Pojmy, na které si musí dát makléř pozor

Byt, podlahová plocha, stavba, právo stavby… opravdu víte, co ty pojmy znamenají?

Zkušený realitní makléř se může domnívat, že základní pojmy má dokonale zvládnuté. Jenže česká legislativa umí být v této oblasti překvapivě složitá. Jeden pojem může mít v různých zákonech odlišný obsah - a to nejen v detailech, ale i v samotné podstatě.

Proč je to důležité? Protože přesné vymezení pojmů má přímý dopad na to, jak nemovitost popíšete v inzerátu, jaké údaje uvedete ve smlouvě, co se zapíše do katastru nemovitostí, ale i na daňové povinnosti klienta. Nesprávně použitý pojem může vést k právním sporům, neplatným ujednáním, chybám v KN a v krajním případě i k pokutám.

Byt a podlahová plocha – záleží, podle kterého zákona

Podle dnes již zrušeného bytového zákona č. 72/1994 Sb. (§ 2) je bytem místnost nebo soubor místností, určených rozhodnutím stavebního úřadu k bydlení. Podlahová plocha bytu zahrnuje všechny místnosti včetně příslušenství - tedy i ty, které nejsou přímo obytné, ale k bytu náleží.

Naopak nový občanský zákoník č. 89/2012 Sb. (ObčZ) definuje v § 1159 „jednotku“ jako byt + podíl na společných částech domu. V § 1161 stanoví, že podíly na společných částech se určí poměrem podlahové plochy bytu k celkové podlahové ploše všech bytů v domě. Samotný výpočet upravuje nařízení vlády č. 366/2013 Sb., které v § 2 a 3 popisuje prostorové ohraničení bytu a způsob výpočtu podlahové plochy, včetně započítávání svislých konstrukcí, vestavěného vybavení či mezipodlažních schodišť. Pro praxi: jednotky vymezené podle bytového zákona a podle ObčZ mohou mít (resp. často mají) odlišně určenou výměru. Proto je při prodeji nutné vždy uvádět „typ jednotky“ a pracovat s údaji z listu vlastnictví přesně tak, jak jsou uvedeny.

Stavba – definice nejsou jednotné

Makléř se v praxi setkává s pojmem „stavba“ prakticky denně. Ale pozor - definice se liší podle právního předpisu:

Starý stavební zákon č. 183/2006 Sb. (§ 2 odst. 3) chápe stavbu velmi široce: zahrnuje veškerá stavební díla bez ohledu na jejich provedení, účel či dobu trvání, včetně výrobků plnících funkci stavby.
Nový stavební zákon č. 283/2021 Sb. (§ 5) přebírá podobnou definici, ale přidává kategorizaci staveb (drobné, jednoduché, vyhrazené, ostatní) a pojem dočasná stavba.
ObčZ (§ 498, § 506) považuje stavbu za součást pozemku, s výjimkou staveb dočasných.
Katastrální zákon č. 256/2013 Sb. (§ 2) definuje „budovu“ jako nadzemní stavbu spojenou se zemí pevným základem a zvlášť vymezuje „drobnou stavbu“.

Důsledek pro praxi: např. mobilní dům může být podle stavebního zákona stavbou, podle ObčZ věcí movitou a podle katastrálního zákona se nezapíše do KN, pokud není pevně spojen se zemí. Taková rozdílná klasifikace zásadně ovlivňuje postup při prodeji, převodu i zápisu do katastru.

Právo stavby – jeden název, různé významy

ObčZ (§ 1240 a násl.) upravuje „právo stavby“ jako nemovitou věc, která může být předmětem převodu, dědictví či zástavy. Existuje však nejdéle 99 let a zapisuje se do KN.

V běžné řeči stavebních úřadů ale „právo stavby“ často znamená jen právní titul k umístění stavby - např. vlastnictví pozemku nebo věcné břemeno. Takové právo není nemovitostí, nelze ho převádět ani zatěžovat a na rozdíl od práva stavby dle ObčZ není časově omezeno.

Makléř musí při práci s tímto pojmem vždy vědět, v jakém smyslu se používá, aby klientovi nepodal zavádějící informaci.

Proč na tom záleží - a nejen kvůli právní čistotě

Správné užívání pojmů má i přímý ekonomický dopad:

DPH - snížená sazba platí pro stavby pro bydlení, bytové domy, rodinné domy a stavby, které slouží jejich využití.
Daň z nemovitých věcí - zdanitelné stavby a jednotky dle katastrálního zákona.
Daň z příjmů - záleží, zda jde o věc movitou nebo nemovitou, a zda se používá pro bytové účely.

Navíc makléř je podle ObčZ (§ 5 a § 2950-2953) považován za odborníka a nese odpovědnost za škodu způsobenou chybnou informací. Porušení povinností může vést i k pokutám podle zákona o realitním zprostředkování nebo k sankcím České obchodní inspekce za nekalé obchodní praktiky.

Shrnutí pro praxi

Jeden pojem nemusí mít v různých předpisech stejný význam.
Typ jednotky (dle bytového zákona nebo ObčZ) ovlivňuje způsob výpočtu podlahové plochy.
Definice „stavby“ se liší podle stavebního, občanského a katastrálního zákona.
„Právo stavby“ může být buď samostatnou nemovitostí podle ObčZ, nebo jen právním titulem k umístění stavby.
Nesprávná interpretace pojmů může ovlivnit obsah smlouvy, zápisy v KN, daňovou povinnost i právní jistotu klienta.

Profesionální makléř musí tyto rozdíly znát, rozumět jim a správně je aplikovat. Nejde jen o slovíčkaření - jde o právní přesnost, peníze klienta a reputaci makléře.