Věcná břemena patří mezi právní nástrahy, které kupující při pořizování nemovitosti často přehlédnou. Jak upozornila advokátka AK Spring Walk Mgr. Kristýna Sasinová v nedávném článku pro server iDNES.cz, přitom mohou výrazně ovlivnit způsob užívání domu či pozemku, jejich hodnotu i budoucí vztahy se sousedy.
V kupní smlouvě přitom může být věcnému břemeni věnováno jen několik řádků.
A právě ty mohou být velmi důležité.
Zjednodušeně řečeno jde o právo, které omezuje vlastníka nemovitosti ve prospěch jiné osoby nebo jiné nemovitosti.
V praxi to může znamenat například povinnost strpět průchod či průjezd přes pozemek, vedení inženýrských sítí nebo užívání části domu či bytu.
Na rozdíl od nájemního vztahu věcné břemeno zpravidla není spojeno s konkrétním vlastníkem. Pokud je spojeno s nemovitostí a je řádně zapsáno, přechází spolu s ní na další vlastníky.
Kupující tedy nekupuje pouze dům nebo pozemek.
Kupuje také jeho právní historii a omezení, která se k němu vážou.
Věcné břemeno může vzniknout například smlouvou, rozhodnutím soudu, ze zákona nebo vydržením. V praxi je velmi častým způsobem vzniku smlouva, která následně slouží jako podklad pro zápis do katastru nemovitostí.
Mezi nejběžnější případy patří:
Reálná břemena, při nichž je vlastník povinen něco aktivně konat, jsou v praxi méně častá.
Současná právní úprava rozlišuje mezi služebnostmi a reálnými břemeny. Oba instituty ale spadají pod širší pojem věcných břemen.
Pro běžného kupujícího je především důležité vědět, že konkrétní obsah břemene může být velmi rozdílný.
Jedno břemeno může znamenat pouze právo souseda projít přes okraj pozemku. Jiné může výrazně ovlivnit možnost pozemek zastavět, užívat nebo s ním jinak nakládat.
Proto nestačí vědět, že na listu vlastnictví nějaké břemeno existuje.
Je potřeba zjistit, co přesně obsahuje.
Problémem bývá především neurčitý nebo nedostatečně popsaný rozsah břemene.
Typickým příkladem je služebnost cesty. Kudy přesně cesta vede? Jak je široká? Kdo ji může používat? Mohou po ní jezdit automobily? Kdo ji udržuje?
Podobné otázky mohou vzniknout také u inženýrských sítí. Je potřeba vědět, kudy vedou, kdo má právo je využívat a jaký rozsah zásahů do pozemku je s jejich existencí spojen.
Právě nejasnosti tohoto typu bývají později zdrojem sousedských sporů.
A platí přitom jednoduché pravidlo: čím přesněji je obsah věcného břemene vymezen, tím menší prostor zůstává pro rozdílný výklad.
Věcné břemeno není něco, co by nový vlastník mohl jednoduše „zrušit“, protože se mu nelíbí.
Jeho zánik může nastat například dohodou oprávněného a povinného, případně rozhodnutím soudu, pokud jsou pro to splněny zákonné podmínky.
U osobní služebnosti, například práva doživotního užívání, může být důvodem zániku smrt oprávněného. U služebnosti spojené s určitou nemovitostí naopak právo zpravidla přechází spolu s vlastnictvím oprávněné nemovitosti.
Samotný výmaz z katastru pak vyžaduje odpovídající právní podklad – například dohodu, rozhodnutí soudu nebo doklad o zániku práva.
Může.
Věcné břemeno samo o sobě nemusí znamenat zásadní problém. Některá jsou zcela běžná a pro vlastníka představují jen minimální omezení.
Jiná ale mohou tržní hodnotu nemovitosti ovlivnit výrazně.
Rozhodující je především jejich obsah, rozsah a praktický dopad na užívání nemovitosti.
Jinou situací je například právo souseda vést přes okraj pozemku inženýrskou síť a jinou situací je doživotní právo konkrétní osoby užívat část domu.
Při stanovení tržní ceny proto není možné věcné břemeno pouze „odškrtnout“ jako další položku v seznamu. Je nutné posoudit, co konkrétně pro danou nemovitost znamená.
Prvním místem, kam se podívat, je list vlastnictví v katastru nemovitostí. Věcná břemena se zde standardně zapisují v části C.
Tím ale kontrola nemusí končit.
Nejdůležitější je zjistit přesný obsah konkrétního břemene a podívat se také na dokument, na jehož základě vzniklo.
Kupující by měl vědět, zda přes jeho pozemek skutečně vede cesta, kudy vedou inženýrské sítě, kdo pozemek fakticky používá nebo zda existují další okolnosti, které nemusí být na první pohled zřejmé pouze z výpisu z katastru.
Pozornost si zaslouží také starší nabývací tituly a další dokumentace vztahující se k nemovitosti.
Ne všechna omezení totiž musí být na první pohled zjistitelná pouze z aktuálního listu vlastnictví.
Zřízení věcného břemene může být úplatné i bezúplatné. Pokud je sjednána úplata, může mít její přijetí také daňové dopady.
Z pohledu kupujícího je ale podstatnější něco jiného: věcné břemeno může ovlivnit ekonomickou hodnotu nemovitosti.
Pokud například kupujete pozemek s omezením, které výrazně komplikuje jeho budoucí využití, je to informace, která by měla být zohledněna také při vyjednávání o kupní ceně.
Věcné břemeno není důvodem, proč by se nemovitost automaticky neměla prodávat.
Je ale důvodem k větší pozornosti.
Makléř by měl kupujícího upozornit, že na nemovitosti věcné břemeno existuje, a především mu umožnit seznámit se s jeho konkrétním obsahem. Neměl by přitom nahrazovat právní posouzení advokátem.
Právě zde je důležité znát hranice vlastní odbornosti.
Makléř může upozornit na problém, vysvětlit jeho praktický význam a doporučit další postup. Pokud má kupující pochybnosti o rozsahu nebo právních důsledcích věcného břemene, měl by mít možnost nechat dokumentaci posoudit právníkem.
Věcné břemeno může být naprosto běžnou součástí právního stavu nemovitosti. Samo o sobě proto není důvodem k panice.
Problém nastává ve chvíli, kdy kupující neví, co přesně kupuje.
Před podpisem kupní smlouvy je proto dobré zjistit nejen to, zda na nemovitosti nějaké věcné břemeno existuje, ale především co konkrétně znamená, koho se týká a jak může ovlivnit budoucí užívání nemovitosti.
Protože dům nebo pozemek nekupujeme jen tak, jak vypadá.
Kupujeme ho i se všemi právy a omezeními, která jsou s ním spojena.