Nákup nebo prodej pole, louky či jiné zemědělské půdy není úplně stejný realitní obchod jako prodej bytu nebo rodinného domu. Hodnotu pozemku neurčuje pouze jeho výměra a poloha. Významnou roli hraje kvalita půdy, způsob jejího současného užívání, přístup k pozemku, vlastnické vztahy i případný pacht.
Samostatnou kapitolou jsou pozemky, u kterých kupující počítá s budoucí změnou územního plánu a jejich využitím pro výstavbu. Taková investice může mít potenciál, ale rozhodně není automatickou cestou k rychlému zhodnocení.
Jedním ze základních údajů, se kterými se při zemědělskou půdou setkáme, je BPEJ – bonitovaná půdně ekologická jednotka.
BPEJ je vyjádřena pětimístným kódem a prostřednictvím něj lze charakterizovat konkrétní půdní a přírodní podmínky daného místa. Zohledňuje například klimatické poměry, půdní charakteristiky, svažitost terénu, jeho orientaci nebo hloubku půdního profilu.
Pro vlastníka či potenciálního kupujícího je tento údaj důležitý především proto, že pomáhá určit produkční potenciál pozemku. Jinou hodnotu bude mít kvalitní zemědělská půda v úrodné oblasti a jinou pozemek s horšími půdními podmínkami, například na výrazně svažitém nebo zamokřeném terénu.
BPEJ proto představuje jeden z důležitých podkladů při odborném posuzování a oceňování zemědělských pozemků. Samotný kód BPEJ však samozřejmě neurčuje konečnou tržní cenu.
U zemědělské půdy může být stanovení tržní ceny složitější než u standardních nemovitostí. Nabídkové ceny z realitních serverů totiž nemusí odpovídat cenám, za které se pozemky skutečně prodávají.
Je proto potřeba zohlednit více okolností.
Vedle kvality půdy může cenu ovlivnit například:
Je také důležité rozlišovat mezi cenou stanovenou podle právních předpisů a skutečnou cenou, za kterou je pozemek možné prodat na trhu.
Úřední či administrativní hodnota může sloužit například pro daňové nebo jiné právní účely. Trh však reaguje na konkrétní situaci daného pozemku a na nabídku a poptávku v daném místě.
Z tohoto pohledu může být významný například rozdíl mezi malou izolovanou parcelou se špatným přístupem a větším pozemkem, který přímo navazuje na rozsáhlý zemědělský celek.
U zemědělské půdy je běžné, že vlastník pozemek sám neobhospodařuje. Pozemek může být přenechán zemědělci nebo zemědělské společnosti na základě pachtovní smlouvy.
Pacht je specifický tím, že pachtýř pozemek nejen užívá, ale má také právo brát z něj užitky a výnosy. To je podstatný rozdíl oproti běžnému nájmu.
Pro kupujícího je proto důležité zjistit, zda je pozemek propachtovaný, kdo jej skutečně obhospodařuje a za jakých podmínek může pachtovní vztah skončit.
Informace o zemědělském využívání pozemků lze hledat také v systému LPIS (Land Parcel Identification System), který provozuje Ministerstvo zemědělství.
Koupí pozemku pacht automaticky nezmizí
Jednou z častých představ kupujících je, že po nabytí vlastnictví budou moci pozemek okamžitě začít sami využívat. To však nemusí být možné.
Pokud existuje platný pachtovní vztah, je potřeba posoudit jeho konkrétní podmínky, zejména dobu trvání a možnosti jeho ukončení. Zemědělské smlouvy mohou být nastaveny tak, aby jejich ukončení navazovalo na zemědělský rok nebo sklizeň.
Pacht je proto vhodné prověřit ještě před podpisem kupní smlouvy, nikoli až po převodu vlastnictví.
Prodej zemědělského pozemku může mít také daňové důsledky. U fyzických osob je zásadní především otázka, zda příjem z prodeje splňuje podmínky pro osvobození od daně z příjmů.
Jedním z rozhodujících faktorů je doba, která uplynula od nabytí nemovitosti. U nemovitostí nabytých v současném režimu je třeba věnovat pozornost zejména desetiletému časovému testu, přičemž konkrétní pravidla se mohou lišit podle data a způsobu nabytí.
Specifická pravidla se uplatňují například při nabytí nemovitosti děděním v přímé linii, kdy se za určitých podmínek započítává také doba vlastnictví zůstavitele.
Pokud podmínky pro osvobození splněny nejsou, může vzniknout povinnost příjem z prodeje zahrnout do základu daně. Konkrétní daňový režim je proto vhodné posoudit podle okolností konkrétního prodeje, zejména data nabytí, způsobu nabytí a případného zařazení nemovitosti do obchodního majetku.
Právě očekávání budoucí výstavby bývá jedním z důvodů, proč někteří investoři o zemědělskou půdu projeví zájem.
Pozemek, který se nachází na okraji obce nebo v blízkosti současné zástavby, může na první pohled působit jako zajímavá příležitost. Samotná tato skutečnost ale neznamená, že se z něj v budoucnu stane stavební pozemek.
O využití území rozhoduje územní plán a jeho změna je proces, který může být časově i administrativně náročný. Do procesu navíc vstupují různé veřejné zájmy a dotčené orgány.
Proto je potřeba rozlišovat mezi:
„Pozemek by se jednou mohl hodit pro výstavbu“
a
„Pozemek je určený k zastavění a lze jej jako stavební pozemek reálně využít.“
Mezi těmito dvěma situacemi může být rozdíl v řádu mnoha let – a také v hodnotě pozemku.
Ani příslib změny územního plánu není jistota
Při posuzování takové investice je vhodné pracovat s konkrétními dokumenty a aktuálním územním plánem, nikoli pouze s neformálními přísliby nebo očekáváním, že obec bude v budoucnu danou lokalitu rozvíjet.
Významnou roli může hrát také ochrana zemědělského půdního fondu. U kvalitnější zemědělské půdy mohou být podmínky pro její využití k nezemědělským účelům výrazně přísnější.
Proto není vhodné stavět investiční rozhodnutí pouze na předpokladu, že „obec jednou pole přemění na stavební parcely“.
Představme si optimistický scénář: využití lokality se skutečně změní a pozemek získá možnost budoucí výstavby.
Ani tehdy nemusí být možné okamžitě začít stavět.
Nová stavební lokalita potřebuje odpovídající infrastrukturu. Může jít například o komunikace, elektrickou energii, vodovod, kanalizaci a další technickou infrastrukturu.
Otázkou pak je, kdo tuto infrastrukturu vybuduje a kdo ji zaplatí.
Obec nemusí mít prostředky ani povinnost financovat kompletní infrastrukturu nové rozvojové lokality. V praxi proto může být potřeba spolupráce vlastníků pozemků, obce a případně developera. V některých případech mohou být využity také plánovací smlouvy nebo jiné nástroje spolupráce.
Při úvaze o budoucím zhodnocení proto nestačí jednoduše porovnat současnou cenu zemědělské půdy s cenou stavebních pozemků v okolí.
Je nutné odečíst a zohlednit také čas, financování, náklady na přípravu území, infrastrukturu, případné právní a projektové náklady a riziko, že zamýšlený proces nakonec nebude dokončen.
Spekulace na budoucí změnu využití zemědělského pozemku tak může být dlouhodobou investicí, která vyžaduje nejen kapitál, ale také znalost místních podmínek a územního plánování.
Zemědělská půda má svá specifika a pro člověka, který s ní běžně neobchoduje, nemusí být jednoduché vyhodnotit všechny podstatné okolnosti.
Specializovaný zprostředkovatel může pomoci například s analýzou trhu, vyhledáním vhodných kupujících, posouzením dokumentace nebo koordinací celého procesu prodeje.
Nemusí přitom jít výhradně o společnosti zaměřené pouze na zemědělskou půdu. Také klasické realitní kanceláře mohou mít specialisty, kteří se věnují zemědělským a stavebním pozemkům a mají přístup k profesionálním databázím a realitním nástrojům.
U zemědělské půdy je navíc dobré počítat s tím, že obchod nemusí být otázkou několika dnů. Prověření vlastnických vztahů, pachtu, přístupu, využití pozemku a dalších okolností může vyžadovat více času.
Před rozhodnutím o koupi nebo prodeji zemědělské půdy je vhodné prověřit především:
Zemědělská půda proto může být zajímavou dlouhodobou investicí, ale její hodnota se nedá posuzovat pouze podle ceny za metr čtvereční. Rozhodující může být kombinace kvality půdy, velikosti a polohy pozemku, právních vztahů, způsobu hospodaření a především jeho skutečného budoucího využití.