Může společenství vlastníků jednotek zakázat krátkodobé pronájmy bytů turistům? A co dělat, když hosté z Airbnb opakovaně ruší noční klid nebo nerespektují pravidla domu? Právě tyto otázky patří mezi častá témata sporů mezi vlastníky bytů.
Představme si následující situaci.
Kupující si pořídí byt v bytovém domě, nastěhuje se a těší se na klidné bydlení. Brzy však zjistí, že sousední byt slouží ke krátkodobému ubytování turistů. Hosté se často střídají, někdy přicházejí pozdě v noci a na chodbách bývá hluk.
Nový vlastník se začne ptát, zda ho na tuto skutečnost měl realitní makléř před koupí upozornit. Současně hledá způsob, jak by mohl společně s ostatními vlastníky prostřednictvím SVJ podobné užívání sousedního bytu omezit.
Obě otázky jsou důležité. Každá však vyžaduje trochu jiný přístup.
Při koupi bytu se zájemci obvykle soustředí především na jeho technický stav, cenu, právní vady a okolí domu. Neméně důležitá však může být také otázka, jak se dům skutečně užívá.
Pokud se v některém z bytů pravidelně střídají turisté, může to mít vliv na soukromí, hluk i celkovou atmosféru bydlení.
Realitní zprostředkovatel nemá obecnou povinnost samostatně prověřovat způsob užívání každého bytu v okolí prodávané nemovitosti. Pokud se však při své práci dozví o významné okolnosti, která může být pro rozhodování zájemce podstatná, je rozumné ji nezamlčet a podle okolností na ni upozornit.
Někdy přitom stačí všímat si informací, které zazní během prohlídky, nebo se na situaci vhodně zeptat zástupců SVJ.
V realitní praxi mohou pomoci také interní poznámky k zakázce, například v systému Poski REAL. Makléř si do nich může zaznamenat informace, které bude potřeba ověřit nebo předat v rámci přípravy transakce.
Důvěryhodný makléř totiž neřeší jen samotný byt. Snaží se klientovi pomoci vytvořit si co nejúplnější představu o nemovitosti a podmínkách jejího užívání.
Zásadní vodítko přineslo rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky ze dne 15. března 2023, sp. zn. 26 Cdo 854/2022.
Soud se zabýval případem, ve kterém stanovy SVJ podmiňovaly opakované krátkodobé pronajímání bytových jednotek nebo poskytování ubytovacích služeb souhlasem všech členů společenství.
Vlastník bytu takové omezení napadl. Argumentoval mimo jiné tím, že SVJ je oprávněno rozhodovat o záležitostech souvisejících se správou domu a pozemku, nemůže však libovolně zasahovat do jeho vlastnického práva.
Nejvyšší soud se zabýval právě hranicemi pravomocí SVJ a ochranou vlastnického práva jednotlivých vlastníků.
SVJ nemůže pouhým ustanovením stanov svévolně omezit právo vlastníka nakládat s jeho jednotkou, pokud pro takové omezení nemá odpovídající zákonný podklad.
Soud přitom vycházel mimo jiné z ochrany vlastnického práva podle čl. 11 Listiny základních práv a svobod a z § 1175 občanského zákoníku, který upravuje práva vlastníka jednotky.
Rozhodnutí je významné také tím, že poukazuje na důsledky vadných ustanovení stanov. Podle § 245 občanského zákoníku se na usnesení odporující zákonu nebo stanovám v případech stanovených tímto ustanovením hledí, jako by nebylo přijato.
Je však důležité rozlišovat mezi plošným zákazem krátkodobých pronájmů a pravidly, která legitimně upravují užívání společných částí domu a chrání práva ostatních obyvatel.
Praktický závěr: SVJ nemůže jednoduše zakázat Airbnb jen proto, že s krátkodobým ubytováním někteří vlastníci nesouhlasí. To ale neznamená, že vlastník provozující krátkodobé pronájmy nemusí respektovat ostatní obyvatele domu.
Pokud SVJ nemůže krátkodobé pronájmy plošně zakázat, znamená to, že ostatní vlastníci musejí hluk a nepořádek jednoduše tolerovat?
Rozhodně ne.
Vlastník jednotky musí respektovat práva ostatních vlastníků a plnit povinnosti stanovené právními předpisy. To se týká také situací, kdy byt přenechává k užívání hostům.
Problémem tedy nemusí být samotné krátkodobé ubytování, ale konkrétní způsob, jakým je provozováno.
Pokud hosté opakovaně ruší noční klid, znečišťují společné prostory, poškozují vybavení domu nebo nerespektují pravidla jeho užívání, může SVJ využít odpovídající právní prostředky.
Jedním z praktických nástrojů jsou přiměřená pravidla pro užívání společných částí domu.
Ta mohou upravovat například:
Pravidla musejí mít legitimní účel a respektovat zákon. Domovní řád nemůže sloužit jako zástěrka pro nepřípustný zákaz krátkodobých pronájmů nebo nepřiměřené zasahování do vlastnického práva.
Důležité je také rozlišovat mezi povinnostmi samotného vlastníka a pravidly, která se vztahují na návštěvníky a uživatele domu. Vlastník by měl zajistit, aby osoby, kterým byt přenechává, měly potřebné informace a respektovaly platná pravidla.
Pokud se problémy opakují, je vhodné postupovat systematicky.
Pokud dochází k rušení nočního klidu nebo jinému jednání, které může porušovat právní předpisy, lze podle okolností kontaktovat také příslušné orgány.
Občanský zákoník obsahuje také možnost domáhat se nuceného prodeje jednotky vlastníka, který závažným způsobem porušuje své povinnosti.
Tento postup upravuje § 1184 občanského zákoníku.
Nejde však o jednoduchý nástroj, kterým by SVJ mohlo potrestat vlastníka za jakoukoli stížnost sousedů. Zákon stanovuje podmínky, které musejí být splněny.
Podstatné je zejména to, zda vlastník přes písemnou výstrahu nadále porušuje své povinnosti způsobem, který podstatně omezuje nebo znemožňuje výkon práv ostatních vlastníků.
Při posuzování případu záleží na konkrétních okolnostech, závažnosti jednání a dostupných důkazech.
Nucený prodej je krajním řešením, nikoli běžným prostředkem k regulaci krátkodobých pronájmů.
SVJ by proto mělo nejprve pečlivě zdokumentovat problém, pokusit se dosáhnout nápravy a ověřit, zda jsou splněny zákonné předpoklady pro další postup.
Debata o krátkodobém ubytování se netýká pouze vztahů mezi vlastníky bytů. Do popředí se dostává také otázka evidence hostů, daňových povinností, místní regulace a odpovědnosti poskytovatelů ubytování.
V této oblasti je důležité rozlišovat mezi pravidly, která již platí, přijatými právními předpisy s budoucí účinností a legislativními návrhy.
Poskytovatelé ubytování musejí podle příslušných právních předpisů plnit stanovené povinnosti související s evidencí hostů a případnými poplatky.
V roce 2025 se diskutovalo také o systému eTurista a o možnostech elektronické registrace poskytovatelů krátkodobého ubytování.
Před zveřejněním konkrétních informací o povinné registraci je však potřeba ověřit aktuální právní stav a datum účinnosti příslušné úpravy. Samotná příprava systému nebo legislativního návrhu totiž ještě neznamená, že již všechny zamýšlené povinnosti platí.
Možnosti regulace krátkodobého ubytování na místní úrovni jsou předmětem legislativních debat. Konkrétní pravomoci obcí však závisejí na účinných právních předpisech.
Nelze proto automaticky předpokládat, že každá obec může bez dalšího stanovit maximální počet dní v roce, po které lze byt pronajímat turistům.
Pokud se chystáte krátkodobé ubytování provozovat, vyplatí se ověřit aktuální pravidla pro konkrétní obec a příslušný typ nemovitosti.
Evropská unie přijala také pravidla zaměřená na sběr a sdílení údajů o krátkodobých pronájmech ubytování.
Jejich účelem je zejména zlepšit dostupnost a srovnatelnost údajů o tomto trhu a podpořit uplatňování příslušných vnitrostátních pravidel.
Ani tato úprava však sama o sobě neznamená, že by SVJ automaticky získalo pravomoc plošně zakázat krátkodobé pronájmy jednotlivých bytů.
Pravidla pro krátkodobé ubytování se vyvíjejí, ale základní otázka zůstává stejná: kde končí právo vlastníka užívat jeho byt a kde začínají práva ostatních obyvatel domu?
SVJ nemůže svévolně zakázat krátkodobé pronájmy pouze prostřednictvím stanov. Zároveň však nemusí bezmocně přihlížet opakovanému rušení nočního klidu, poškozování společných prostor nebo jinému závažnému porušování povinností.
Rozumným řešením je kombinace přiměřených pravidel, důsledného řešení konkrétních problémů a znalosti aktuální právní úpravy.
Pro kupujícího je důležité vědět, jakým způsobem se dům skutečně užívá. Pro vlastníka, který byt krátkodobě pronajímá, je zase zásadní respektovat práva sousedů a zajistit, aby jeho hosté dodržovali pravidla domu.
Dobré sousedské vztahy totiž nevznikají zákazem všeho, co se nám nelíbí, ale jasnými pravidly, vzájemným respektem a ochotou řešit problémy včas.