V Curychu může úroková sazba hypotéky dosahovat přibližně 1,5 %, zatímco na Islandu se u neindexovaných úvěrů může blížit 10 %. Jak je možné, že dvě vyspělé evropské země nabízejí tak rozdílnou cenu peněz? A skutečně platí, že euro automaticky znamená levnější hypotéku?
Představme si dva lidi, kteří si chtějí koupit srovnatelný byt. Jeden žije v Curychu, druhý v Reykjavíku. Oba mají příjem, který jim umožňuje o hypotéce uvažovat, oba žijí v rozvinuté evropské zemi s fungujícím právním státem a stabilním bankovním sektorem. Přesto může být cena jejich úvěru dramaticky odlišná.
Rozdíly v hypotečních sazbách se často vysvětlují jedinou větou: „Mají euro, a proto mají levněji.“
To je ale jen část příběhu.
Členství v eurozóně pomáhá vysvětlit, proč jsou hypotéky v některých zemích levnější než v Česku. Samo o sobě však nevysvětluje, proč může mít Malta sazby výrazně pod průměrem eurozóny nebo proč Dánsko, které eurem neplatí, nabízí v řadě případů srovnatelné či levnější financování než některé země eurozóny.
O ceně hypotéky totiž nerozhoduje jen měna. Důležitá je také inflace, způsob financování bank, délka fixace, konkurence i pravidla úvěrového trhu.
Následující přehled zachycuje orientační sazby a hlavní faktory, které mohou ovlivňovat cenu nových hypoték v jednotlivých zemích. Konkrétní nabídky se liší podle období, délky fixace, bonity klienta, výše vlastních prostředků i typu úvěru.
| Země | Orientační sazba nových hypoték | Co cenu ovlivňuje |
|---|---|---|
| Švýcarsko | kolem 1,5 % | Nízká inflace, silný frank a specifické podmínky tamního hypotečního trhu |
| Malta | kolem 1,9 % | Vkladová základna bank, struktura financování a podmínky na malém trhu |
| Dánsko | přibližně 2,6–3,5 % | Systém hypotečních dluhopisů a vazba měny na euro |
| Švédsko | přibližně 2,8–3,3 % | Měnová politika, podmínky financování a vývoj domácí poptávky |
| Rakousko | přibližně 2,9–3,35 % | Bankovní konkurence, náklady financování a vývoj úvěrového trhu |
| Německo | přibližně 3,3–3,7 % | Dlouhé fixace, výnosy státních dluhopisů a náklady krytých dluhopisů |
| Slovensko | kolem 3,7 % | Euro, bankovní konkurence a marže |
| Česko | přibližně 4,5–5 % | Vlastní měna, očekávání trhu a měnová politika ČNB |
| Norsko | přibližně 5,1–5,4 % | Vyšší úrokové sazby a význam variabilně úročených úvěrů |
| Velká Británie | kolem 5,3 % | Tržní očekávání, náklady financování a bankovní marže |
| Polsko | přibližně 5,45–5,77 % | Domácí úrokové sazby a marže bank |
| Maďarsko | přibližně 6,58–7,40 % | Inflační vývoj, měnové riziko a podmínky na úvěrovém trhu |
| Island | přibližně 8,75–9,95 % u neindexovaných úvěrů; u indexovaných úvěrů mohou být nominální sazby nižší | Inflace, malá měna a systém indexace úvěrů |
Už z tohoto přehledu vyplývá, že samotná měna nedokáže rozdíly vysvětlit. Země používající euro se od sebe mohou výrazně lišit a státy mimo eurozónu mohou nabídnout relativně levné financování.
Úroková sazba, kterou klient vidí v nabídce banky, je výsledkem několika navzájem propojených faktorů.
Centrální banka ovlivňuje cenu krátkodobých peněz a podmínky financování v ekonomice. Její sazba se však do hypotečních úvěrů nepromítá automaticky ani v plné výši.
U hypoték s delší fixací hraje významnou roli očekávání trhu. Banky zohledňují například úrokové swapy a výnosy státních dluhopisů. Hypoteční sazby tak mohou růst i v době, kdy centrální banka svou základní sazbu nemění, pokud trh očekává vyšší budoucí úroky nebo rostoucí náklady dlouhodobého financování.
Banky mohou úvěry financovat například z klientských vkladů, vydáváním krytých dluhopisů nebo prostřednictvím jiných zdrojů na finančním trhu. Každý způsob má jiné náklady a jinou citlivost na vývoj úrokových sazeb.
Právě struktura financování je jedním z důvodů, proč se hypoteční trhy v jednotlivých zemích tolik liší.
Výslednou cenu ovlivňuje také počet konkurenčních bank, jejich ochota získávat nové klienty, rizikovost úvěrových portfolií a regulatorní prostředí.
V konkurenčnějším prostředí může být pro banku obtížnější udržovat vysokou marži. Naopak menší konkurence nebo vyšší náklady spojené s rizikem mohou přispívat k dražším hypotékám.
Teprve kombinace těchto faktorů určuje sazbu, kterou klient nakonec dostane.
Pro Česko je Slovensko přirozeným srovnáním. Obě země mají řadu podobností v ekonomické struktuře i na trhu bydlení. Hlavním rozdílem je, že Slovensko používá euro, zatímco Česko má vlastní měnu a samostatnou měnovou politiku.
Slovenské hypotéky jsou zpravidla levnější než české. Přijetí eura ale samo o sobě nevysvětluje všechny rozdíly.
Slovenský bankovní trh je koncentrovaný a významnou roli na něm hraje několik velkých bankovních skupin. Menší počet výrazných konkurentů může omezovat tlak na snižování marží, přestože skutečná cenová konkurence závisí i na dalších okolnostech.
Do ceny úvěrů se mohou promítat také domácí fiskální a inflační podmínky.
Pokud vláda zvyšuje daně nebo zavádí nové odvody pro banky, mohou se tyto náklady částečně promítnout do cen finančních produktů. Rozsah dopadu ale závisí na konkrétním opatření a na tom, jak na něj banky a jejich klienti reagují.
Vyšší inflace komplikuje srovnávání úrokových sazeb mezi zeměmi. Stejná nominální sazba totiž může znamenat jinou reálnou cenu úvěru v prostředí nízké a vysoké inflace.
Pro domácnost je ovšem zásadní také to, jak rychle rostou její příjmy, jak se mění ceny bydlení a jakou část rozpočtu pohltí splátka.
Domácnosti, které si v letech 2020 a 2021 sjednaly hypotéky za mimořádně nízké sazby, čelily při refixaci výraznému nárůstu splátek.
Státní příspěvky mohou dopad na některé rodiny zmírnit, samy o sobě ale nesnižují tržní úrokovou sazbu. Jde o podporu domácností, nikoli o změnu ceny peněz na trhu.
Slovenský příklad tak ukazuje, že euro může být jedním z faktorů levnějšího financování, ale nezaručuje nejnižší sazby v Evropě.
Německý hypoteční trh je známý dlouhými fixacemi, které mohou trvat deset, patnáct i dvacet let.
Takový úvěr se nemůže řídit pouze dnešní depozitní sazbou Evropské centrální banky. Banka musí zohlednit také náklady dlouhodobého financování, vývoj úrokových swapů a výnosy německých státních dluhopisů, známých jako Bundy. Významnou roli mají také kryté hypoteční dluhopisy, takzvané Pfandbriefe.
To znamená, že se do ceny hypoték může promítnout i změna fiskální politiky německé vlády.
Pokud stát plánuje rozsáhlé investice do infrastruktury a obrany a potřebuje si půjčit více peněz, může zvýšená nabídka státních dluhopisů přispět k růstu jejich výnosů. Pokud se tento vývoj promítne i do dlouhodobých tržních sazeb, může zdražit rovněž financování hypoték.
Sazby hypoték tedy mohou růst i v době, kdy ECB svou základní sazbu nemění. Pro klienta s dlouhou fixací je totiž podstatná nejen současná měnová politika, ale i cena peněz na delší období.
Rakouský hypoteční trh se v minulosti vyznačoval vysokým podílem variabilně úročených úvěrů.
Výhodou takového financování mohou být nižší počáteční náklady v určitých obdobích. Nevýhodou je citlivost na změny tržních sazeb. Když ECB úroky zvyšuje, mohou se splátky domácností s variabilní sazbou změnit poměrně rychle.
Růst úroků tak v Rakousku přispěl k výraznému zhoršení podmínek pro nové i stávající dlužníky a k útlumu části hypotečního trhu.
Rakouská zkušenost ukazuje, že při hodnocení dostupnosti hypoték nestačí sledovat pouze jejich počáteční sazbu. Důležité je také to, jak rychle se úvěr přizpůsobuje změnám na trhu a jaké riziko tím přebírá domácnost.
Polsko a Maďarsko ukazují, jak významnou roli může hrát domácí měnová a inflační situace.
V polském prostředí se cena úvěru může odvíjet od referenčních sazeb, například WIBOR, a od marže banky.
Pokud je referenční sazba vysoká, vytváří to vyšší základ pro výsledný úrok. Významná je ale i marže, kterou si banka připočítává. Ta závisí na konkurenci, riziku, nákladech financování a konkrétních podmínkách klienta.
Srovnání polských a českých hypoték proto vyžaduje více než jen porovnání základních sazeb centrálních bank.
Maďarsko se v posledních letech potýkalo s výraznými inflačními tlaky. Vysoká inflace a oslabení měny mohou zvyšovat náklady dovozu, včetně energií, a komplikovat měnovou politiku.
Centrální banka musí při rozhodování zohledňovat nejen domácí cenový vývoj, ale také důvěru v měnu a inflační očekávání.
Výsledkem mohou být vyšší úrokové sazby, které se promítají do nákladů financování.
Specifickým rysem maďarského trhu je také rozsáhlá státní podpora bydlení. Některé programy nabízejí oprávněným domácnostem zvýhodněné úvěry či jiné finanční výhody.
Vzniká tak rozdíl mezi domácnostmi, které splní podmínky pro podporu, a těmi, které musí financovat bydlení za tržních podmínek.
To je důležitá připomínka: průměrná tržní sazba nemusí vypovídat o skutečných nákladech všech domácností stejně.
Některé evropské hypoteční trhy se od středoevropského modelu liší natolik, že nabízejí zajímavé poučení.
Švýcarsko patří mezi země s velmi nízkými hypotečními sazbami. Banky však při posuzování bonity často používají konzervativní modely, které počítají s hypotetickou úrokovou sazbou vyšší, než jakou klient skutečně platí.
Smyslem je ověřit, zda by domácnost zvládla splácet i v případě růstu úroků.
Takový přístup neřeší pouze cenu peněz, ale především objem dluhu, který si domácnost může dovolit. Nízké sazby proto automaticky neznamenají, že se ke koupi nemovitosti snadno dostane každý zájemce.
Islandský trh nabízí důležitou lekci v tom, jak úvěry porovnávat.
U neindexované hypotéky je třeba sledovat úrokovou sazbu a vývoj splátek. U indexované hypotéky se však může jistina upravovat podle vývoje cenového indexu.
Nižší nominální úrok proto nemusí znamenat nižší celkové náklady. Pokud se jistina zvyšuje v důsledku indexace, může dlužník po několika letech stále dlužit značnou část původní částky, případně i více, než by očekával.
U takového úvěru je proto zásadní sledovat nejen měsíční splátku, ale také vývoj zbývajícího dluhu a celkovou částku zaplacenou za dobu splácení.
Švédsko vedle úrokových sazeb pracuje také s pravidly, která mají omezovat nadměrné zadlužování domácností.
Požadavky na splácení jistiny a další úvěrová pravidla mohou znamenat vyšší pravidelné výdaje domácností, ale současně pomáhají omezovat některá rizika spojená s vysokým zadlužením.
Při srovnávání hypoték je proto nutné rozlišovat mezi úrokovou sazbou a celkovou povinnou měsíční platbou. Dvě země mohou mít podobné úroky, ale jejich domácnosti mohou mít velmi odlišné požadavky na splácení jistiny.
Britský přístup zdůrazňuje při posuzování hypoték schopnost domácnosti úvěr splácet. Významnou roli proto hrají příjmy, pravidelné výdaje a poměr dluhu k příjmu.
V Česku se velká pozornost věnuje také poměru výše úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti, tedy ukazateli LTV.
Oba přístupy řeší jinou stránku rizika. Hodnota zástavy vypovídá o tom, jak velký úvěr je krytý nemovitostí. Příjmy zase ukazují, jak velkou splátku může domácnost dlouhodobě zvládat.
Pro bezpečné poskytování hypoték jsou důležité oba pohledy.
Mezinárodní srovnání vede k důležitému závěru: bohatství země samo o sobě nezaručuje nízké hypoteční sazby.
Významnější mohou být nízká a stabilní inflace, důvěra v měnu, náklady financování bank, délka fixace a konkurence na trhu.
Rozhodující je také konstrukce samotného úvěru. Hypotéka s nízkým nominálním úrokem, ale s indexací jistiny, není přímo srovnatelná s úvěrem s pevnou sazbou a bez indexace.
Stejně tak je třeba rozlišovat mezi úrokovou sazbou a dostupností bydlení. Nízké úroky mohou usnadnit financování nákupu, ale pokud se zároveň nestaví dostatek nových bytů, vyšší poptávka se může promítnout především do růstu cen nemovitostí.
Levnější úvěr proto není automaticky totéž co levnější bydlení.
Česká republika má vlastní měnu a samostatnou měnovou politiku. ČNB tak může nastavovat úrokové sazby s ohledem na domácí ekonomiku a inflační vývoj.
Tato samostatnost nabízí možnost reagovat na specifické podmínky české ekonomiky. Současně ale znamená, že se české úrokové sazby mohou od sazeb eurozóny významně lišit.
Rozdíl mezi českými a slovenskými hypotékami tak souvisí nejen s měnou, ale i s očekáváním trhu, náklady financování a podmínkami bankovního sektoru.
Zahraniční zkušenosti přitom naznačují několik oblastí, na které se může Česko zaměřit bez ohledu na budoucí rozhodnutí o přijetí eura.
Náklady dlouhodobých hypoték ovlivňuje dostupnost stabilních zdrojů financování. Zkušenosti zemí s rozvinutým trhem krytých dluhopisů ukazují, že důležitá není jen základní sazba centrální banky, ale také struktura finančního trhu.
Snazší porovnávání nabídek a jednodušší refinancování mohou posílit tlak na banky, aby klientům nabízely výhodnější podmínky.
Význam mají i transparentní poplatky, srozumitelné informace o nákladech a možnost změnit poskytovatele úvěru bez nepřiměřených překážek.
Ani levné hypotéky samy o sobě nevyřeší nedostupnost bydlení. Pokud nabídka nových bytů nedokáže reagovat na rostoucí poptávku, část výhody levnějšího financování se může promítnout do cen nemovitostí.
Dostupnost bydlení proto závisí nejen na úrocích, ale také na výstavbě, povolovacích procesech, infrastruktuře a možnostech rozvoje měst.
Srovnání evropských hypotečních trhů ukazuje, že žádné jednoduché vysvětlení nefunguje univerzálně.
Euro může ovlivňovat podmínky financování a propojení finančních trhů. Samo však nezaručuje nejnižší úrokové sazby. Stejně tak vlastní měna nemusí automaticky znamenat drahé hypotéky.
Rozhodují také inflace, důvěra v měnu, způsob financování bank, konkurence, regulace a konstrukce úvěrů.
A nakonec je tu otázka, která přesahuje samotný hypoteční trh: jak zajistit, aby nižší náklady financování skutečně pomáhaly lidem získat dostupné bydlení?
Co si o tom myslíte?
Vaše odpovědi mohou otevřít zajímavou debatu o tom, co je pro české domácnosti důležitější: levnější peníze, stabilní ekonomické prostředí, nebo především dostatek cenově dostupných bytů.