Zdánlivě jednoduchá otázka: co vše je v bytě při prodeji nebo pronájmu – dokáže zkomplikovat i jinak hladce probíhající realitní obchod. Přitom právě míra vybavení bytové jednotky patří mezi klíčové faktory, které ovlivňují jak výslednou prodejní cenu, tak i dosažitelné nájemné.
Pro ilustraci si vezměme konkrétní příklad: zděný byt 2+kk o ploše 54 m² v okrajové části Prahy, stáří přibližně 10–15 let. Na tomto příkladu si ukážeme čtyři typické varianty vybavení a jejich reálný dopad na cenu i nájem.
Tato varianta je na trhu méně častá, ale existuje. Byt je předáván zcela bez kuchyňské linky, bez vestavěných spotřebičů, bez závěsových tyčí, garnyží, a mnohdy i bez základních svítidel. Kupující nebo nájemník dostane do rukou v podstatě „skořápku", tedy pouze holé stěny, podlahy a instalace.
Dopad na prodejní cenu: U prodeje takového bytu v okrajové části Prahy v kategorii 2+kk lze orientačně počítat s tím, že absence kuchyňské linky a základního vybavení snižuje tržní cenu bytu o 80 000 až 150 000 Kč oproti srovnatelnému bytu s alespoň základním vybavením. Kupující totiž musí investici do kuchyně a základního zázemí zajistit sám, a to ho logicky odrazuje nebo vede k tlaku na snížení ceny.
Dopad na nájemné: Pronájem zcela nevybaveného bytu je výrazně komplikovanější. Okruh zájemců se zužuje prakticky výhradně na ty, kteří mají vlastní nábytek a vybavení. Typicky lidé stěhující se z jiného bytu. Dosažitelné nájemné v okrajové části Prahy pro 2+kk může být v této variantě o 2 000 až 3 500 Kč měsíčně nižší než u bytu alespoň se základní kuchyňskou linkou.
Na co musí makléř upozornit: Přesně definovat v inzerci i ve smlouvě, co byt neobsahuje. Zejména absence kuchyňské linky musí být uvedena jasně, aby nedošlo k nedorozumění při prohlídce nebo předání.
Druhá varianta představuje nejběžnější standard na trhu. Byt disponuje kuchyňskou linkou v základním provedení (bez vestavěných spotřebičů nebo maximálně s vestavěnou varnou deskou a digestoří), dále garnyžemi nebo závěsovými tyčemi. Ostatní místnosti jsou prázdné.
Dopad na prodejní cenu: Přítomnost kuchyňské linky, i té základní, výrazně rozšiřuje okruh kupujících. Byt působí „použitelně". Nový majitel se může nastěhovat a kuchyň postupně třeba vylepšit. Cena oproti variantě 1 je vyšší o zmíněných 80 000 až 150 000 Kč. Zároveň je však třeba upozornit, že stará nebo opotřebená kuchyňská linka může cenu paradoxně snižovat. Pokud si kupující řekne, že ji bude muset stejně vyměnit, může to být argument pro slevu.
Dopad na nájemné: Pro pronájem je tato varianta funkční a zcela standardní. Nájemci si zpravidla přivezou vlastní nábytek do pokojů a kuchyň již mají připravenou. Nájemné se pohybuje ve středním pásmu trhu.
Na co musí makléř upozornit: Je nutné přesně zdokumentovat stav kuchyňské linky. Fotografie, případně popis opotřebení. U pronájmu je nezbytné kuchyňskou linku uvést v předávacím protokolu včetně jejího stavu. Pokud jsou součástí linky i vestavěné spotřebiče (varná deska, digestoř), musí makléř zajistit předání veškeré dokumentace: návody k obsluze, záruční listy, případně doklady o servisních prohlídkách.
Třetí varianta již výrazně překračuje běžný standard. Byt obsahuje kvalitní kuchyňskou linku s plnou výbavou spotřebičů: vestavěná trouba, mikrovlnná trouba, lednice (případně americká lednice), kávovar. V koupelně je umístěna pračka se sušičkou. V hlavní obytné místnosti je relativně nový koberec. Ostatní místnosti jsou bez nábytku.
Dopad na prodejní cenu: Tato varianta může prodejní cenu zvýšit o 200 000 až 400 000 Kč oproti variantě 1, v závislosti na stáří a značce spotřebičů. Klíčové je, aby spotřebiče byly funkční, v dobrém stavu a odpovídaly deklarované kvalitě. Kupující ocení, že se nemusí starat o vybavení kuchyně ani prádelny.
Dopad na nájemné: Tato varianta je pro pronájem velmi atraktivní, zejména pro expatrianty, mladé profesionály nebo lidi přijíždějící do Prahy za prací. Nájemné může být o 3 000 až 6 000 Kč měsíčně vyšší než u varianty 1. Byt je inzerovatelný jako „semi-furnished" nebo „částečně zařízený".
Na co musí makléř upozornit? Taky už dokumentace nabývá zásadního významu. Ke každému spotřebiči je nutné mít a předat:
Makléř by měl také upozornit prodávajícího, že spotřebiče zahrnuté v ceně bytu se stávají součástí kupní smlouvy. Nelze je dodatečně vyjmout bez úpravy ceny.
Čtvrtá varianta představuje byt připravený k okamžitému nastěhování. Kromě vybavení z varianty 3 obsahuje i nábytek: sedací soupravu, jídelní stůl se židlemi, případně skříně, postele nebo police. Na oknech jsou závěsy a záclony.
Dopad na prodejní cenu: Plné zařízení bytu nábytkem zvyšuje cenu, ale ne vždy lineárně s hodnotou nábytku. Kupující totiž nemusí mít zájem o konkrétní styl nebo stav nábytku. Zejména pokud jde o starší kusy. Přidaná hodnota u prodeje tedy závisí na kvalitě, stáří a stylu nábytku. Obecně lze říci, že kvalitní a ladící nábytek může cenu zvýšit o 100 000 až 300 000 Kč, zatímco starý nebo nevkusný nábytek může být dokonce překážkou prodeje.
Dopad na nájemné: Pro pronájem je tato varianta nejatraktivnější. Byt označovaný jako „fully furnished" (plně zařízený) dosahuje nejvyššího nájemného. V okrajové části Prahy pro 2+kk může nájemné oproti variantě 1 být vyšší o 5 000 až 9 000 Kč měsíčně. Ideální cílová skupina jsou krátkodobější nájmy, expatrianti nebo firemní nájmy.
Na co musí makléř upozornit: Dokumentace se stává rozsáhlou záležitostí. Makléř musí zajistit:
Makléř musí rozumět jednomu klíčovému právnímu rozdílu: pevné vybavení (kuchyňská linka, vestavěné spotřebiče, vestavěné skříně) je zpravidla považováno za součást nemovitosti a přechází na kupujícího automaticky jako součást kupní ceny. Volné vybavení (volně stojící nábytek, spotřebiče, koberce, závěsy) naopak může prodávající odvézt, pokud není výslovně sjednáno jinak.
Toto rozlišení musí být v kupní smlouvě nebo nájemní smlouvě jednoznačně definováno. Nejasnosti v této oblasti patří mezi nejčastější příčiny sporů při předání nemovitosti.
Při oceňování bytu s různou mírou vybavení platí několik zásad:
Míra vybavení bytu není jen estetická záležitost. Jde o finanční rozhodnutí s přímým dopadem na dosažitelnou cenu i nájemné. Zkušený makléř by měl umět klientovi vysvětlit, která investice do vybavení se vyplatí a která naopak nepřinese očekávaný efekt. Stejně důležitá je precizní dokumentace. Zejména u bytů s plným vybavením může absence návodů, záručních listů nebo předávacího protokolu způsobit vážné komplikace.
Makléři, kteří při své práci využívají podpůrný software Poski REAL, mají tuto agendu výrazně usnadněnu. Systém jim pomáhá strukturovat předávací protokoly, evidovat dokumentaci ke spotřebičům a vyvarovat se opomenutí, která by mohla vést ke sporům mezi kupujícím a prodávajícím.
Zdroj: Ing. Bc. Pavel Rakouš - realitní glosátor s 30letou praxí na MMR
www.black-reality.cz