Při koupi domu nebo pozemku se pozornost obvykle soustředí na cenu, technický stav, právní omezení, hranice pozemku a dostupnost inženýrských sítí. Méně pozornosti se věnuje věcem, které na místě zůstaly po předchozím vlastníkovi nebo stavební firmě. Přitom právě zdánlivé drobnosti mohou po dokončení obchodu vyvolat nepříjemný spor.
Typickým příkladem je stavební buňka, která po dokončení domu zůstala na zahradě. Kupující předpokládá, že ji získává spolu s nemovitostí, prodávající už se o ni nezajímá a makléř se spoléhá na to, že všechno, co na pozemku stojí, patří jeho vlastníkovi.
Jenže samotná přítomnost věci na pozemku ještě nedokazuje, komu patří.
Při prohlídce domu nedaleko Prahy čekalo na zájemce neobvyklé překvapení. U plotu stála stavební buňka se dvěma okny, dveřmi a několika prázdnými skříněmi. Ještě před rokem na pozemku probíhala výstavba rodinného domu a buňka během ní sloužila jako sklad nářadí a zázemí pro dělníky.
Stavba byla dokončena, stavební firma odjela, ale buňku neodvezla. Zůstala stát na zahradě, postupně zarůstala kopřivami a na první pohled působila jako součást nemovitosti.
Současní majitelé se mezitím odstěhovali za prací do zahraničí a rozhodli se dům prodat. Komunikace s nimi byla komplikovanější, jejich přání však bylo jasné: prodat nemovitost bez zbytečných průtahů.
Na prohlídku dorazila mladá rodina, která se o dům vážně zajímala. Samozřejmě si všimla i stavební buňky a zeptala se, zda je součástí prodeje.
Makléř se nechtěl s majiteli kvůli zdánlivé maličkosti znovu spojovat. Proto prohlásil, že buňka patří k pozemku. Měl dokonce klíče, což jeho tvrzení působilo ještě věrohodněji.
Zájemci se nakonec rozhodli, že z buňky udělají dílnu a prostor pro svá elektrokola. Všechno se zdálo vyřešené.
Jediný problém? Nikdo si neověřil, komu buňka skutečně patří.
V realitní praxi se někdy setkáváme se zjednodušeným předpokladem, že všechno, co na pozemku zůstane, automaticky náleží jeho vlastníkovi. Právně to tak ale nefunguje.
Je potřeba rozlišovat několik kategorií.
U každé konkrétní věci je nutné posoudit její povahu, způsob umístění, účel i další okolnosti. Samotné označení „dočasná stavba“ nebo skutečnost, že je zařízení možné odvézt, nemusí bez dalšího vyřešit všechny právní otázky.
V našem příběhu byla buňka na pozemek přivezena pouze na dobu výstavby. Stavební firma ji používala pro své potřeby a po dokončení domu ji měla odvézt. To jsou důležité okolnosti, které měly vést makléře k ověření vlastnictví, nikoli k automatickému závěru.
List vlastnictví je při prověřování nemovitosti zásadním dokumentem, ale neposkytuje úplný soupis všech věcí, které se na pozemku nacházejí. Movité věci, jako je přemístitelná stavební buňka, se v něm běžně neevidují.
Z toho plyne jednoduché pravidlo: to, že je věc na pozemku a není uvedena na listu vlastnictví, samo o sobě neříká, komu patří.
Makléř by se proto měl na podobné vybavení výslovně zeptat prodávajícího. Pokud existují pochybnosti, je vhodné požadovat doložení vlastnictví nebo ověřit situaci u osoby či firmy, která věc na pozemek umístila.
Po podpisu kupní smlouvy se mladá rodina nastěhovala do nového domu. Buňku začala připravovat na budoucí využití, vyměnila zámek a plánovala instalaci regálů na nářadí.
Zdálo se, že obchod proběhl bez problémů. Prodávající dostali peníze a makléř dokončil svou práci.
O měsíc později však na pozemek přijela stavební firma s nákladním vozem a jeřábem. Její pracovníci začali buňku připravovat k odvozu. Vysvětlili, že zařízení patří firmě a dosud si pro něj nestihli přijet.
Noví majitelé byli v šoku. Makléř jim přece tvrdil, že buňka zůstává součástí nemovitosti.
Stavební firma ale poukázala na to, že buňka byla jejím majetkem a v dokumentaci k prodeji domu se její převod neřešil. Samotné umístění na zahradě ani předání klíčů podle ní neznamenalo, že se vzdala vlastnického práva.
Rodina nakonec o plánovanou dílnu přišla. Po odvozu navíc musela řešit nepořádek na zahradě a odkryté místo po zařízení.
Prodávající, kteří žili v zahraničí, odmítali situaci dále řešit. Odkazovali se na to, že vše měl zařídit makléř.
Realitní kancelář nakonec zvolila smírné řešení a část makléřovy provize vrátila jako kompenzaci.
Příběh ukazuje, jak může zdánlivě nevýznamný detail poškodit důvěru mezi klientem a realitním makléřem. Zároveň připomíná, že podobným problémům lze často předejít jednoduchým ověřením ještě před podpisem smlouvy.
Pokud má spolu s nemovitostí přejít na kupujícího také vybavení, které není jednoznačně součástí nemovitosti, je vhodné ho v kupní smlouvě přesně identifikovat.
Může jít například o:
U každé položky je dobré uvést, o jakou věc jde, v jakém je stavu a zda má být součástí převodu. Podle potřeby lze využít samostatnou přílohu smlouvy nebo soupis vybavení, doplněný fotodokumentací.
Výslovné uvedení věci ve smlouvě je důležitým krokem, samo o sobě však nenahrazuje ověření, že prodávající je oprávněn s ní nakládat. Pokud je například buňka majetkem stavební firmy, její převod musí být právně zajištěn způsobem, který odpovídá skutečnému vlastnictví.
Stejně důležité je uvést, které věci naopak na pozemku zůstat nemají. Prodávající tak předejde sporům o vybavení, které si plánuje odvézt, a kupující bude vědět, co může při převzetí očekávat.
Při prohlídce nestačí zaměřit se pouze na dům a jeho technický stav. Vyplatí se projít celý pozemek a zaznamenat také vybavení, které může mít vlastníka odlišného od vlastníka nemovitosti.
Pozornost si zaslouží především věci, které působí provizorně nebo byly na pozemek zjevně dopraveny zvenčí. Typicky jde o kontejnery, stavební buňky, maringotky, mobilní sklady nebo některé přemístitelné konstrukce.
U každé takové věci by měl makléř zjistit:
Odpovědi je vhodné zachytit písemně, například v e-mailové komunikaci a následně v příslušných smluvních dokumentech.
Profesionální přístup nespočívá v tom, že makléř dokáže na místě pohotově odpovědět na každou otázku. Důležitější je poznat, kdy odpověď vyžaduje ověření.
Pokud si není jistý, komu konkrétní věc patří, neměl by kupujícímu slibovat, že ji získá spolu s nemovitostí. Měl by situaci prověřit u prodávajícího, případně u dodavatele nebo jiné osoby, která může vlastnictví doložit.
Zanedbání této povinnosti může podle okolností konkrétního případu znamenat porušení povinnosti odborné péče a vést k odpovědnosti za vzniklou škodu. Nelze však automaticky říci, že každé nesprávné vyjádření makléře zakládá odpovědnost ve stejné podobě; vždy záleží na konkrétních okolnostech a prokázané škodě.
Pro kupujícího je podstatné, aby se nespoléhal pouze na ústní ujištění, i když přichází od zkušeného makléře. U věcí, které mohou mít samostatného vlastníka, je lepší mít dohodu jasně zaznamenanou.
Stavební buňka je jen jedním z mnoha příkladů věcí, které mohou při prodeji nemovitosti vyvolat zbytečný spor. Stejná otázka se může týkat zahradního domku, mobilní garáže, samostatně stojící sauny nebo dalšího vybavení.
Pro kupujícího platí jednoduché pravidlo: nepředpokládejte, že všechno, co vidíte na pozemku, automaticky získáte s jeho koupí. Pokud o konkrétní věc stojíte, nechte si potvrdit její vlastnictví a zajistěte, aby byl její převod jasně ošetřen.
Prodávající by zase měli vědět, co jim skutečně patří a co na pozemku zůstalo po dodavatelích nebo předchozích uživatelích. A makléř by měl každou nejasnost vyřešit dříve, než kupujícímu něco slíbí.
Při prodeji nemovitosti totiž nestačí vědět, co na pozemku stojí. Je potřeba vědět také, komu to patří a co se s tím má stát po předání.
Setkali jste se někdy při koupi nebo prodeji nemovitosti s vybavením, u kterého nebylo jasné, komu patří? Jak jste situaci vyřešili?