Hypotéky pod 4 %: realita, nebo jen marketingový tahák?
Po období výrazně zvýšených úrokových sazeb, kdy se hypoteční úvěry pohybovaly kolem 6–7 %, začínají banky opět lákat klienty na atraktivnější podmínky. V reklamách se objevují nabídky hypoték „už od 3,99 %“. Je to skutečně dosažitelná sazba? Nebo jde jen o marketingovou návnadu, na kterou dosáhne minimum klientů?
Podívejme se na to bez emocí a s chladnou hlavou.
Je hypotéka pod 4 % reálná?
Ano, v určitých případech skutečně může být. Nejde o fikci. Banky reagují na vývoj základních sazeb České národní banky, konkurenci na trhu i na postupné oživení poptávky po úvěrech. Pokud se sníží cena peněz na mezibankovním trhu a zároveň banky chtějí přilákat bonitní klienty, mohou nabídnout velmi zajímavé sazby.
Klíčové je však ono „od“. Úrok „od 3,99 %“ obvykle znamená nejnižší možnou sazbu při splnění celé řady podmínek.
Nejnižší inzerované sazby jsou zpravidla dostupné pouze pro klienty, kteří splní kombinaci několika faktorů:
1) Nízké LTV (výše úvěru vůči hodnotě nemovitosti)
Obvykle je nutné financovat maximálně 60 až 70 % hodnoty nemovitosti. Čím více vlastních prostředků klient vloží, tím nižší riziko pro banku. A tím lepší sazba.
2) Výborná bonita
Stabilní příjem, nízké zadlužení, bezproblémová úvěrová historie. Banky si dnes velmi pečlivě hlídají ukazatele příjmu a schopnosti splácet.
3) Aktivní využívání dalších produktů banky
Často je podmínkou:
Bez těchto „balíčků“ může být sazba o několik desetin procentního bodu vyšší. Podnikatelé zpravidla tyto podmínky splnit nemohou.
4) Kratší fixace
Nejnižší sazby bývají často nabízeny u tříleté fixace. Delší fixace (5 let a více) mohou být o něco dražší. Záleží na aktuální situaci na trhu. Na konkrétní marketingové či investiční politice té které banky.
Je i není. Z části pochopitelně jde o marketing, to je potřeba si přiznat. Banky komunikují nejlepší možný scénář, nikoli průměrnou sazbu. Realita většiny klientů se může pohybovat spíše mezi 4,2 až 4,8 % v závislosti na konkrétním profilu žadatele.
Na druhou stranu nejde o klamání. Pokud klient splní všechny parametry, může se na inzerovanou sazbu skutečně dostat. Otázkou tedy není, zda je nabídka reálná, ale zda je reálná právě pro konkrétního žadatele.
Proto má smysl porovnávat nejen samotný úrok, ale také:
Refinancování se znovu stává aktuálním tématem. Klienti, kteří fixovali hypotéky v době vysokých sazeb, dnes sledují trh s nadějí na lepší podmínky.
Refinancování při konci fixace
Na konci fixačního období je situace nejsnazší. Klient může bez sankcí odejít k jiné bance. Pokud splňuje podmínky bonity a hodnota nemovitosti je dostatečná, může se dostat na aktuální tržní sazby. Tedy teoreticky i pod 4 %, pokud odpovídá ideálnímu profilu.
Refinancování mimo fixaci
Tam je to o poznání složitější. Zákon sice umožňuje předčasné splacení hypotéky, ale banka má nárok na účelně vynaložené náklady. V praxi to může znamenat tisíce až desetitisíce korun navíc. V některých případech se refinancování mimo fixaci vyplatí, ale je nutné vše propočítat. Na druhou stranu není třeba se bát: pokud je k refinancování jasný důvod, pár korun navíc by nemělo hrát roli.
Vývoj úrokových sazeb závisí především na:
Pokud bude inflace stabilní a ekonomika nebude přehřívaná, lze očekávat postupné, spíše pozvolné snižování sazeb. Návrat k extrémně nízkým úrokům kolem 2 % z období před rokem 2021 však v dohledné době pravděpodobný není.
Banky dnes pracují s vyšší mírou opatrnosti a také regulatorní prostředí je přísnější.
Hypotéka pod 4 % není mýtus. Je dosažitelná. Ale spíše pro bonitní klienty s vyššími vlastními zdroji a ochotou využívat další bankovní produkty.
Pro většinu žadatelů bude reálná sazba o něco vyšší. Klíčové je proto nepodlehnout pouze reklamnímu sloganu, ale hodnotit nabídku komplexně.
Stejně jako u každého většího finančního rozhodnutí platí jednoduché pravidlo: nejde jen o to získat nejnižší úrok, ale o to nastavit hypotéku tak, aby dlouhodobě dávala smysl.
A právě zde může sehrát zásadní roli kvalitní finanční poradenství a důkladné porovnání trhu. Realitní kanceláře mají zpravidla své vlastní finanční poradce, nebo je mají zajištěny smluvně. Je dobré jejich služeb využít vždy hned na počátku obchodního případu. Ne až po podpisu zprostředkovatelské smlouvy.
Zdroj: Ing. Bc. Pavel Rakouš - realitní glosátor s 30letou praxí na MMR
www.black-reality.cz