Advokátka AK Spring Walk Mgr. Kristýna Sasinová v nedávném článku pro server iDNES.cz upozornila, že věcná břemena patří mezi nejčastěji podceňované právní nástrahy při koupi nemovitosti. A skutečně – i když se v kupní smlouvě často objeví jen na pár řádcích, mohou výrazně omezit užívání domu či pozemku, snížit jejich hodnotu nebo být zdrojem vleklých sousedských sporů. Co přesně věcné břemeno znamená a proč se mu vyplatí věnovat pozornost?
Jde o právo, které omezuje vlastníka nemovitosti ve prospěch jiné osoby. Nejčastěji znamená, že musí něco strpět (např. přechod přes pozemek, vedení sítě, užívání bytu) nebo se něčeho zdržet.
Na rozdíl od nájmu působí věcné břemeno vždy vůči všem budoucím vlastníkům, takže přechází spolu s vlastnictvím nemovitosti a není tak snadné jej zrušit.
Břemeno může vzniknout smlouvou, rozhodnutím soudu, ze zákona nebo vydržením, nejčastěji však právě smlouvou, která slouží jako podklad pro zápis do katastru nemovitostí.
V praxi převládají tři druhy:
Reálná břemena, tedy povinnost něco aktivně konat, jsou spíše výjimečná.
Po roce 2014 se právní úprava vrátila k rozlišení služebností a reálných břemen. Termín „věcné břemeno“ zůstal zastřešujícím pojmem. Ve starém občanském zákoníku byla úprava věcných břemen poměrně kusá. Nový občanský zákoník je oproti tomu více podrobný.
Častým problémem je neurčitý popis břemene, chybějící souhlas vlastníka zatížené nemovitosti nebo opomenutí zápisu do katastru.
Písemná forma je nezbytná – „ústní dohoda“ nemá právní účinky vůči třetím osobám.
Spory obvykle vznikají kolem samotné existence břemene zejména služebnosti cesty či inženýrských sítí. Rovněž se vedou spory týkající se šířky cesty, přesného vedení služebnosti nebo údržby. Jasná a úplná smlouva těmto konfliktům předchází.
Osobní služebnost (např. služebnost doživotního užívání) zaniká smrtí oprávněného, zatímco pozemková služebnost sloužící ve prospěch nemovitosti přechází na nového vlastníka oprávněné tzv. panující nemovitosti.
Zrušit je možné břemeno dohodou nebo rozhodnutím soudu, pokud ztratilo smysl – např. po zřízení nové přístupové cesty.
K výmazu z katastru je třeba písemná dohoda, soudní rozhodnutí či úmrtní list oprávněného.
Zřízení břemene může být úplatné i bezúplatné. Vlastník pozemku obvykle dostává jednorázovou náhradu. Ta je zdanitelným příjmem, jde-li o smluvně sjednanou služebnost.
Na daň z nemovitých věcí břemeno nemá vliv, ale může snížit tržní hodnotu nemovitosti.
Kupující by měl vždy zkontrolovat část C listu vlastnictví, kde jsou zapsána věcná břemena.
Některá – například vzniklá ze zákona či vydržením – se však v katastru neuvádějí. V takovém případě by mohlo pomoci alespoň důkladnější prověření předchozích nabývacích titulů vztahujících se k nemovitosti či podrobnější zájem o faktický stav nemovitosti (kudy přesně vedou inženýrské sítě, kdo chodí přes pozemek a pod.).
Věcné břemeno nemusí být problém, pokud je správně popsáno, zapsáno a obě strany vědí, co přesně znamená.
Potíže přicházejí až ve chvíli, kdy se podcení detail. Proto platí jednoduché doporučení: věcné břemeno je právní skutečnost, která může omezit vlastníka nemovitosti na hodně dlouhou dobu – smlouvu by měl proto před podpisem zkontrolovat advokát.
Zdroj: Spring Walk, advokátní kancelář
Autor: Mgr. Kristýna Sasinová, advokátka
www.springwalk.cz