaci ještě výrazně zkomplikovat.
Rozkaz k vyklizení je od 1. ledna 2026 významnou novinkou, která může pronajímatelům v určitých situacích zrychlit cestu k uvolnění nemovitosti.
Není to ale kouzelná hůlka.
Rychlejší postup stojí především na tom, zda pronajímatel správně ukončil nájem, má připravené důkazy, dodržel povinnou výzvu a dokáže prokázat řádné doručení všech potřebných dokumentů.
A právě tady může být role realitního makléře velmi praktická.
Nemusí být právníkem. Měl by ale vědět, kde jsou riziková místa nájemního vztahu, na co klienta upozornit a kdy už je vhodné přizvat advokáta.
Protože nejlepší způsob, jak řešit problém s nevyklizeným bytem, je připravit se na něj ještě v době, kdy žádný problém neexistuje.
Tomáš Bubela, partner advokátní kanceláře Spring Walk, komentuje téma rozkazu k vyklizení také v mediálním rozhovoru pro iDNES.cz