Na první pohled jednoduchá otázka – co všechno v bytě při prodeji nebo pronájmu zůstává – může zkomplikovat i jinak hladce probíhající realitní obchod.
Míra vybavení bytu totiž ovlivňuje nejen jeho atraktivitu, ale také okruh potenciálních zájemců, dosažitelnou cenu a v případě pronájmu i výši nájemného. Zároveň platí, že více vybavení automaticky neznamená vyšší hodnotu. Záleží na jeho kvalitě, stáří, stavu i na tom, co v dané lokalitě skutečně hledají kupující a nájemci.
Pro ilustraci si představme byt 2+kk o ploše 54 m² v okrajové části Prahy, starý přibližně 10 až 15 let. Podívejme se na čtyři typické úrovně vybavení a na to, co mohou znamenat pro realitní obchod.
Byt bez kuchyňské linky, vestavěných spotřebičů, garnyží a někdy dokonce i základních svítidel představuje v podstatě „skořápku“. Kupující nebo nájemce dostává prostor, do kterého musí investovat ještě předtím, než jej může začít plnohodnotně využívat.
Absence kuchyňské linky a základního vybavení může mít negativní dopad na prodejní cenu. Kupující totiž neoceňuje pouze samotný byt, ale zároveň si v hlavě okamžitě počítá náklady, které bude muset vynaložit po převzetí.
U srovnatelného bytu tak může být rozdíl oproti základně vybavené jednotce v řádu desítek až nižších stovek tisíc korun. Konkrétní částka však vždy závisí na lokalitě, stavu bytu a ceně, kterou by kupující za potřebné vybavení musel skutečně zaplatit.
Tady bývá rozdíl ještě výraznější. Okruh zájemců o zcela nevybavený byt je užší. Nájemce musí mít vlastní vybavení a současně počítat s tím, že kuchyňskou linku případně pořídí sám.
Pro pronajímatele to znamená delší hledání vhodného nájemce a zpravidla také nižší dosažitelné nájemné.
Co musí makléř ohlídat:
V inzerci i ve smlouvě přesně uvést, co v bytě není. Především absence kuchyňské linky nesmí být pro zájemce překvapením při prohlídce nebo při předání.
Tohle je na trhu nejběžnější varianta. Byt má kuchyňskou linku, případně základní vestavěné spotřebiče, a další prvky, které umožňují okamžité užívání bytu. Ostatní místnosti mohou zůstat prázdné.
Kuchyňská linka výrazně rozšiřuje okruh potenciálních zájemců. Byt působí dokončeněji a nový majitel se do něj může nastěhovat bez nutnosti řešit zásadní vybavení hned první den.
Pozor ale na stav kuchyně. Stará, opotřebovaná nebo nevkusná linka nemusí být výhodou. Kupující si může velmi rychle spočítat, kolik bude stát její výměna, a tuto investici promítnout do nabídnuté ceny.
Základní kuchyňská linka představuje praktický standard. Nájemce si zpravidla přiveze vlastní nábytek a osobní věci, zatímco základní zázemí pro každodenní fungování už má připravené.
Co musí makléř ohlídat:
Stav kuchyňské linky a spotřebičů je vhodné přesně zdokumentovat. Při pronájmu by měl být uveden také v předávacím protokolu.
Pokud jsou součástí vybavení vestavěné spotřebiče, je vhodné předat také dostupnou dokumentaci – návody, doklady o koupi nebo záruční dokumenty.
Tady se dostáváme k bytu, který nabízí výrazně více než základní standard. Kvalitní kuchyňská linka, vestavěná trouba, mikrovlnná trouba, lednice, případně další spotřebiče. V koupelně může být pračka se sušičkou.
Takový byt už může být velmi atraktivní pro kupujícího, který nechce řešit kompletní vybavení domácnosti.
Vyšší kvalita vybavení může hodnotu bytu zvýšit. Neznamená to však, že se cena nemovitosti automaticky zvýší o plnou pořizovací cenu všech spotřebičů.
Rozhodující je jejich stáří, technický stav, značka, design a především to, zda je kupující skutečně považuje za přidanou hodnotu.
Nová kvalitní kuchyně může být velkou výhodou. Deset let stará kuchyň se spotřebiči už bude mít při oceňování úplně jinou váhu.
Pro pronájem může být tato varianta velmi zajímavá. Zejména v lokalitách s poptávkou po vybavených bytech ji mohou ocenit lidé, kteří se stěhují za prací, mladí profesionálové nebo zahraniční pracovníci.
Byt lze prezentovat například jako částečně zařízený a oslovit tak širší skupinu zájemců.
Co musí makléř ohlídat:
Čím více vybavení v bytě je, tím důležitější je jeho přesná evidence.
U spotřebičů je vhodné evidovat:
značku a typ,
stáří,
stav,
dostupnou dokumentaci,
případné záruční či servisní doklady.
A především je potřeba předem jasně určit, co je součástí prodeje nebo pronájmu.
Sedací souprava, jídelní stůl, židle, skříně, postel, police, závěsy, záclony a kompletně vybavená kuchyň. Byt, do kterého může nový uživatel prakticky ihned přijít s kufrem.
Pro nájemní trh může jít o velmi atraktivní variantu.
Nábytek při prodeji nemovitosti nepřidává automaticky stejnou hodnotu, jakou má jeho pořizovací cena.
Kupující může ocenit kvalitní, moderní a vkusně sladěné zařízení. Stejně tak ho ale může starý nebo výrazně osobitý nábytek odradit. V takovém případě se může stát dokonce překážkou prodeje.
Proto je při přípravě nemovitosti potřeba přemýšlet nejen nad tím, co v bytě je, ale také nad tím, zda tam dané věci skutečně pomáhají prodeji.
Plně zařízený byt může být atraktivní především pro nájemce, kteří hledají flexibilní bydlení bez nutnosti pořizovat vlastní nábytek.
Typickými zájemci mohou být například lidé přicházející do Prahy za prací, zahraniční pracovníci nebo nájemci, kteří neplánují v bytě dlouhodobě budovat vlastní domácnost.
Co musí makléř ohlídat:
U plně vybaveného bytu už je přesná evidence téměř nezbytností.
Předávací protokol by měl obsahovat seznam vybavení, jeho stav a podle možností také fotografie. Totéž platí pro spotřebiče, koberce, závěsy nebo další vybavení, které má být součástí nájmu či prodeje.
Jednou z nejčastějších příčin nedorozumění při předávání nemovitosti je otázka, co vlastně zůstává v bytě.
Vestavěná kuchyňská linka, vestavěné skříně nebo jiné pevně spojené prvky mohou být součástí nemovitosti. U volně stojícího nábytku, spotřebičů, koberců nebo závěsů je situace odlišná.
Proto není dobré spoléhat na větu „to přece bylo na fotografiích“.
Rozhodující je, co bylo skutečně sjednáno.
V kupní nebo nájemní smlouvě by mělo být jednoznačně uvedeno, jaké vybavení je součástí transakce a co si naopak prodávající ponechává.
Čím vyšší je míra vybavení, tím větší význam má přesný seznam.
Při oceňování bychom se neměli dívat pouze na pořizovací cenu jednotlivých věcí. Důležitější je jejich současná užitná a tržní hodnota.
Roli hraje především:
stáří a technický stav spotřebičů,
kvalita a značka,
vzhled a celkové sladění vybavení,
aktuální poptávka v dané lokalitě,
cílová skupina kupujících či nájemců,
náklady, které by musel nový uživatel vynaložit na pořízení vybavení.
A právě tady se ukazuje rozdíl mezi pouhým seznamem vybavení a skutečným realitním poradenstvím.
Dobré vybavení totiž není to, kterého je v bytě nejvíce. Je to to, které odpovídá nemovitosti, lokalitě a lidem, kterým ji chceme nabídnout.
Míra vybavení bytu může mít přímý vliv na jeho prodejní cenu, dosažitelné nájemné i rychlost, s jakou se podaří najít kupujícího nebo nájemce.
Zkušený makléř proto klientovi neřekne pouze „nechte tam kuchyň“ nebo „odvezte nábytek“. Měl by umět vysvětlit, které vybavení má pro konkrétní obchod skutečnou hodnotu a které může být naopak zbytečnou investicí nebo dokonce překážkou.
Stejně důležitá je dokumentace. U vybaveného bytu platí jednoduché pravidlo: čím více věcí předáváte, tím přesněji by mělo být popsáno, co přesně předáváte a v jakém stavu.
Vybavení bytu tedy není jen otázkou estetiky. Je to součást realitní strategie – a někdy právě na něm může záležet, kolik peněz nakonec nemovitost skutečně vydělá.