Od 1. července 2020 došlo k významné změně v oblasti předkupního práva u spoluvlastnických podílů na nemovitostech. Novela občanského zákoníku tehdy výrazně zmírnila podmínky, jež byly do té doby významnou komplikací při převodech spoluvlastnických podílů. Přesto mezi odbornou veřejností, investory i běžnými kupujícími, stále přetrvává určitá obava. Jakmile se v souvislosti s nemovitostí objeví slovo „předkupní právo“, mnozí zpozorní. Někteří dokonce ruší předběžné návrhy smluv.
Je tato obezřetnost oprávněná? A čeho se vlastně týká?
Do července 2020 platilo, že při převodu spoluvlastnického podílu měli ostatní spoluvlastníci téměř automaticky zákonné předkupní právo. To v praxi znamenalo povinnost nabídnout podíl nejprve jim, a teprve pokud nevyužili svého práva, bylo možné jej převést na třetí osobu.
Tato úprava byla vnímána jako výrazné omezení dispoziční svobody vlastníků a v realitní praxi často zpomalovala nebo komplikovala obchody. Přeloženo do lidštiny: v mnohých SVJ se díky takto způsobené panice neprodala málem ani rohožka na chodbě!
Novela zákona situaci změnila. Dnes zákonné předkupní právo spoluvlastníků obecně neplatí. S výjimkou, kdy spoluvlastnictví vzniklo pořízením pro případ smrti (například děděním). A to ještě jen na omezenou dobu šesti měsíců od jeho vzniku.
Převody spoluvlastnických podílů by tedy dnes měly probíhat flexibilněji než dříve.
Je to ale pravda? A jaké varianty předkupního práva nás mohou ještě dnes v praxi potkat?
Předkupní právo nezmizelo, jen se proměnilo. V praxi se můžeme setkat s několika jeho formami.
1) Zákonné předkupní právo
Vzniká přímo ze zákona, bez nutnosti zvláštní smlouvy. Typickým příkladem je již zmíněná situace při vzniku spoluvlastnictví děděním. Může se však objevit i v jiných specifických případech stanovených právními předpisy. Například u speciálních typů nemovitostí některých veřejnoprávních subjektů, či u pozemků v chráněných krajinných oblastech.
Výhodou je jeho předvídatelnost – je jasně dané zákonem. Nevýhodou může být dočasné omezení volného prodeje.
2) Smluvní předkupní právo
Smluvní předkupní právo může být sjednáno jako závazkové (působí jen mezi smluvními stranami) nebo jako věcné právo.
A právě tady se šíří významné výkladové chyby, omyly, obavy. Ani AI v tom nemá zcela jasno.
Předkupní právo zapsané v katastru nemovitostí
Pokud je předkupní právo sjednáno jako věcné právo a je zapsáno do katastru nemovitostí, působí vůči každému. Tedy i vůči budoucím kupujícím. Každý zájemce si jej může ověřit při nahlédnutí do listu vlastnictví.
Takové předkupní právo „běží s nemovitostí“ a nový vlastník je povinen jej respektovat.
Předkupní právo nezapsané v katastru
Pokud je předkupní právo sjednáno pouze závazkově a není zapsáno v katastru, zavazuje pouze smluvní strany. Třetí osoba, která nemovitost koupí a o tomto právu nevěděla (a ani vědět nemohla), je zpravidla chráněna.
Právě zde může vznikat určitá nejistota. Zejména pokud kupující neprovede dostatečnou právní prověrku (due diligence).
Je potřeba se předkupních práv bát?
Krátká odpověď zní: ne, ale je potřeba jim rozumět.
Předkupní právo samo o sobě neznamená zákaz prodeje. Znamená pouze povinnost nabídnout nemovitost (nebo podíl) přednostně určité osobě za stejných podmínek, za jakých má být prodána třetí straně.
V praxi to obvykle znamená:
Ano, může to obchod časově prodloužit. Ano, může to vnést do procesu určitou míru nejistoty. Ale při správném právním postupu nejde o nepřekonatelnou překážku.
Je důležité si uvědomit, že předkupní právo nevzniklo proto, aby komplikovalo obchody. Jeho smyslem je chránit určité vztahy. Typicky spoluvlastnické nebo rodinné. Nu, a následně pak případně zabránit vstupu nežádoucí třetí osoby bez možnosti reakce. Je to logické. Pokud budete sami dotčenou osobou, budete rádi, že takové právo je zachováno. A budete se snažit jej správně využít.
V investorské praxi může být toto právo dokonce nástrojem strategické ochrany majetku.
Obavy, které kolem předkupních práv přetrvávají, často vycházejí spíše z neznalosti nebo ze zkušeností s dřívější právní úpravou před rokem 2020. Současný stav je výrazně vyváženější a přívětivější k převodům nemovitostí.
Předkupní právo není strašák, ale právní institut, který je třeba správně pochopit. Zásadní je rozlišovat mezi zákonným a smluvním předkupním právem, mezi právem zapsaným a nezapsaným v katastru, a následně věnovat pozornost konkrétním okolnostem daného případu.
Automaticky propisované záznamy o právních vazbách k nemovitostem v případě, kdy makléř využívá profesionální SW podporu získávání dat z Katastru (např. Poski REAL), zajistí u zapsaných předkupních práv absolutní bezpečí pro obě strany. Pro ty, co právo potřebují uplatnit, i pro ty, co se jej mohou obávat.
Závěr tohoto příspěvku je jednoduchý.
A to ve smyslu, že stejně jako u většiny právních otázek v oblasti nemovitostí, tak i zde, platí jednoduché pravidlo:
Informovaný kupující ani prodávající se nemusí bát. Pouze ví, na co si dát pozor. A informace jim dodá profesionální makléř.
Zdroj: Ing. Bc. Pavel Rakouš - realitní glosátor s 30letou praxí na MMR
www.black-reality.cz